Сравнительный анализ особенностей применения методов расчета стоимости строительства

Ресурсный метод, основанный на оценке элементов прямых затрат (ресурсов) в текущих рыночных ценах, даст лучшее приближение к рыночной стоимости здания (сооружения), чем базисно-индексный. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации и значительного опыта оценщиков.

Несмотря на то, что в настоящее время разработано много программных комплексов по составлению и выпуску смет, в практике оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает трудоемкое определение объемов СМР, расходов строительных материалов, стоимости и времени эксплуатации строительных машин. В Санкт-Петербурге ресурсный метод начал активно применяться оценщиками с июля 1999 г. Однако в современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.

Необходимо обратить внимание также на следующую особенность ресурсного метода. Поскольку он использует текущие рыночные цены и расценки, учитывающие современную технологию производства работ, современные материалы и современные машины и механизмы, можно констатировать, что при оценке объектов с хронологическим возрастом, по крайней мере, старше пяти лет ресурсный метод определяет стоимость замещения, а не стоимость восстановления. Это полностью относится также к базисио-индексному методу, использующему территориальные единичные расценки 1999 г. (ЕРС-99).

Следует также иметь в виду еще два дополнительных обстоятельства, относящихся как к ресурсному, так и к базисно-индексному методу.

Во-первых, при использовании индексов к полной стоимости СМР по видам работ или текущих рыночных цен ресурсов происходит перераспределение удельных весов конструктивных элементов и инженерных систем в общей стоимости замещения (из-за разной степени удорожания элементов). Во-вторых, следует осторожно использовать в расчете износа имеющиеся нормативные данные о сроках службы оцениваемых конструктивных элементов и инженерных устройств из современных материалов, так как долговечность последних может не соответствовать характеристикам долговечности материалов, заложенным в нормативных данных. При этом определение физического износа конструктивных элементов объекта по нормативным срокам службы может быть некорректным.

С учетом изложенного, применение ресурсного метода при определении полных затрат на новое строительство существующих объектов возможно с двумя оговорками:

• 1) фактически определяется стоимость замещения;
• 2) использование нормативных сроков службы элементов при расчете величины физического износа может быть некорректным.

Базисно-индексный метод при наличии готовых смет считается эффективным для практического применения. Однако он требует знания сметного дела и при его использовании желательно привлечение специалистовсметчиков проектных или подрядных строительных организаций.

Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного удельного вклада, выраженного в процентах, найти общую стоимость СМР.

Выполнение сметного расчета с использованием укрупненных нормативов требует от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле.

Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании и технических системах. Метод очень широко реализуется оценщиками, однако применять его следует осторожно, так как названные источники информации (УПСС, прейскуранты, УПВС) содержат много особенностей, которые необходимо знать и учитывать (например, то, какие затраты входят в единичную стоимость).

Сметная стоимость строительства, отражающая затратный подход к ценообразованию и учитывающая исключительно интересы застройщика, служит базовой ценой в системе рыночного ценообразования и основой для установления договорной цены на строительство объекта. При этом исходят из общих принципов ценообразования, в том числе необходимости анализа спроса и предложения на данном сегменте рынка строительной продукции, анализа рыночных цен конкурентов, а также инвестиционной активности в регионе и в стране в целом.

Рыночная цена на строительную продукцию рассчитывается как средняя стоимость строительства объекта на региональном рынке в конкретный период времени. Она является переходной величиной от сметной стоимости к конечной договорной цене строительства и включает, помимо сметной стоимости, рыночную составляющую, т. е. рыночные факторы изменения сметной стоимости за период строительства. На практике эти факторы используются при утверждении отдельных элементов сметной стоимости.

Конечная договорная цена на строительную продукцию устанавливается в результате переговорного процесса между заказчиком (инвестором) и подрядчиком на основе данных о сметной стоимости строительства объекта и рыночной цене строительной продукции. При этом договорная цена может значительно отличаться от сметной стоимости и рыночной цены в зависимости от сроков строительства, порядка финансирования и расчетов и других факторов.

В последние годы в России делаются попытки использования метода тендерного ценообразования при формировании договорных цен на строительную продукцию. Речь идет о выдаче строительных подрядов по заранее объявленным в специальном документе (тендере) условиям. В тендере на принципах конкуренции должны участвовать несколько строительных организаций с предложениями по срокам и цене строительства рассматриваемого объекта. Заказчик из всех предложений выбирает наиболее, с его точки зрения, эффективное по всем интересующим его параметрам. Мировой опыт показывает, что в подобной ситуации уровень цены будет ниже, чем при использовании обычного затратного подхода. К сожалению, широкое использование метода тендерного ценообразования в нашей стране наталкивается, с одной стороны, на отсутствие соответствующей региональной законодательной базы и, с другой стороны, на встречающуюся недобросовестную конкуренцию между строительными организациями.