Требования к содержанию отчета об оценке

Эти требования изложены в разд. III ФСО № 3.

" 8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

• а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
  • • общая информация, идентифицирующая объект оценки;
  • • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
  • • итоговая величина стоимости объекта оценки;
• б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
• в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

• • о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
• • о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

• • об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• • об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний и области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
• • информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
• г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
• д) применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
• е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
  • • количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
  • • количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
  • • информация о текущем использовании объекта оценки;
  • • другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
• ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, нс относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
• з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;
• и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
• 9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии)" .

В отчете в обязательном порядке указывают:

• • дату составления и порядковый номер отчета;
• • дату оценки объекта оценки;
• • основание для проведения оценки;
• • юридический адрес оценщика;
• • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки;
• • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта;
• • перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;
• • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• • перечень документов, используемых оценщиком, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Предложим следующие основные разделы отчета.

• 1. Заглавный лист.
• 2. Письмо (резюме) на имя заказчика, указывающее итоговое значение оцениваемой стоимости объекта оценки.
• 3. Оглавление.
• 4. Основные факты и выводы (краткое изложение): идентификация объекта оценки, цель оценки и ее назначение, определение вида оцениваемой стоимости; используемые стандарты оценки, дата оценки, набор оцениваемых прав, сведения о заказчике и оценщике, основные предположения и лимитирующие условия и т. д.
• 5. Общеэкономический анализ.
• 6. Анализ отрасли, к которой относится деятельность оцениваемого бизнеса.
• 7. Анализ региона, где расположено предприятие.
• 8. Полное описание объекта оценки: история объекта; анализ среды местоположения объекта; данные о городе (районе), данные об окружении; зонирование и т. п.
• 9. Преобразование бухгалтерской отчетности и анализ финансового состояния предприятия посредством расчета относительных коэффициентов.
• 10. Определение стоимости объекта Затратным подходом.
• 11. Определение стоимости объекта Сравнительным подходом.
• 12. Определение стоимости объекта Доходным подходом.
• 13. Согласование и определение итогового значения стоимости.
• 14. Ограничивающие условия. Включение данного раздела призвано обеспечить защиту интересов оценщика, а также предотвратить возможное непонимание со стороны заказчика и прочих пользователей отчета.
• 15. Сертификация оценки, в которой содержится заявление оценщика относительно своей объективности и беспристрастности, проявленных при проведении оценки^[1].
• 16. Использованная литература.
• 17. Приложения:
• 17.1. Документы, на основании которых оценщиком были выявлены количественные и качественные характеристики объекта оценки.
• 17.2. Документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

• [1] Сертифицируется со слов оценщика качество выполненных работ, а не цифра, которая представляет собой итоговое значение стоимости. Сертификация цифр еще не предусмотрена в природе человеческой деятельности.