Жилищно-строительные кооперативы. 
Инвестиционное право россии и китая

Жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение граждан и в установленных законодательством случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (далее — ЖСК).

Правовой статус ЖСК определен в ст. 110 ЖК РФ. ЖСК наделен правовым статусом застройщика в долевом строительстве. Это означает, что он вправе участвовать в строительстве многоквартирного дома, выступая организатором и реципиентом инвестирования средств, передаваемых его членами для целей строительства. В то же время правовой статус ЖСК, основанный на том, что он является потребительским кооперативом, предполагает ограничения в его деятельности по организации долевого строительства многоквартирного дома. Помимо общих для застройщика требований о наличии у него прав на земельный участок, на котором ведется строительство, и разрешения на строительство, ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Застройщик по договору долевого участия в строительстве

Правовое положение застройщика определяется рядом требований к нему, установленных российским законодательством. Несоблюдение этих требований не влечет у лица правового статуса застройщика и лишает его правовой возможности привлекать денежные средства физических лиц на основе договора долевого участия.

Застройщик по договору долевого участия в строительстве — это хозяйственное общество, наименование которого должно содержать слова «специализированный застройщик» и которое (или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества) имеет не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м. в совокупности, при наличии полученных разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда (п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве).

Понятие «застройщик» характеризует одну из сторон договора долевого строительства — реципиента и одновременно организатора инвестиций, однако оно отсутствует в ГК РФ. Таким образом, термин «застройщик» характерен для специального законодательства, регулирующего отношения, связанные со строительством объектов недвижимости.

Сам термин «застройщик» в контексте правового регулирования полисемичен, поскольку в разных сферах регулирования законодатель наполняет его различным содержанием. Так, в Законе РФ от 24.12.1992 № 4218−1 «Об основах федеральной жилищной политики»^[1] было установлено, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию или ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него) в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи.

В дальнейшем это понятие развивалось и в иных законодательных актах (Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»^[2], Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»)^[3].

Особенно важное для регулирования оборота земли и недвижимости имеет понятие «застройщик», введенное ГрК РФ. В соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.

Еще одну законодательную дефиницию понятия «застройщик» можно обнаружить в Законе о долевом строительстве, которая приведена в начале настоящего параграфа.

В новейшее время понятие «застройщик» было введено в Закон о банкротстве. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 указанного закона застройщиком признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Таким образом, термин «застройщик» используется в целях применения Закона о банкротстве. Из этой законодательной дефиниции понятия застройщик явствуют следующие его характеристики:

• — застройщиком может являться юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
• — это лицо привлекает денежные средства и (или) имущество участников строительства в целях строительства жилого помещения в многоквартирном доме;
• — к застройщику зафиксированы требования со стороны участников строительства о передаче жилых помещений или денежные требования.

Содержание указанного понятия «застройщик» отличается от содержания понятия «застройщик», которым оперирует градостроительное законодательство, подразумевающее, что таким лицом может быть правообладатель того земельного участка, на котором ведется строительство^[4].

Подобного рода различия весьма существенны с точки зрения правоприменительной и хозяйственно-экономической практики, поскольку по-разному определяют крут лиц, в отношении которых может быть использован один и тот же юридический термин в зависимости от сферы регулируемых отношений.

Застройщик является тем лицом, которое обладает правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов с принятием на себя тех обязательств, в результате исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном жилом доме (п. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). Следовательно, круг лиц, которые могут заключать договор участия в долевом строительстве в качестве реципиентов инвестиций, сужен в законодательном порядке. Целью введения этой нормы является исключение так называемых «цепочек», когда лица, обладающие правами на земельный участок, на котором предполагалось вести строительство, заключали инвестиционные договоры с лицами, которые, будучи посредниками, привлекали денежные средства для строительства через иных инвесторов или непосредственно от заинтересованных лиц. Подобного рода ситуации нередко приводили к тому, что гражданин, исполнивший свои обязанности по оплате строящегося жилья, не мог добиться получения квартиры ни от недобросовестного инвестора, который не обладал такой квартирой (предположим, перепродав ее иному лицу), ни от застройщика, с которым не был связан договорными отношениями.

Поэтому, как нам представляется, законодатель предъявляет к застройщику целый ряд требований, несоблюдение которых не влечет у него возникновения этого статуса. Среди этих требований помимо указанных выше:

• — обладание земельным участком на праве собственности, аренды, субаренды, безвозмездного пользования;
• — получение разрешения на строительство;
• — указание в наименовании слов «специализированный застройщик».

Правовым статусом застройщика также обладает некоммерческая унитарная организация — Московский фонд реновации жилой застройки, созданная в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 № 4802−1 «О статусе столицы Российской Федерации»^[5].

В законе подчеркивается, что если денежные средства для строительства многоквартирного дома будут привлекаться лицом, не являющимся застройщиком, то соответствующие договоры представляют собой оспоримые сделки, т. е. могут быть признаны недействительными в судебном порядке только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Особые требования предъявляются к финансовому состоянию застройщика. Так, Правительство Российской Федерации, устанавливая повышенные требования к застройщику, берет на себя обязанность контролировать его деятельность. Помимо прочего, это заключается и в том, что оно устанавливает требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика^[6].

Если финансовые показатели застройщика не будут соответствовать установленным Правительством Российской Федерации требованиям, деятельность застройщика по привлечению денежных средств может быть приостановлена. Решение об этом может принять только арбитражный суд.

Застройщик может осуществлять деятельность по строительству объекта недвижимости как самостоятельно, так и с привлечением подрядчиков.

• [1] Закон РФ от 24.12.1992 № 4218−1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99 (в настоящее время утратил силус 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, которым введен в действие ЖК РФ).
• [2] Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельностив Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4473.
• [3] Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственниковжилья» // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963 (в настоящее время утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
• [4] Судебная практика также разграничивает понятия «застройщика», используемые, с одной стороны, градостроительным законодательством, а с другой стороны, законодательством о банкротстве. Подробнее см.: Постановление ФАС СЗО от 28.11.2012 № А56−47 441/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
• [5] Закон РФ от 15.04.1993 № 4802−1 «О статусе столицы Российской Федерации» //Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. № 19. Ст. 683.
• [6] Постановление Правительства Российской Федерации от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» // СЗ РФ. 2006.№ 18. Ст. 2001.