Этапы девелопмента. 
Экономика недвижимости

Результат девелопмента состоит в возникновении нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Создание каждого объекта недвижимости — особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не стало еще однозначным. Так, довольно часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект — это план какоголибо мероприятия, имеющего большое значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов.

Для формулирования понятия «проект» целесообразно выделить отличительные характеристики, но которым «проект» мог бы быть отделен от «непроекта». В числе этих характеристик, как правило, выделяют такие, как одноразовость, неповторимость, ограниченность во времени, направленность на определенный результат. С учетом этих обстоятельств проект может быть определен как система последовательных взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение определенно сформулированного неповторимого результата в заданный период времени с использованием ограниченного набора ресурсов.

Под инвестициями понимаются долгосрочные вложения средств с целью их последующего возврата и получения дохода. Исходя из приведенных суждений, можно дать следующее определение инвестиционного проекта.

Инвестиционный проект — сознательно реализуемая система последовательных взаимосвязанных мероприятий с использованием ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода.

В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов могут выступать: создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр., в том числе создание новых объектов недвижимости.

Проект девелопмента — сознательно реализуемая система последовательных взаимосвязанных мероприятий с использованием ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на создание качественно новых объектов (комплексов объектов) недвижимости в заданные сроки в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода.

Такое определение не исключает, разумеется, того, что часть проектов развития недвижимости может быть нацелена на решение социальных задач, носить имиджевый характер, но, по общему правилу, целью реализации проектов развития недвижимости в условиях рынка является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию.

Проекты развития недвижимости выступают как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся определенными особенностями. В числе этих особенностей: высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, физическая целостность, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер проектов, делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.

Вопросы практики

Одной из характерных черт настоящего времени является реализация крупномасштабных проектов девелопмента, направленных на комплексное развитие территорий.

При этом есть два альтернативных варианта развития территорий. Первый — освоение незастроенных территорий, реализуемое через проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Второй — редевелопмент застроенных территорий, в том числе как с изменением функционального назначения (преобразование промышленной застройки в жилую или коммерческую), так и без такого изменения, например преобразование территорий, застроенных жилыми домами первых массовых серий в 1950—1960;х гг. Наибольшее распространение получил первый вариант, риски которого заметно ниже. Всего на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, по информации компании, на конец 2013 г. было заявлено 83 проекта комплексного освоения территорий с объемом жилья более 250 тыс. м2 каждый. В рамках этих проектов предполагается построить 68 млн м2 жилья. Вместе с тем по состоянию на начало 2014 г. в активной стадии строительства находилось 37 проектов КОТ на 27,6 млн м2 жилья, т. е. менее половины. Очевидно, что начинающийся затяж ной кризис на рынке недвижимости внесет еще и дополнительные коррективы. Уже в 2013 г. на проекты КОТ приходилось 50% ввода жилья в Санкт-Петербурге^[1].

В числе успешных проектов, близких к своему завершению, можно назвать проект «Балтийская жемчужина», реализуемый в Санкт-Петербурге с участием китайского капитала. Общая площадь территории, осваиваемой в ходе проекта, — 208 га, общая полезная площадь зданий (жилого и коммерческого назначения), сооружаемых по проекту, — 2,5 млн м2 (заметим, что общая площадь жилых домов, строящихся в городе в год, — немногим более этой цифры), срок реализации проекта — 6−8 лет. В результате проекта будет фактически создан новый современный город с населением 35 тыс. человек. Проект создает около 15 тыс. рабочих мест.

Другой, успешно реализуемый проект КОТ, — проект «Северная долина» (270 га земли, на которых предполагается разместить 2,7 млн м2 жилья — примерно годовой объем ввода жилья в городе в середине прошедшего десятилетия), где застройщиком является ООО «Главстрой-СПб» .

