Договор ренты (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в установленные договором сроки в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

До 1 марта 2013 г. договор ренты подлежал нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежал государственной регистрации. С 1 марта 2013 г. применяются правила, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-?З (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» .

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Закон называет постоянную ренту (ст. 589 ГК), пожизненную ренту (596 ГК), пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК).

Постоянная рента. На стороне получателя могут выступать не только граждане, но и некоммерческие организации, если это нс противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Предметом договора постоянной ренты наряду с недвижимым имуществом могут выступать вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги.

По общему правилу постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. По договору постоянная рента может быть выплачена путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме.

Права получателя ренты могут быть переданы путем уступки права требования (цессии), перехода прав получателя ренты по наследству в результате универсального правопреемства или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Рентное обязательство, возникающее на основе договора постоянной ренты, носит длящийся характер. Риск случайной гибели имущества, полученного под выплату ренты бесплатно, несет собственник, которым в договоре постоянной ренты всегда является плательщик ренты, и если гибель или порча произошла, плательщик продолжает исполнять свои обязательства по выплате постоянной ренты. Прекратить их возможно лишь выкупив постоянную ренту либо, но иным основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК с учетом особенностей положений гл. 37 ГК или условий договора постоянной ренты.

В случае если имущество передано за плату, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет получатель постоянной ренты. Закон позволяет плательщику требовать соответственно прекращения обязательства по выплате постоянной ренты либо изменений условий ее выплаты.

Плательщик ренты вправе расторгнуть договор путем выплаты постоянной ренты. Включение в договор условия об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно в соответствии с п. 3 ст. 592 ГК.

Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа нс предусмотрен договором. Предполагается, что стороны должны определить выкупную цену в виде твердой суммы. Однако Закон предоставляет сторонам полную свободу в определении выкупной цены.

Когда имущество под выплату ренты передано бесплатно, в выкупную цену включаются сумма рентных платежей и сумма, эквивалентная цене переданного имущества. Цена будет определяться в соответствии с правилами п. 3 ст. 424 ГК. Это правило является императивным и изменить сто стороны не могут.

Пожизненная рента. Получателем ренты может быть только гражданин, независимо от состояния здоровья, возраста, трудоспособности, ограничения в дееспособности и иных подобных обстоятельств. Плательщиками ренты могут выступать как физические, так и юридические лица. Предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, в том числе под выплату ренты могут передаваться деньги и ценные бумаги. Вещи ограниченно оборотоспособные могут быть предметом ренты с соблюдением специальных правил, определяющих их правовой режим. Не могут быть предметом договора пожизненной ренты вещи, изъятые из оборота (ст. 129 ГК).

Рентный платеж по договору пожизненной ренты выплачивается в течение всей жизни рентополучателя и прекращается только после смерти получателя. Размер данного платежа является существенным условием договора, без которого договор считается незаключенным. Пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни, размер которой не может быть меньше размера, предусмотренного законом (ст. 597 ГК).

Если имущество находилось в долевой собственности и имеется несколько получателей ренты, то выплата прекращается полностью только в случае смерти всех бывших собственников.

Пожизненная рента не может наследоваться, передача прав получателя по наследству исключена.

Сроки выплаты пожизненной ренты определяются договором, а при отсутствии соответствующего условия выплачиваются ежемесячно по окончании месяца.

Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по требованию получателя ренты. Плательщик ренты не наделен таким правом. Получатель ренты по своему выбору предъявляет требование о выкупе ренты, либо о расторжении договора и возмещении убытков, вызванных расторжением договора (основания для расторжения предусмотрены в п. 3 ст. 587 ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства (ст. 600 ГК). Риск негативных последствий может быть застрахован в соответствии с нормами гл. 48 ГК.

Закон отдельно регламентирует договор пожизненного содержания с иждивением. Предметом договора может выступать исключительно недвижимое имущество. Плательщик обязан предоставлять получателю содержание с иждивением, которое может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя, уход за ним и медицинские услуги. Договором также может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При достижении соглашения содержание может быть заменено денежными выплатами.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но только с предварительного согласия получателя ренты. Совершенное с согласия получателя ренты отчуждение недвижимого имущества, являющегося предметом ренты, влечет замену стороны в договоре ренты. Плательщиком ренты становится приобретатель имущества, его обязательства и порядок их исполнения определяются договором ренты.

Переход права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору ренты, не снимает ответственности по договору ренты с предыдущего собственника — лица, заключившего договор ренты на стороне плательщика. Такое лицо несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

В случае просрочки плательщиком исполнения своих обязательств, если рента выплачивается (в денежной или в иной форме, предусмотренной договором) несвоевременно, получатель ренты вправе требовать уплаты ему процентов на сумму задолженности.