Банковский кредит. 
Экономика недвижимости

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит является одним из основных источников заемных средств. Кредит — это экономические отношения по поводу возвратного движения предоставленной банком (кредитором) в ссуду суммы денег. Объектом кредита является ссуда — сумма денег, предоставляемая банком на возвратной основе заемщику на указанный срок. Заемщик должен вернуть ссуду с процентами. С момента оформления кредитного договора возникают кредитные отношения.

Потребительский кредит не является целевым. Он может быть использован, когда для покупки объектов недвижимости не хватает небольшой суммы.

Законодательство РФ предусматривает заключение кредитных договоров под различные виды обеспечения. Важнейшие из них — залог имущества и имущественных прав, гарантии и поручительства третьих лиц, страхование кредитного риска, переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных» кредитов.

Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости являются все субъекты рынка недвижимости и сами банки. Банки — это кредитные организации (но не финансовые), так как их деятельность направлена на привлечение депозитов на кредитной (возвратной) основе, а не финансовой (безвозвратной) основе.

Кредиторы — это субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на определенный срок. Заемщик — сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок и с процентами за пользование ссудой. Например, застройщик, помещая свои средства на расчетный счет в банке, выступает в роли кредитора, а банк — в роли заемщика. Испрашивая у банка ссуду, застройщик превращается в заемщика, а банк играет роль кредитора. Кредит и ссуда — термины не тождественны. Широко используемый в банковской сфере термин «тело кредита» (ссуда) позволяет принимать решения не только по поводу возвратного движения ссуды, но и уплаты процентов за использование его.

К одному из наиболее часто используемых видов обеспечения относится залог.

Залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. Таким образом, залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Залог объектов недвижимости с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную) — называется ипотекой^[1]. Под этим термином подразумеваются закладная, собственно ипотека и ипотечный кредит.

Правовое регулирование залога отражено в ряде документов: это Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872−1 «О залоге»; гл. 23, § 3 ГК РФ; Закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (о залоге недвижимости)» (далее — Закон «Об ипотеке (о залоге недвижимости)»). Нормы Закона РФ «О залоге» применяются к залогу объектов недвижимости (ипотеке) в той мере, в которой они не противоречат Закону «Об ипотеке (о залоге недвижимости)».

Перечень предметов залога не может быть исчерпывающим. Законодательством предусмотрен и залог прав (ст. 336 ГК РФ), что имеет особое значение для вещей, обладающих ограниченной оборотоспособностью. Предметом залога может быть также имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает. Необходимым и основным признаком предмета залога является его «товарность»: в залог принимается только то, что законом не запрещено.

Предметом залога не могут быть культурные ценности, которые хранятся в государственных (муниципальных) музеях, библиотеках, архивах; золотая акция, так как она должна находиться только в государственной собственности¹; изделия, содержащие золото или серебро (если они не относятся к ювелирным или бытовым), а также полуфабрикаты, содержащие данные металлы^[2][3]. Это так называемые абсолютные случаи, при которых вещи не могут быть предметом залога ни при каких обстоятельствах.

В составе имущества, которое может быть использовано в качестве залога, деньги не обозначены, однако нет и запрета на залог денег. Валютные ценности могут быть предметом залога при выдаче кредитов клиентам. Эти операции могут производить банки, имеющие соответствующие лицензии.

Залог — самый предпочтительный способ обеспечения обязательств, так как удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом, не зависит от финансового положения должника, с которым связана возможность выплаты неустойки, и успешной деятельности поручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредитором должника.

Залог — важнейший инструмент в правовом регулировании рыночных отношений, он служит гарантией удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника; наличие такого имущества составляет отличительную черту залога. Здесь кредитор (веритель) действует по принципу «верю не лицу, а вещи», т. е. имеет место реальный, а не личный кредит. Поэтому залогодателем может быть как сам должник, так и действующее в его интересах третье лицо (ст. 335 ГК РФ).

