Экономика рынка и бизнес недвижимости

Рынок недвижимости: определения и характеристики

Рынок недвижимости — это организованное пространство для проведения операций с объектами недвижимости типа купли-продажи, аренды, мены и т. д. На рынке недвижимости реализуется одно из важных управленческих правомочий собственника — правомочие распоряжения правовой судьбой принадлежащего ему объекта недвижимости. Причем особая двойственная природа недвижимости, как объекта-вещи и как объекта права раздвигает границы и содержание традиционных рыночных операций купли-продажи вещей, включая сюда более широкий спектр операций с частичным изменением правового статуса объектов недвижимости, например, как сдача в аренду.

Рынок недвижимости — одна из разновидностей товарных рынков. Поэтому для общего понимания, структуризации и анализа основных характеристик рынка недвижимости первоначально полезно обратиться к некоторым, более общим определениям рынка.

Рынок недвижимости в ряду других рынков

Международные стандарты оценки с общим понятием рынка связывают «возможность перехода товаров и/или услуг из рук в руки без излишних ограничений на деятельность продавцов и покупателей, при этом каждая из сторон действует в соответствии с соотношением спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и осведомленности, представлений о сравнительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний»⁵. Одно из более компактных определений рынка звучит следующим образом: «Рынок — это некоторая структура, посредством которой покупатели и продавцы собираются вместе, чтобы установить цену, по которой товар может быть обменен»⁶.

В обществах с развитой рыночной экономикой функционирует множество типов рынков: рынки труда, финансового капитала, ценных бумаг, различных товаров и услуг и др. Структура каждого из рынков,.

⁵ Микерин Г И. и др. Международные стандарты оценки. Книга 2. Глоссарий к Международным стандартам оценки. — М.: ОАО «Типография НОВОСТИ», 2000, стр. 213.

International Valuation Standards 2000 / Glossary of Terms for IVS/1, International Valuation Standards Committee (IVSC), London, p. 343.

⁶ Харвей Дж. Экономика городской собственности / изд. Макмиллан, 1993.

как правило, носит сложный территориально-распределенный, иерархический и многосекторный характер. Так, например, рынки товаров и услуг имеют весьма детальную сегментацию, разветвленную структуру и многомерные характеристики, соответствуя многообразию предлагаемых товаров и услуг, в том числе по различным отраслевым, видовым и иным классификационным признакам.

Различные рынки в определенном смысле могут быть связаны между собой: общим географическим пространством, многими общими социально-экономическими, технологическими и иными признаками. Так, существуют рынки азиатского региона и рынки европейского экономического сообщества, рынки развивающихся стран и стран с переходной экономикой. Соответственно формируют и используют унифицированные региональные и мировые структуризации рынков, согласованные классификации предметов рыночных операций и, что едва ли не самое главное, сопоставимые статистики рыночных цен для их аналитической обработки, выявления тенденций и прогнозных оценок ожидаемых изменений. Существенно, что недвижимость как вещь, как товар также формирует собственный тип товарного рынка⁷.

При этом можно ожидать, что рынки недвижимости:

• • с одной стороны, характеризуются общими рыночными свойствами (такими как: сегментация рынка, балансы спроса и предложения, динамика и тенденции изменения цен, наличие факторов влияния на динамику цен, спроса и предложения и т. д.),
• • с другой стороны, обладают своей, присущей именно и только недвижимости сегментацией, специфическими признаками и правовым оформлением сделок, своеобразной иерархической и разветвленной структурой, региональными и прочими специализированными признаками, своеобразной динамикой операций и законодательным их закреплением, другими отличительными свойствами.

В общем случае рыночный обмен любого товара сопровождается сменой его правового статуса — меняется собственник проданного товара. Однако, для недвижимости спектр возможных изменений правовых отношений шире. То есть, в результате рыночных сделок объект недвижимости может и не менять собственника, но в известной мере менять только свой правовой статус.

Так, права аренды на земельные участки под застройку в престижных районах пригорода столицы или известной курортной зоны могут иметь свою конъюнктуру, динамику и балансы или дисбалансы спроса и предложения, колебания цен. Аналогично существуют и весьма распространены во всем деловом мире региональные рынки аренды офисных помещений, торговых и производственных объектов и др.

⁷ Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. — М. Филин, 1999. — 592 с.

