Специфика управления недвижимой собственностью муниципального собственника

Формирование эффективной программы управления муниципальной недвижимостью в современных рыночных условиях хозяйствования является важнейшей целью, стоящей в настоящий момент перед местными органами власти. Максимизация поступлений в городской бюджет (повышение доходности объектов недвижимости и повышение эффективности расходования средств бюджета) и формирование эффективного рынка недвижимости региона (стимулирование эффективного перераспределении ресурсов городской территории и строений на рынке недвижимости между конкурирующими типами пользователей с учетом факторов социального характера) повышает эффективность использования ресурсов на рынке недвижимости.

Выработка эффективных направлений управления недвижимой собственностью муниципальных образований основывается на двойственности ее функции. Муниципальная недвижимость реализуется на локальном рынке через проявление двух ее функций — доходной и социальной.

Социальная функция муниципальной собственности обеспечивает условия для развития предпринимательства в виде его имущественной поддержки на льготных условиях, и в то же время она выступает как доходная функция, обеспечивая повышение доходов местного бюджета. Например, одно и то же недвижимое помещение может быть использовано как для организации на нем муниципального предприятия (учреждения), так и для сдачи в аренду. При этом ставки арендной платы могут быть как льготными (тем самым стимулируется предпринимательская деятельность), так и рыночными.

Благодаря умеренным ценам, стабильностью и предсказуемостью условий аренды, проведению открытых конкурсов на право аренды предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

В современных условиях социально-экономической ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения имуществом. Принятая в 1999 г. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации' определила основные цели, задачи и принципы государственной политики в сфере управления недвижимостью. Концепция ориентирована на реализацию действующих и включение новых механизмов эффективного использования государственного имущества и повышения деловой активности коммерческих и некоммерческих организаций, успешной реализации институциональных преобразований. Однако отсутствие до настоящего времени государственной политики в сфере управления недвижимостью затрудняет разрешение ряда проблем, связанных с механизмом применения предлагаемых методик. Принятие ранее Государственной программы «Управление федеральным имуществом» призвано решить указанную проблему, поскольку к задачам указанной Программы отнесено:^[1]

• — определение целей управления объектами федерального имущества;
• — достижение оптимального состава и структуры федерального имущества путем сокращения доли государства в экономике, а также оптимизация состава федеральных организаций, действующих в конкурентных отраслях экономики;
• — повышение эффективности модели управления компаниями с государственным участием, действенное управление объектами федерального имущества, закрепленными за федеральными организациями, находящимися в федеральной собственности земельными участками, а также федеральным имуществом, составляющим государственную казну Российской Федерации;
• — обеспечение контроля по управлению федеральным имуществом, обеспечение снижения вероятности невыполнения поставленных целей и задач, а также минимизации возможных потерь, вызванных неблагоприятными событиями и обстоятельствами;
• — обеспечение учета и мониторинга федерального имущества путем создания единой системы учета и управления федеральным имуществом, обеспечивающих механизмы сбора, консолидации и представления информации для принятия и анализа эффективности управленческих решений в отношении объектов федерального имущества;
• — создание запасов государственного материального резерва, отвечающих современным потребностям общества и отраслей производства;
• — обеспечение управления деятельностью организаций системы государственного резерва в части формирования, хранения и обслуживания его запасов;
• — обеспечение качественного обновления основных фондов на основании применения новейших эффективных технологий строительной индустрии.

При надлежащем выполнении задач данной программы представляется возможным достижение основной ее цели, а именно — создание условий для эффективного управления федеральным имуществом, необходимым для выполнения государственных функций органами государственной власти Российской Федерации, и отчуждения федерального имущества, востребованного в коммерческом обороте; совершенствование системы государственного материального резерва, повышение ее роли в позитивных процессах, происходящих в экономике и политике РФ и направленных на укрепление экономической независимости и национальной безопасности государства.

При принятии экономических решений по управлению недвижимостью особая важность придается анализу самого рынка недвижимости и его внешней среды для принятия обоснованных решений о выработке стратегий по управлению недвижимыми объектами муниципальной собственности. На арендуемых площадях объектов муниципальной собственности ведется широкий спектр видов деятельности. С ростом числа зарегистрированных предприятий растет потребность в арендуемых площадях.

В 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Данный закон вносит существенные изменения в порядок выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых ими объектов недвижимости, являющихся государственной или муниципальной собственностью.

Так, с момента появления в России права выкупа арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества им воспользовалось не такое уж большое число предпринимателей. Это обусловлено рядом факторов: кризисными явлениями в экономике, недостатком денежных средств для покупки недвижимости даже в рассрочку, имеющая место практика фактического завышения «рыночной» цены выкупаемого объекта. Нельзя сбрасывать со счетов и практику приватизации жилья, которая показала, что в последний момент появляется много желающих воспользоваться предоставленными им правами, но еще большее число людей хочет, чтобы сроки реализации этих прав продлили.