Что же касается проектов редевелопмента территорий, то здесь результаты гораздо скромнее. Фактически здесь есть только один проект, реализуемый ООО «СПб Реновация». В декабре 2009 г. оно стало победителем аукциона, организованного Фондом имущества Санкт-Петербурга, выиграв право инвестиционного и градостроительного развития 22 территорий (более 900 га), застроенных домами первых массовых серий.

В рамках договора, заключенного компанией с городом до марта 2019 г., планируется возвести около 8 млн м2 жилья, из которых 35% предназначено для расселения, остальные 65% будут выведены в свободную продажу. Стандарты реновации предполагают сдачу квартир уже с полной отделкой, применение энергоэффективных технологий в строительстве, создание полной инфраструктуры внутри кварталов^[2]. Однако и этот проект в последнее время сталкивается с рядом проблем, которые, очевидно, приведут, по крайней мере, к задержкам в его реализации^[3].

В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем многие из них — параллельно. Отсюда весь процесс девелопмента можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.

Содержание и количество таких подпроцессов не всегда совпадает в интерпретации разных авторов, хотя основная канва, безусловно, остается общей.

В наиболее общем виде проект развития недвижимости можно свести к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная и строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Более детальным и приближенным к практике является подход, согласно которому выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих.

• 1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:
  • • постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;
  • • определение основной стратегии девелопмента;
  • • исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.
• 2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:
  • • анализ спроса и физической возможности реализации проекта;
  • • проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;
  • • прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;
  • • определение вероятности получения финансов.
• 3. Проектирование и оценка проекта:
  • • формирование команды девелопера;
  • • подготовка бизнес-плана проекта;
  • • проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;
  • • получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;
  • • внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.
• 4.

  Заключение

  контрактов и строительство:

  • • выбор подрядчика и заключение контракта с ним;
  • • создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;
  • • создание системы контроля за ходом реализации проекта.
• 5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:
  • • определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;
  • • обеспечение сохранности и безопасности объекта;
  • • анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов, но продажам;
  • • управление денежными потоками, но проекту.

Выделенные выше этапы не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемым представляется подход, согласно которому в целом процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами. Выделение восьми этапов важно потому, что такая этапизация показывает, чем цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и тл1.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента (рис. 10.2).

Рис. 10.2. Этапы девелопмента недвижимости.

Рассмотрим кратко содержание указанных в схеме этапов девелопмента.

• 1. Инициирование проекта девелопмента. В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступить и собственник объекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности. Сама инициатива при этом является следствием из наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, возникающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона и т. д.
• 2. Оценка инициативы. Возникая как результат сопоставления «потенциала рынка» и «потенциала объекта» (земельного участка, нуждающегося в реконструкции здания и пр.), инициатива, прежде чем она найдет свое продолжение в практических действиях по реализации проекта, подлежит предварительной оценке, которая включает в себя определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и, с учетом этих возможностей и ограничений, возможной эффективности проекта (в подавляющем большинстве случаев речь идет о коммерческой эффективности предполагаемого к реализации проекта с учетом прогнозируемых доходов и затрат).

Оценка инициативы имеет два основных аспекта: оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка) и оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения). Эти два аспекта органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.

Оценка возможностей, которые предоставляет рынок, по сути, может быть сведена к оценке и прогнозированию спроса, предложения и конкурентной среды.

Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка.

• 3. Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования. Признание проекта экономически целесообразным является основанием для начала практических действий по его реализации, прежде всего — по созданию правовых условий, призванных придать легитимность процессу развития и сформировать систему юридических гарантий для участников проекта. В общем случае можно говорить о приобретении прав на объект развития, которое может выразиться в покупке земельного участка, соглашении с собственником участка о совместной реализации проекта или приобретении права на застройку у государственных (муниципальных) органов.
• 4. Разработка технико-экономического обоснования проекта и проектирование. Этап технико-экономического обоснования и проектирования рассматривается специалистами в области управления проектами как один из важнейших в процессе реализации проекта, определяющий как параметры будущего объекта недвижимости, так и существенно влияющий на уровень затрат, но проекту.

