Расчет ожидаемого дохода

Источником информации для расчета ожидаемого дохода служит нормализованный бухгалтерский баланс, Отчет о доходах и расходах, данные финансового анализа. В качестве капитализируемой величины используются:

• o прибыль до уплаты налогов;
• o прибыль после уплаты налогов;
• o величина денежного потока.

При использовании доходного подхода выделяют несколько уровней доходов и расходов.

Первый уровень — это потенциальный валовой доход (ПВД), получаемый при использовании собственности при полной (производственной) загрузке без учета всех потерь и простоев.

Например:

• o для автоматической линии — полная загрузка (N) в течение суток (71 на стоимость единицы выпускаемой продукции (С) :
• o для объекта, сдаваемого в аренду, площадь (объем, мощность и т. д.) оцениваемого объекта и установленной арендной ставки , где S площадь, сдаваемая в аренду (м²); С — арендная стоимость 1 м².

Другими словами, ПВД — теоретическая, максимально возможная выручка (В_max) при полной загрузке без учета потерь, расходов и простоев.

Второй уровень — действительный (эффективный) валовой доход (ДВД), рассчитывается уменьшением потенциального валового дохода на потери от недозагруженности производственных мощностей, помещений, неполного получения арендной платы и других потерь:

ДВД = ПВД — Потери + Прочие доходы.

Потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой на основе рыночного (средние по сегменту рынка) или нормативного (средние по отрасли) показателей на основе данных по сопоставимым объектам. При их отсутствии для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) анализируют ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту (время работы оборудования, его производительность и т. д.).

Коэффициент недоиспользования объекта бизнеса.

где Т_ИСП — время использования оборудования (в соответствии с технологической документацией); Т_о6щ — время общее (часов, смен, суток, месяцев и т. д.); Р_реал — производительность реальная (определяется технической или технологической документацией); Р_пол - теоретически возможная (полная) производительность.

Тогда коэффициент загрузки К = 1 — Кпд.

Отсюда ДВД (Выручка реальная) = ПВД x (1 — Кнд) + Прочие доходы.

Таким образом, ДВД должна соответствовать фактической выручке (Вф) при наиболее полной технически возможной загрузке без учета потерь и расходов, которая должна быть отражена в нормализованном Отчете о прибылях и убытках (форма 2) в строке 010 «Выручка (Нетто) от реализации товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)». Прочие доходы — строка 090 «Прочие операционные доходы» .

Третий уровень — чистый операционный доход N01 (net operating income). Это величина реально полученного дохода за вычетом текущих операционных затрат, но без вычета финансовых затрат (затрат по обслуживанию финансовых обязательств):

ЧОД(NOI) = ДВД — ОР.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта, производства продукции и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делят на переменные и постоянные.

В нормализованном Отчете о прибылях и убытках строки:

• 020 «Себестоимость реализации товаров, продукции, работ, услуг» ;
• 030 «Коммерческие расходы» ;
• 040 «Управленческие расходы» .

Тогда, ЧОД(NOI) = Прибыль (убыток) от реализации (валовая) строка 050, но с учетом прочих доходов — строка 090 «Прочие операционные доходы» и расходов — строка 100 «Прочие операционные расходы» .

Установив величину доходов за предыдущие периоды, определяется тенденция их развития в будущем и рассчитываются их прогнозные значения, которые служат основой для оценки объектов.

Расчет среднегодового ЧОД может производиться следующими методами.