Классификация оценочных стоимостей по типам и видам

Для понимания и использования стоимостных оценок необходимо указание вида оценочной стоимости в рамках соответствующего типа стоимостей. Поскольку вид стоимости входит в формулировку цели оценки, а функция (назначение) оценки диктует выбор используемого вида стоимости, необходимо обеспечение его соответствия цели и функции оценки. Изменение вида стоимости может существенно повлиять на величину оцененной стоимости, приписанной тому или иному объекту оценки.

Теория оценки разделяет все виды оценочных стоимостей как экономические характеристики (показатели) на следующие типы:

• • стоимости рыночного типа и стоимости нерыночного типа (в частности, рассчитываемые нормативно);
• • стоимости в обмене и стоимости в использовании.

Это базовая классификация стоимостей по типам, каждый из которых включает несколько видов стоимостей.

Когда речь идет о стоимостях рыночного типа, это значит, что для их оценки используется в полном объеме рыночная информация с вполне активно функционирующего того или иного рынка. Для стоимостей нерыночного типа эти условия не выполняются. Рынок оцениваемого объекта может вообще не существовать.

Стоимости в обмене — объективные, рассчитанные (или назначенные) под влиянием рыночных факторов спроса и предложения в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным покупателем на соответствующем открытом и конкурентном рынке, например, обоснованная рыночная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая.

Стоимости в использовании — субъективные, рассчитанные под влиянием представлений о потребностях конкретного инвестора или пользователя для эксплуатирующегося в должных условиях объекта, в частности инвестиционная стоимость, потребительная стоимость.

В теории оценки существует множество видов (стандартов) оценочных стоимостей и соответствующих им определений. Некоторые из них, широко применяемые на практике в процедурах оценки, определяются в МСО и государственных стандартах^[1]. В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик использует и рассчитывает различные виды стоимости. Поэтому в оценочной практике профессиональный оценщик должен избегать употребления термина «стоимость» без какого-либо конкретизирующего прилагательного, определяющего, какой именно вид стоимости используется при проведении данной оценки. Наиболее важные из них, такие как рыночная стоимость, принято называть стандартами, поскольку для их определения и пространных комментариев к ним создается отдельный документ, также носящий название Стандарта.

Стандарт МСО 2 описывает базы оценки, отличные от рыночной, к которым относятся оценки потребительной, инвестиционной, ликвидационной, утилизационной и прочих видов стоимостей, в том числе и рассчитываемых нормативно. Виды стоимостей, представляющие собой «базы оценки, отличные от рыночной стоимости», не следует путать с понятием «стоимость нерыночного типа». Так, ликвидационная стоимость относится к стоимостям рыночного типа, т. е. рассчитывается с использованием рыночной информации, по представляет собой базу оценки, отличную от рыночной (стоимости), поскольку при ее определении нарушаются два важных признака, присутствующих в определении рыночной стоимости: 1) отсутствие условий вынужденности продажи объекта собственности: 2) адекватность маркетингового периода (его нормальная продолжительность для типичных объектов данного сегмента рынка).

Видовое разнообразие стоимостей, используемых в оценке, и распределение различных видов оценочных стоимостей по указанным выше типам показано в табл. 5.1.

Таблица 5.1

Классификация оценочных стоимостей

Оценщику важно знать также следующие определения стоимости, не относящиеся к видам оценочных стоимостей.

Текущая стоимость — суммарная величина дисконтированных (приведенных к настоящему моменту времени обычно — дате оценки) будущих предполагаемых потоков доходов, получаемых от эксплуатации объекта за определенный промежуток времени, называемый прогнозным периодом. Это понятие отражает концепцию стоимости денег во времени.

Контрактная стоимость — предполагаемая цена сделки, зафиксированная в договоре (контракте).

• [1] Речь идет о федеральных стандартах оценки (конкретно — ФСО № 2).
• [2] Восстановительная стоимость как результат переоценки может быть получена как рыночным способом (посредством анализа рыночной информации), так и индексированием с помощью коэффициентов Росстата, которые трудно назвать рыночной информацией.
• [3] Оценочные стоимости воспроизводства и замещения формируются оценщиком на основе рыночной информации по затратам на материалы и виды работ при проведении оценки рыночной стоимости Затратным подходом или на основе бухгалтерских данных при оценке какого-либо вида субъективных стоимостей в использовании. Это объясняет двойственность их позиции в табл. 5.1.