Компоненты и совокупные затраты на развитие

Детальное рассмотрение непосредственно процесса развития объекта недвижимости (например, как строительство здания на выделенном или приобретенном для этого земельном участке) показывает, что финансирование проекта является необходимым для обеспечения следующих конкретных компонентов затрат:

• • приобретение земельного участка в собственность или прав на его долгосрочную аренду (D),
• • затраты на подготовку участка: снос, расчистка, расселение, подготовка необходимой инфраструктуры (ЬО),
• • затраты собственно на строительство (Ы): оплата основных и субподрядных строительных, монтажных и пуско-наладочных работ,
• • производство проектно-изыскательских работ (Ь2),
• • оплата услуг управленческого персонала — менеджмента проекта и различных фирм-консультантов (ЬЗ),
• • собственные расходы и оплата команды девелопера ©,
• • обслуживание заемных средств — оплата полученных кредитов и процентов (р) в соответствии с согласованными условиями кредита.

Таким образом, совокупные затраты на развитие (Е) будут некоторой функцией от перечисленных компонентов.

Разберем содержание формулы совокупных затрат и возможности ее информационного обеспечения для простейшей ситуации, когда кредит предоставляется на один год (то есть, без привлечения инструментария дисконтирования):

Здесь следует обратить внимание на следующие возможные особенности информационного обеспечения отдельных затратных компонентов:

D, ЬО: затраты на приобретение земельного участка или прав на него (D) и на подготовку участка (ЬО) — определяются каждый раз индивидуально, исходя из конкретных условий проекта; источниками информации могут быть рыночные статистики и данные аналогов (для земли — D), а также прямые расчеты по всем возникающим затратам при подготовке участка ЬО;

Ы: затраты собственно на строительство объекта, как правило, могут быть определены с помощью нормативного показателя некоторых укрупненных удельных затрат (w) на один квадратный или кубический метр, в зависимости от типа возводимого объекта. Эти нормы могут браться из справочной литературы, статистических данных, различных для стран и регионов, строительных организаций. Тогда затраты на строительство (W = Ы) будут определяться произведением показателя удельных затрат w на физические размеры (площади, объемы) возводимого объекта (S), то есть: W = w * S;

Ь2, ЬЗ: часто предполагается, что названные затраты на проектные работы, менеджмент и консультирование пропорциональны масштабам строительства — строительным затратам. Например, считают, что существует некоторый нормативный процент подобных затрат (т) — порядка 2−5% от затрат на строительство. Тогда формула совокупных строительных затрат (В) будет выглядеть следующим образом:

С: собственные расходы и оплата команды застройщика (девелопера) могут учитываться в формуле затрат на развитие различными способами:

• • согласованным фиксированным уровнем оплаты (например, как фиксированный годовой доход застройщика): С = const,
• • в функции от совокупных затрат на строительство В и землю D, например, как некий нормативный процент (d):

Тогда для случая (1), с фиксированной оплатой девелопера, совокупные затраты на развитие Е будут определяться формулой:

Для случая (2), увязывающего оплату девелопера с объемами работ, формула совокупных затрат на развитие примет вид.

Примечание.

Финансово-экономическая эффективность кредитного бизнеса со стороны кредитующей организации базируется на механизмах сложного процента. Это означает, что в формулах затрат на развитие [5.1] и [5.2] в случаях предоставления кредита на несколько расчетных периодов (например, на t лет) множитель (1 + р/100) соответственно возводится в степень t. При этом для снижения рисков невозврата кредита (вместе с процентами), возрастающего в степенной зависимости, стараются распределить во времени платежи по кредиту и процентам. Например, если каждый год оплачивать проценты за кредит, то, по крайней мере, можно избежать степенного роста кредитного долга, и т. д.