Участники строительной деятельности

Основными субъектами деятельности в строительстве выступают инвесторы, застройщики, государственные и технические заказчики, проектировщики, подрядчики, пользователи и другие лица.

Инвестором в строительстве является лицо, осуществляющее инвестиции в форме капитальных вложений, т. е. вкладывающее средства в строительные объекты в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта, например социального или экологического. Инвестор получает право собственности на готовый объект и может передать его пользователям объектов по окончании строительства. К инвесторам относятся также участники долевого строительства, в том числе многоквартирных домов.

Государственные (.муниципальные) заказчики — государственные (муниципальные) органы, казенные учреждения и иные получатели бюджетных средств, размещающие заказы на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг за счет бюджетных средств. К ним также приравнены органы управления государственными внебюджетными фондами, размещающие заказы за счет внебюджетных источников финансирования, государственные корпорации «Росатом» и «Роскосмос». Государственные и муниципальные заказчики могут передавать свои полномочия бюджетным и автономным учреждениям, унитарным предприятиям. Они играют роль инвесторов при бюджетном финансировании, однако их ответственность за успех проекта гораздо ниже.

Застройщик — лицо, обладающее правами на земельный участок и обеспечивающее на нем строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов строительства. Застройщик обеспечивает также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и др. При бюджетном финансировании застройщиком является орган власти или уполномоченная организация¹, при небюджетном — обычно инвестор. В зарубежной практике застройщику более всего соответствует понятие владелец¹.

К исключительным функциям застройщика относятся (ГрК РФ):

• • получение и регистрация прав на застраиваемый земельный участок;
• • получение (при необходимости) и регистрация прав на временное использование соседних участков и сервитутов на них;
• • принятие решения о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, вводе объекта в эксплуатацию;
• • подача заявлений и соответствующих документов для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Остальные функции, главная из которых — организация слаженной работы проектировщиков, строителей и поставщиков, могут быть переданы по договору техническому заказчику.

Технический заказчик — лицо, уполномоченное заказчиком на реализацию проекта: заключение договоров, предоставление исходных данных, утверждение и подписание документов и др. Застройщик может сам выступать в роли технического заказчика, а может нанимать для этих целей специализированную организацию. Однако для выполнения этих обязанностей нужно иметь допуск саморегулируемой организации (см. гл. 21). Для строек, осуществляемых за счет бюджетных средств, длительное время применялся термин «заказчик-застройщик». В настоящее время он почти не используется, так как понятие «застройщик» связано с правами на землю или с функциями государственного (муниципального) заказчика, а «заказчик» — с организацией и управлением строительством.

Основными функциями технического заказчика (а при его отсутствии — застройщика) являются (ст. 1 ГрК РФ)^[1][2] :

• 3
• • выполнение обоснований, получение технических условий и иных необходимых согласований, градостроительного плана земельного участка;
• • привлечение проектно-изыскательских организаций для выполнения предпроектных, проектных и изыскательских работ, а также авторского надзора, получение положительного заключения экспертизы и утверждение проекта;
• • размещение заказов на изготовление и поставку технологического оборудования, приемка и хранение оборудования;
• • привлечение подрядчиков для выполнения геодезических, строительно-монтажных и пусконаладочных работ;
• • извещение органов государственного строительного надзора о начале и окончании работ на объекте;
• • обеспечение строительного контроля проведения работ;
• • приемка выполненных работ и законченного объекта в целом;
• • организация гарантийных испытаний оборудования и подготовки объекта к эксплуатации;
• • комплектование, хранение и передача исполнительной и эксплуатационной документации;
• • предъявление законченного строительством объекта органам, выдающим разрешение на эксплуатацию.

Иногда технический заказчик выполняет только организационнофинансовые функции, а функции строительного контроля и инженерного обеспечения передаются Инженеру заказчикаК Получает распространение также использование независимой контролирующей организации, называемой Инженером инвестора, Архитектором-инженером или Техническим агентом.