При организации работ по проектированию (они могут осуществляться лишь организациями, имеющими соответствующие лицензии) необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

• • при выдаче задания на проектирование проектной организации должны быть предоставлены исходные материалы и документы, включающие в себя: обоснование инвестиций, согласование органами государственной власти места размещения объекта, технические условия на подсоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям и т. д.;
• • необходимым условием разработки проекта является подготовка развернутого технико-экономического обоснования проекта, в котором уточняются предварительная экономическая оценка проекта, производится предпроектная проработка инженерно-конструкторских, объемно-планировочных, технологических и строительных решений, сравнение альтернативных вариантов, обоснование выбора конкретного способа осуществления проекта, финансовый анализ и определяется план внедрения проекта;
• • проектирование — это вопрос не только технологический, но и экономический. Проект должен не только удовлетворять градостроительным и строительным нормам, но и требованиям рынка. Это значит, что проектные решения должны отвечать ожиданиям потенциального потребителя (покупателя, арендатора) по архитектурно-планировочным решениям, используемым материалам и, что не менее важно, его финансовым возможностям;
• • в ходе разработки рабочей проектной документации может возникнуть потребность в уточнении экономических расчетов в связи с необходимостью соблюдения градостроительных и иных норм и правил, внесением корректировок в условия обеспечения строящегося объекта энергией, водой и т. п.

Расходы по этапу оцениваются, как правило, в пределах 6−10% общих затрат по реализации проекта.

• 5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования. Процедура согласований в российских условиях предусматривает проведение государственной экспертизы градостроительной документации, технико-экономического обоснования, эскизного и рабочего проектов до их утверждения заказчиком проекта. Получение положительного экспертного заключения (при его подготовке учитываются требования организаций, осуществляющих санитарный, пожарный, экологический, градостроительный и другие виды контроля) является основанием для утверждения проектной документации и получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.
• 6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта. Система договорных обязательств должна охватывать всех участников реализации проекта и прежде всего регулировать следующие сферы:
  • • финансирование проекта;
  • • выполнение подрядных работ;
  • • реализацию созданного объекта.

При формировании системы договорных отношений, но реализации проекта заключаются договоры, но участию в финансировании проекта (с финансово-кредитными учреждениями, частными инвесторами, будущими потребителями — дольщиками), проводятся торги и заключаются контракты с подрядными организациями, при необходимости привлекаются агенты по продаже недвижимости.

Формирование системы договоров, связывающих участников реализации проекта, — одно из важнейших условий для его успешного осуществления. Задача девелопера состоит в том, чтобы обеспечить проект финансовыми ресурсами на всех этапах строительства, привлечь наиболее квалифицированных и ответственных подрядчиков, гарантировать соответствие между притоком и оттоком денежных средств по проекту, предусмотреть основные направления продвижения проекта на рынок и обеспечить их договорными отношениями.

7. Внедрение проекта развития (строительство). Главная задача на этом этапе состоит в том, чтобы обеспечить выполнение работ по развитию недвижимости с требуемыми скоростью, качеством и затратами. В процессе внедрения проекта должны быть увязаны в единый процесс финансирование работ, их выполнение и обеспечение материальными ресурсами.

При этом в ряде случаев целесообразным может быть привлечение извне отдельных высокопрофессиональных менеджеров по координации проекта, организации строительных работ, поставкам материальных ресурсов и т. п.

Особое внимание следует уделить созданию схем по минимизации риска из-за возможных непредсказуемых внешних воздействий типа погодных и иных природных или техногенных аномалий, забастовок, других социально-экономических явлений местного, национального или международного характера.

Результатом этапа строительства является новый объект недвижимости, факт создания которой должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право (права) на вновь созданный объект недвижимости.

Этап строительства объекта составляет для большинства проектов жилищного строительства 1,0−1,5 года, что равно примерно трети всего цикла девелопмента. На него приходится основная часть затрат по проекту (60−70%).

