Основные понятия инвестиций и рисков в инвестиционно-строительном проекте

Инвестиции — денежные средства, ценные бумаги и иное имущество, а также имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объект с целью получения прибыли или иного положительного эффекта.

Инвестиции в денежном выражении, направленные на создание новых, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих основных фондов производственного и непроизводственного назначения, называются капитальными вложениями.

Инвестиции можно классифицировать по следующим признакам:

• 1) по организационным формам:
  • • инвестиционный портфель: когда один инвестор одновременно занимается инвестиционной деятельностью по разным направлениям;
  • • инвестиционный проект: один или несколько инвесторов занимаются инвестированием только одного проекта;
• 2) по форме собственности на инвестиционные средства:
  • • частные инвестиции (физических лиц, организаций);
  • • государственные инвестиции (инвестиции органов власти за счет бюджета);
  • • иностранные инвестиции;
• 3) но времени осуществления'.
• • краткосрочные инвестиции (до 1 года);
• • среднесрочные инвестиции (от 1 до 3 лет);
• • долгосрочные инвестиции (более 3 лет);
• 4) по типам инвестиций:
  • • реальные инвестиции — направлены на новое строительство, реконструкцию, расширение, техническое перевооружение и модернизацию зданий и сооружений;
  • • финансовые инвестиции — подразумевают покупку акций, облигаций и других ценных бумаг;
  • • инвестиции в нематериальные активы — покупка лицензий, авторских прав, торговых марок, инновационная деятельность;
• 5) по характеру инвестиций:
  • • прямые — инвестор непосредственно участвует в строительстве объекта);
  • • косвенные — инвестор не может реализовать проект своими силами и обращается к инвестиционной компании, которая вкладывает средства в проект);
• 6) по направленности инвестиций:
  • • коммерческие инвестиции: их цель — получение прибыли;
  • • социальные инвестиции: направлены на строительство школ, медицинских учреждений и других социальных объектов;
  • • экологические инвестиции: направлены на улучшение окружающей среды.

Объектами инвестиций могут быть строящиеся, реконструируемые, технически перевооружаемые и расширяемые предприятия, жилые здания, сооружения.

Согласно Закону об инвестиционной деятельности инвестиционный проект — это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектносметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвестиционное проектирование — это разработка комплекса технической документации, содержащей технико-экономическое обоснование (проектные чертежи, пояснительные записки, бизнес-план инвестиционного проекта и другие материалы), а также подробную смету, определяющую стоимость всего инвестиционного проекта.

Для успешной реализации инвестиционного проекта необходимо наличие нескольких обязательных элементов, основным из которых являются участники инвестиционного проекта: инвестор, заказчик, проектировщик, генподрядная строительная организация, субподрядные организации, поставщики, а в некоторых случаях банки, управляющие компании, консультанты.

В инвестиционно-строительной деятельности предприятия принимают участие:

• • инвестор — это физическое или юридическое лицо, которое вкладывает в проект свои денежные средства с целью получения прибыли от реализации проекта. В качестве одного из инвесторов, осуществляющих финансирование проекта, может выступать банк;
• • заказчик — организация, имеющая соответствующую лицензию и осуществляющая контроль за ходом строительства. Инвестор и заказчик могут выступать в одном лице;
• • проектировщик — специализированная проектная организация, разрабатывающая проектно-сметную и технологическую документацию;
• • генподрядная организация — специализированная строительная организация, которая имеет допуск на выполнение строительных работ и руководит всеми участниками строительного процесса. Генподрядная организация заключает договор с заказчиком на строительство комплекса зданий и сооружений, а также заключает договоры с субподрядными организациями на выполнение специализированных работ. Генподрядчик может выполнять работы своими силами или с привлечением субподрядных организаций.

В общем случае инвестиционный цикл принято делить на три стадии, каждая из которых имеет свои цели и задачи:

• • прединвестиционная стадия — период от предварительного исследования до окончательного решения о принятии инвестиционного проекта;
• • инвестиционная стадия — проектирование, заключение договора или контракта, подряда на строительство;
• • эксплуатационная стадия — стадия хозяйственной деятельности предприятия (объекта).

Предынвестиционная стадия непосредственно предшествует основному объему инвестиций и во многих случаях не может быть определена достаточно точно. На этом этапе проект разрабатывается, готовится его технико-экономическое обоснование, проводятся маркетинговые исследования, осуществляется выбор поставщиков сырья и оборудования, ведутся переговоры с потенциальными инвесторами и участниками проекта. Также в этот период проект юридически оформляется (регистрируется предприятие, оформляются контракты и т. д.). Как правило, в конце этой фазы должен быть получен развернутый бизнес-план инвестиционного проекта.

Затраты на выполнение прединвестиционной стадии проекта составляют примерно 1,5—5,5% от стоимости проекта, в том числе на формирование инвестиционных возможностей (замысла, идеи проекта).

Инвестиционная стадия — это стадия внедрения проекта, в течение которой формируются постоянные активы предприятия, заключаются контракты на поставку сырья, комплектующих, производится набор рабочих и служащих. Затраты на выполнение этой стадии составляют примерно 60% от стоимости проекта.

Инвестиционная стадия разделяется на несколько этапов:

• а) нреднроектная — сбор исходно-разрешительной документации, разработка задания на проектирование;
• б) проектная — непосредственная разработка проекта строительства, состоящего из архитектурно-строительной, конструктивной и инженерной частей, проекта организации строительства, мероприятий по охране окружающей среды и прочих разделов;
• в) стадия согласования — каждый раздел проекта согласовывается в соответствующей инстанции. По итогам экспертизы выдается заключение экспертной организации и можно приступать к реализации проекта;
• г) строительство объекта силами генподрядчика и привлекаемых им субподрядных организаций. На инвестиционной стадии разрабатывается исходноразрешительная и проектно-сметная документация, выбираются источники финансирования, а также непосредственно выполняются СМР. Завершается эта стадия организацией приемки и сдачи объекта в эксплуатацию.

С момента ввода в действие построенного объекта недвижимости начинается третья стадия развития инвестиционного проекта — эксплуатационная. Мероприятия этой стадии зависят от целей инвестиционного проекта: для жилой недвижимости — продажа квартир, для промышленных предприятий — выпуск продукции. На стадии эксплуатации строительных объектов происходит возврат вложенных в проект инвестиций.