Ранее действовавшая норма предполагала, что правом выкупа могут воспользоваться предприниматели, которые арендовали имущество в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона (таким днем было 5 августа 2008 г.). Таким образом, право выкупа действовало только в отношении тех объектов, срок аренды которых начался 5 августа 2006 г. или ранее. Права выкупа не получили те предприниматели, которые заключили договоры аренды уже после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Иными словами, невозможно было специально получить в аренду какой-либо привлекательный объект, а потом просто выкупить его.

В соответствии с принятыми поправками, воспользоваться правом выкупа недвижимости могут арендаторы, во владении или пользовании которых имущество по состоянию на 1 июля 2013 г. находится непрерывно в течение двух и более лет. Следовательно, срок аренды должен был начаться не позднее 1 июля 2011 г.

Помимо прочего, законодательство предусматривает возможность повторного обращения арендатора с заявлением о выкупе арендуемого им имущества даже в том случае, если ранее ему было отказано в выкупе по причине несоответствия срока аренды объекта и (или) предельного значения площади арендуемого объекта.

Таким образом, воспользоваться новеллами законодательства о выкупе смогут и те арендаторы, которые ранее уже обращались в государственные или муниципальные органы и получили отрицательный результат.

Кроме того, для объектов недвижимости, находящихся в процессе приватизации (реализации) на 1 июля 2013 г., предусмотрена необходимость соблюдения государственными, муниципальными органами и унитарными предприятиями преимущественного права арендаторов таких объектов, исходя из положений Федерального закона № 159-ФЗ в новой редакции. Исключение из этих правил делается только, если на 1 июля 2013 г. уже опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием. Необходимо отметить, что указанная категория объектов вообще выводится из сферы действия Федерального закона № 159-ФЗ.

Анализ проблематики Серьезной проблемой для муниципального арендатора является крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости, т. е. недвижимость, поступающая или уже находящаяся на балансе города, как правило, имеет физический, функциональный и экономический износ зданий. Так как деятельность на арендуемых объектах муниципальной собственности должна, во-первых, удовлетворять потребностям проживающего населения, а во-вторых, приносить стабильные денежные поступления в местный бюджет, важно осуществлять работу по привлечению арендаторов к недвижимости, находящейся в крайне неудовлетворительном состоянии.

Однако сам по себе поток дохода от недвижимости не будет стабильным и, более того, может вообще отсутствовать, если не обеспечить надлежащее управление этим объектом. Власть же по определению не может быть эффективным собственником, у нее другие задачи и другие отношения с имуществом. Наиболее удачным примером коммерческого управления недвижимыми объектами муниципальной собственности является институт трастового (доверительного) управления. Город делегирует профессиональной частной структуре часть своих полномочий. Естественно, при этом должны быть тщательно проработаны условия, ограничения, механизм распределения дохода, учтены все социальные аспекты.

Безусловно, каждый собственник может самостоятельно заниматься управлением и развитием недвижимости. Однако его затраты и риски при этом могут оказаться существенно выше, чем обращение к профессионалу, для которого операции с недвижимостью — основной вид деятельности и который обладает необходимыми знаниями о ситуации на рынке, спросе и предложении, ценах, потенциальных покупателях и продавцах, арендаторах и арендодателях, процедурах передачи прав собственности, возможных проблемах, связанных с осуществлением сделок.

Задание для размышления Каким образом можно организовать привлечение арендаторов к муниципальной недвижимости, находящейся в крайне неудовлетворительном состоянии?

Составьте свой план действий.

В современных условиях социально-экономической ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения имуществом, принадлежащим различным субъектам собственности. И здесь особую роль играет управление недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, так как именно она является основой воспроизводства городской социально-экономической системы. При этом основным источником дохода муниципалитета является хозяйственное использование имущества (в первую очередь недвижимого), ибо лишь собственная хозяйственная деятельность обладает относительной независимостью от центрального правительства и способна к неограниченному росту.

Эффективное управление объектами недвижимости может быть обеспечено только на основе использования современных методов хозяйствования. Использование нерыночных подходов управления, формирование отношений без учета законов и требований рынка приводит к снижению поступлений в бюджет, сдерживанию эффективного использования объектов недвижимости, неэффективному расходованию средств бюджета, низкой привлекательности недвижимости как объекта инвестиций.

• [1] Постановление Правительства РФ от 09.09.1999 № 1024 «О Концепции управлениягосударственным имуществом и приватизации в Российской Федерации».