Девелопмент недвижимости и территорий

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

• • понятие девелопмента недвижимости;
• • экономическую сущность девелопмента недвижимости;
• • основные участки процесса девелопмента объектов недвижимости и территорий;

уметь

• • выделять основных участников процесса девелопмента недвижимости и территорий;
• • устанавливать взаимосвязь между эффективностью развития конкретного объекта недвижимости и уровнем развития территории;
• • определять эффективность процесса девелопмента недвижимости и территорий на основе исходных принципов;

владеть

• • навыками подготовки исходной информации для процесса девелопмента недвижимости и территорий;
• • навыками систематизации и анализа интересов различных сторон, участвующих в процессе девелопмента;
• • навыками практического применения основных принципов эффективного девелопмента при оценке проектов развития объектов недвижимости и территорий.

Девелопмент недвижимости

В определенной степени девелопмент недвижимости в методологическом плане постигла та же участь что и экономику недвижимости, а именно: исследователи только частично анализируют его сущность, как правило, сводя его к управленческому процессу. Девелопмент изучается преимущественно в рамках менеджмента и представляется как набор определенных стадий преобразования незастроенного земельного участка или существующего объекта с целью создания дополнительной стоимости объекта. Например, Дэвид Исаак, Джон О’Лири и Марк Дейли в своей работе «Девелопмент недвижимости. Оценка и финансирование»^[1] отмечают:

Процесс девелопмента имееттакже более широкий экономический контекст, в котором вклад девелопера может рассматриваться как восстановление местной экономики и использование активов в воспроизводственных процессах, которые генерируют экономический рост.

Экономисты-кейнсианцы подтвердят, что в период рецессии государство должно инвестировать в крупные инфраструктурные и строительные проекты, чтобы создавать экономический мультипликатор. С учетом этой перспективы от государства ожидаются инвестиции или в крупные строительные проекты типа скоростных железнодорожных магистралей с высокой пропускной способностью или сети аэропортов… (перевод наш. — М. К.).

Таким образом, девелопмент недвижимости — это важнейший сектор экономики, так как он предъявляет спрос на землю, здания, рабочую силу, капитал, машины и оборудование. Экономические циклы с позиции девелопера — это спрос на пространство для соответствующего вида деятельности. Как отмечают упомянутые выше авторы, настоящим вызовом для девелоперов является создание объектов, которые бы удовлетворяли клиента по стоимости, качеству и времени. Негативное влияние на экономический рост могут оказать сбои в обеспечении хозяйствующих субъектов объектами недвижимости надлежащего качества и требуемого количества.

В данной главе мы рассмотрим экономическую сущность процесса девелопмента недвижимости, причем применительно как к объекту недвижимости, так и к территории. Как мы уже отмечали, одна из основных идей данной работы заключается в том, что девелопмент недвижимости должен вписываться в контекст окружающей среды, а значит, завершающим этапом исследования в области экономики недвижимости должна стать политика по развитию города и региона как отражение стремления государства и органов местного самоуправления обеспечить концентрацию деловой активности и ресурсов на конкретной территории, что должно материально воплотиться в создании соответствующих объектов недвижимости.

Развитие объекта представляет собой повторяющиеся циклы, которые определяются не только физическим и функциональным состоянием объекта, но и меняющимися потребностями людей, требующими на том или ином историческом этапе определенного типа пространства. Объект недвижимости — это отражение делового цикла, следовательно, изменение деловой активности является одной из причин преобразования объекта или территории, что всегда подразумевает вовлечение большого количества заинтересованных лиц, удовлетворение интересов которых возможно только при наличии некой организующей силы — профессионального девелопера.

В общем виде девелопмент недвижимости — это вид деятельности, направленный на преобразование объекта недвижимости с целью создания дополнительной стоимости этого объекта. Разнообразие определений девелопмента недвижимости представлено в приложении 12. Мы можем встретить толкование девелопмента как способа разрешения противоречий между потребностями людей и качеством объектов недвижимости; как преобразования, направленного на максимизацию дохода собственника или пользователя объекта; как качественного преобразования и др.

Не стоит смешивать девелопмент как процесс и девелопмент как экономическое явление. В первом случае мы говорим об управленческом понимании, во втором — об экономическом. Само собой, процесс девелопмента — это набор определенных стадий. При этом управленческое определение не должно подменять экономическое. В экономическом толковании девелопмента мы рассматриваем сущностные характеристики этого понятия, раскрывающие его способность удовлетворять общественные потребности.

На наш взгляд, удачное сочетание девелопмента как процесса и как экономического явления достигнуто в работах классика науки о недвижимости Джеймса Граскэмпа^[2], основоположника междисциплинарного подхода к девелопменту недвижимости.

Интересен подход автора к понятиям недвижимости и девелопмента. Он, в частности, отмечает^[3]:

Недвижимость может быть в общем определена как место, выделенное человеком и зафиксированное географически под осуществление деятельности в определенный период времени. К трем измерениям пространства (длина, ширина и высота) в случае с недвижимостью добавляется четвертое — время, а именно период владения и извлечения выгоды. Это своего рода пространственно-временная характеристика… Фундаментальный элемент в недвижимости заключается в том, что каждая пространственно-временная единица имеет соответствующую стоимость, выраженную в деньгах… Создание и управление этими пространственно-временными единицами называется девелопментом… (перевод наш. — М. К.).

Девелопмент представляет собой процессы создания объектов, удовлетворяющие потребности людей, и должен рассматриваться в контексте окружающей среды и наблюдаемых экономических и общественно-политических явлений. Именно поэтому важно толковать девелопмент не просто как процесс создания стоимости для конкретного инвестора и потребителя, а как взаимодействие и пересечение интересов различных групп заинтересованных лиц, а в представлении Д. Граскэмпа даже трех систем — предпринимательской, политической и социальной.

Ряд зарубежных авторов^[4] (Д. Граскэмп, Д. Делисль) выделяют три основные группы, взаимодействующие и взаимосвязанные в девелоперском процессе: потребители пространства, производители пространства, создатели общественной инфраструктуры.

• [1] Isaac D., O’Leary J., Daley M. Property Development. Appraisal and Finance. 2nd edition. London: Palgrave Macmillan, 2010. P. 15—16.
• [2] Graaskamp J. Fundamentals of Real Estate Development. 3rd printing. Washington, DC: ULI, 1989.
• [3] Там же. P. 1.
• [4] В оригинальном изложении подходы авторов содержатся в работах: Graaskamp J. Fundamentals of Real Estate Development. 3 rd printing. Washington, DC: ULI, 1989; DeLisle J. Fundamentals of Real Estate. URL: http://jrdelisIe.com/jrd_text/lChapter2_NewV20.pdf. Датаобращения: 25 ноября 2015 г.