8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа). Результат развития — реализованный проект: законченные строительством или реконструкцией жилые или административные здания, модернизированное предприятие, переоборудованный в новое направление использования торговый центр и т. д. Распорядиться результатом развития означает продать его новому собственнику или оставить в своей собственности, но к окончанию проекта найти съемщиков, передать в доверительное управление и т. д.

Данный этап развития, хотя и наступает на заключительной стадии, является постоянной проблемой девелопера на протяжении всего процесса развития.

Только позитивное и достаточно оперативное решение проблемы распоряжения результатом (например, полная сдача в аренду по намеченным ставкам или выгодная продажа созданного объекта) подводит итог успеха или неуспеха предпринятого бизнеса, определяет меру эффективности проекта.

Процесс продвижения объекта на рынок и его реализации должен начинаться задолго до завершения строительства, даже если объект не строится по схеме долевого участия, что дает возможность сократить сроки реализации после завершения строительства и ускорить возврат инвестируемых средств. Затраты на продвижение и организацию продаж (сдачу в аренду и пр.) оцениваются в 5−10% общей суммы затрат по проекту.

Необходимо отмстить, что полноценное распоряжение вновь созданным объектом недвижимости сопряжено с правовым закреплением результата развития: только регистрация объекта и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента.

Приведенная выше схема описывает лишь общую логику реализации проектов девелопмента. В реальной экономической практике она конкретизируется под влиянием ряда обстоятельств: особенностей национального и местного законодательства, правового статуса земли (государственная, частная), специфики принятых процедур при предоставлении права на застройку и пр.

При разработке концепции проекта, составлении плана его реализации девелопер должен учитывать эти особенности и вносить соответствующие коррективы в свои планы.

Реализация проектов девелопмента невозможна без вовлечения в процесс их реализации множества участников: собственников земли, инвесторов, государственных органов, подрядчиков, консультантов, риелторов. Однако ключевой фигурой, благодаря которой становится возможной реализация проектов девелопмента, которая объединяет всех остальных участников и вовлекает их в процесс развития недвижимости, является девелопер.

Дадим краткое определение этого понятия.

Девелопер — профессиональный участник рынка недвижимости, предприниматель, инициирующий и организующий реализацию проектов развития недвижимости.

Как и всякое определение, приведенное здесь не исчерпывает всех аспектов деятельности девелопера, но оно выделяет главное в ней: инициатива и организующее начало — вот что отличает девелопера от прочих участников процесса развития недвижимости.

Ведущая роль девелопера хорошо видна уже при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента:

• • поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта, обеспечение правовых возможностей для его реализации;
• • получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;
• • разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;
• • поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
• • реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;
• • возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Как видно из этого перечня функций, выполняемых девелопером (рис. 10.3), практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента, о которых шла речь выше, именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта.

Рис. 10.3. Девелопер и его функции.

Многообразие выполняемых девелопером функций неизбежно ставит вопрос о том, что же главное в девелоперской деятельности?

Очевидно, отвечать на этот вопрос можно с разных позиций, и все же главным, как представляется, является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента.

В общем виде можно сформулировать идеальный портрет девелопера следующим образом:

• • инициирование наилучшего из возможных проектов развития недвижимости;
• • организация реализации проекта наилучшим из возможных образом;
• • на этой основе обеспечение максимально возможного возрастания стоимости недвижимости.

• [1] Денисенко Е. КОТы захватывают первичный рынок Петербурга // БН-газета. URL: bn.ru/articles/2014/02/24/153 713.html.
• [2] Сайт ООО «СПб-реновация»). URL: spbren.ru/Pressa-o-nas.
• [3] Машков Ю. Расселение нескольких кварталов с «хрущевками» в Петербурге могут перенести на 2025 год // ТАСС: Информационное агентство России. URL: itar-tass. com/spb-news/1 669 597.