Залог обладает характерным свойством вещных прав — правом следования: право как бы следует за вещью. Где и в чьей бы собственности ни находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.

В соответствии с Законом РФ «О залоге» два основных вида залога: с передачей имущества залогодержателю (заклад) (ст. 49) и с оставлением имущества у залогодателя (ст. 35). При первом виде залога залогодержатель сохраняет за собой по отношению к заложенному имуществу все три правомочия (владение, пользование, распоряжение). Владеть и пользоваться имуществом он должен так, чтобы не уменьшать его ценность, а распоряжаться — только при условии, что на приобретателя будет переведен долг с сохранением обеспечивающего его залога. Распоряжаться заложенным имуществом приобретатель не может без согласия залогодателя.

При закладе возможности залогодателя, связанные с распоряжением заложенной вещью, ограничены: вещь остается у него под замком и печатью залогодержателя либо с наложением знаков, свидетельствующих о закладе.

При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний может использовать его в своей коммерческой, хозяйственной или иной деятельности. При этом он сохраняет все правомочия собственника с некоторыми ограничениями. Владеть и пользоваться предметом залога он может (по своему усмотрению) только в соответствии с его назначением. Доходы, полученные от заложенного имущества, принадлежат залогодателю. Возможна передача заложенного на хранение третьему лицу. Полномочия залогодержателя весьма широкие, он может: проверить на месте наличие, объем, состояние, условия хранения заложенного имущества; по требованию залогодателя принять меры для обеспечения сохранности предметов залога; предупредить о прекращении посягательств на предмет залога; потребовать от должника досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если предмет залога утрачен не по вине залогодержателя, а залогодатель его не восстановил либо не заменил (с согласия залогодержателя) другим, равным ему по стоимости.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

Сейчас, в посткризисный период, уровень просроченной задолженности в банках составляет 7—8% от кредитного портфеля. Недвижимость составляет около 70% в стоимости имущества, находящегося в залоге по невозвращенным кредитам. Достаточно большой процент объясняется тем, что банк всегда придерживался консервативной кредитной политики. Недвижимость в качестве залога надежнее и предпочтительнее, чем другие его формы. Необходимо отметить, что примерно 80% реализации находящихся в залоге активов происходит добровольно, самим заемщиком с согласия банка-кредитора. Это самый эффективный способ реализации, который позволяет и максимизировать цену продажи, и сократить ее сроки.

Закладная — юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Обязательными лицами по закладной являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом — также и должником по обеспеченному обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю после государственной регистрации органом ипотеки (п. 5 ст. 13 ГК РФ). Закладная является производным обязательством договора об ипотеке: если этот договор признан недействительным, то и закладная не имеет силы. При передаче договора об ипотеке третьему лицу закладная также передается данному лицу. Это означает, что закладная «лежит» на объекте недвижимости, а не на должнике, т. е. любой покупатель объекта недвижимости получает вместе с ним и обязательства по закладной, в противном случае сделка будет признана ничтожной.

По Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель может передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, которое становится на место прежнего залогодержателя по этому же договору (п. 1 ст. 48). Уступка прав по договору об ипотеке, означающая и уступку прав по обеспеченному ипотечному обязательству, должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном порядке. Залогодержатель может передать права по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу (п. 1 ст. 48). В передаточной надписи должно быть указано полное имя (наименование) лица, которому передаются права. Передаточные надписи, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.

• [1] Термин «ипотека» (от греч. hypotheke — залог), по свидетельству историков, впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. и уже тогда был связан с обеспечениемответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В. И. Даль определяет ипотеку как «залог, ручательство, поручительство залогом, обеспеченье». См.: Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. М.: Терра, 1995. Т. 1. С. 351.
• [2] Указ Президента РФ от 16 ноября 1992 г. «О мерах по реализации промышленнойполитики при приватизации государственных предприятий».
• [3] Постановление Правительства РФ от 30 июня 1994 г. «Положение о совершениисделок с драгоценными металлами на территории России».