Арендный бизнес имеет свою доходность, капитализированную оценку, — это, в конечном счете, рынок купли-продажи прав аренды. Для такого рынка характерны свои отличительные организационнопроцедурные механизмы, специфические условия передачи прав с возможными изменениями во времени и в зависимости от внешних условий. В частности, это могут быть условия регулярного пересмотра ставок арендной платы с учетом процессов инфляции и тенденций на соответствующем секторе рынка.

Для рынков недвижимости характерно разделение на первичный и вторичный рынки. В рамках первичных рынков оперируют с вновь создаваемыми объектами недвижимости. Это отражает достаточно высокую активность строительного бизнеса, значительные масштабы нового строительства, в частности, жилой недвижимости (Housing — в англоязычной терминологии). На вторичном рынке недвижимости в обороте находятся объекты «со стажем», то есть, уже построенные и находящиеся в использовании.

Одним из специфических свойств рынка недвижимости являются значительные задержки во времени при реакции предложения на возрастание спроса и цен на недвижимость. Особенно это характерно для первичного рынка недвижимости, то есть, рынка вновь создаваемых объектов-зданий, например, жилой или офисной недвижимости. Низкая эластичность предложения объясняется значительными затратами времени на строительство новых объектов, исчисляемого месяцами, а для крупномасштабных объектов недвижимости — годами.

Для лучшего понимания особенностей рынка недвижимости и общности с другими типами рынков полезно также обратиться к международным стандартам определения рыночной стоимости объекта недвижимости: «Рыночная стоимость (Market Value) — это предполагаемая денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы всей информацией, действовала бы расчетливо и без принуждения»^[1]. Это пределение, с одной стороны, констатирует традиционность рыночного характера сделок с недвижимостью. В этом, общепринятом у специалистов по недвижимости, определении видно, что рыночная стоимость недвижимости трактуется как стоимость товара на совершенном, открытом и конкурентном без ограничений рынке.

С другой стороны, определение рыночной стоимости недвижимости помогает выявить следующие особенности рынков недвижимости:

• • сделки с недвижимостью между продавцом и покупателем требуют существенной подготовки для каждого из них,
• • необходим детальный маркетинг и достаточно сложные расчеты стоимостных оценок,
• • сделки продолжительны во времени и высокозатратны; это так называемые транзакционные издержки сделок с недвижимостью.

Кроме того, в силу особой значимости объектов недвижимости, зафиксированной в комплексе законодательных документах регулирования земельно-имущественных отношений, все сделки с недвижимостью, сопровождаемые изменением прав на них (в том числе, прав долгосрочной аренды), в обязательном порядке должны сопровождаться регистрационными процедурами, отражаться в документах кадастрового и иного технического учета. В частности, фиксируют характер, адресность и условия изменения правового статуса объекта. Новый собственник официально становится таковым, вступает в свои права на приобретенный объект недвижимости только после проведения государственной регистрации.

В результате, отталкиваясь от приведенного выше общего понятия рынка и с учетом отмеченных особенностей, можно сформулировать следующее краткое определение: рынок недвижимости — это организованное пространство для обеспечения оборотоспособности объектов недвижимости и прав на них. Это пространство взаимодействий является многомерным, специально сформированным, со своими экономическими, информационными, территориальными, организационно-правововыми и иными востребованными для проводимых сделок механизмами. В этом пространстве на деловой основе взаимодействуют добросовестные продавцы и покупатели объектов недвижимости и различных прав на них, согласовывая цены, осуществляя и затем в установленном порядке регистрируя проведенные сделки с недвижимостью.

Существуют и иные, с различными акцентами и детализацией, но в принципе схожие определения, как, например, в работах Максимова С.Н.^[2] (рынок недвижимости — это взаимоувязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости), Фридмана Дж. и Ордуэя И.^[3] (рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования). Как видно, во всех случаях рынок недвижимости трактуется как сложная система механизмов.

• [1] Микерин Г. И. и др. Международные стандарты оценки. Книга 2. Глоссарий к Международным стандартам оценки. — М.: ОАО «Типография НОВОСТИ», 2000, стр. 214. International Valuation Standards 2000 / Glossary of Terms for IVS/1, InternationalValuation Standards Committee (IVSC), London, p. 344.
• [2] Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости — СПб: Питер 2000. — стр. 33.
• [3] Фридман Дж., Ордуэй Н., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (лер.с англ.). — М.: Дело, 1995. — стр. 5.