Термин «девелопер» означает организацию, объединяющую ряд функций заказчика, иногда — подрядчика и проектировщика в одном лице. В частности, девелоперские компании осуществляют поиск наиболее перспективных площадок, маркетинг проектов, разработку архитектурных и градостроительных концепций, технико-экономических обоснований и бизнес-планов, привлечение финансирования, подготовку проектной и рабочей документации, получение разрешений и согласований, возведение объекта, иногда — последующую эксплуатацию или реализацию объекта. При этом в задачи управления возведением объекта входят организация строительных работ, поиск и привлечение субподрядчиков, контроль качества и сроков реализации проектов.

За рубежом девелопер² обычно означает инвестора, выполняющего все или часть этапов жизненного цикла объекта до продажи готового объекта или его ликвидации³.^[3][4][5]

Подрядчик — лицо, которое выполняет работы по договору подряда или государственному (муниципальному) контракту, заключаемому с заказчиком. В строительстве распространена ситуация, при которой один из подрядчиков (генеральный подрядчик) отвечает за строительство объекта в целом, а остальные (субподрядчики) выполняют отдельные виды работ.

Основными функциями генерального подрядчика являются^[6]:

• • возведение объекта строительства в соответствии с проектной и рабочей документацией;
• • организация работы субподрядчиков и их взаимодействия;
• • осуществление строительного контроля над соблюдением требований технических регламентов и проектной документации;
• • разработка и применение необходимой организационно-технологической документации;
• • ведение исполнительной документации и передача ее заказчику;
• • обеспечение безопасности труда и экологической безопасности;
• • обеспечение сохранности объекта;
• • выполнение требований местной администрации по соблюдению порядка на стройке и прилегающей территории.

Проектировщик (проектная, изыскательская организация) — подрядчик, выполняющий проектно-изыскательские работы, а также обследование объектов, авторский надзор, сопровождение проектов, разработку тендерной документации. Проектные организации часто также работают по договору субподряда. В настоящее время для работы в качестве проектной или изыскательской организации необходим допуск, выдаваемый саморегулируемой организацией (см. гл. 16). Основными функциями проектировщика являются:

• • выполнение проектной документации в соответствии с данными изысканий и требованиями действующих технических регламентов и других нормативных документов;
• • своевременное составление ответов на замечания экспертизы и заказчика;
• • разработка рабочей документации в соответствии с утвержденной проектной документацией и действующими нормативами;
• • внесение изменений и дополнений в проектную и рабочую документацию при изменении нормативов или по решению заказчика (внесение изменений в проектную документацию требует повторного прохождения экспертизы);
• • ведение авторского надзора;
• • согласование допущенных отклонений от рабочей документации, не влияющих на безопасность объекта.

Поставщик — предприятие, выпускающее строительные материалы, конструкции и детали, инженерное и технологическое оборудование. Как правило, поставку технологического оборудования на стройку обеспечивает заказчик, остальных ресурсов — подрядчики. В случае заключения комплексных контрактов поставку оборудования может осуществлять генеральный подрядчик.

Пользователи — лица, использующие вещные нрава на строительные объекты и выполняющие функции по содержанию этих объектов в период эксплуатации. К ним относятся собственники и наниматели жилых помещений, товарищества собственников жилья, управляющие организации, а также предприятия и организации, ведущие основную деятельность на построенных объектах.

Помимо перечисленных, к субъектам строительной деятельности относятся также учреждения, выполняющие экспертизу проектов и результатов инженерных изысканий, органы, выдающие разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, органы государственного строительного надзора, организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженернотехнического обеспечения, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, суды, банки, страховые компании, инвестиционные фонды, риелторские конторы и др.

• [1] Письмо Минфина РФ и Минстроя РФ от 17 декабря 2014 г. № 02−02−05/65 137.
• [2] Owner {англ.), Bauherr (нем.), maltrc d’ouvrage (фр.) — владелец, застройщик.
• [3] За рубежом часто применяется термин «owner engineer» (англ.) — инженер застройщика.
• [4] Development (англ.) — развитие, разработка проекта.
• [5] Дикман Л. Г., Дикман Д. Л. Организация строительства в США: учеб, издание. М. :АС В, 2004.
• [6] Свод правил «Организация строительства» СП 48.13 330.2011.