Магазины и торговые комплексы

Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (далее — МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в спальных районах либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В США М’ГЦ (англ. MALL), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

К факторам, обусловливающим успех торговых комплексов, можно отнести:

• • правильно выбранное расположение;
• • составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей;
• • правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет);
• • общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;
• • четко проработанный подбор арендаторов;
• • верно выбранная управляющая компания.

Для торговых комплексов, помимо перечисленных выше факторов, также требуется предоставление сервисных услуг своим арендаторам (постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.). Например, на рынке Санкт-Петербурга к наиболее крупным торговым комплексам, предоставляющим вышеперечисленные услуги, можно отнести «Гулливер» и «Заневский каскад». Таким образом, торговые комплексы могут быть как торгово-рыночными, так и торгово-развлекательными.

Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизации старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.

В настоящее время в общем объеме нежилого фонда Санкт-Петербурга площади торгового назначения занимают лишь 7,2%. В результате обеспеченность жителей города торговыми площадями составляет 0,68 м² на человека. Для сравнения, в Хельсинки на одного человека приходится 3,5 м² — что в пять раз больше.

Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и перспективных для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России, аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный период нежилого фонда:

• • нод доходное предпринимательство отводится малая доля нежилых помещений, значительную часть которых занимают различные организации;
• • неудовлетворительная локация многих объектов, функционально пригодных для коммерческого использования, не позволяет их развивать;
• • в крупных индустриальных городах в структуре нежилого фонда чрезмерно высока доля промышленной недвижимости, перепрофилирование которой требует значительных инвестиций и часто затруднено из-за неясного правового статуса;
• • в большинстве городов инвестиционная активность сосредоточена в основном в центре города;
• • большая часть нежилого фонда находится в неудовлетворительном техническом состоянии.