Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости

Успех девелопера в значительной степени определяется на этапе инициирования проекта девелопмента и выбора варианта развития объекта недвижимости. В основе этого выбора лежит уже упоминавшийся принцип ННЭИ земли. В соответствии с ним наилучшим вариантом использования земли является такой вариант, который физически (и технологически) возможен, юридически допустим, финансово оправдан и осуществим — и при всех этих ограничениях обеспечивает максимизацию текущей стоимости земли.

Согласно этому принципу возможные варианты развития объекта сравниваются с точки зрения их физической осуществимости, правовой допустимости, финансовой целесообразности и доступности и экономической (коммерческой) эффективности.

Оценка физической осуществимости проекта предполагает уяснение наличия физических возможностей для реализации проекта с учетом местоположения, пространственных параметров, состояния инфраструктуры, технологических характеристик, имеющихся строительных возможностей (материалов, технологий, мощностей и т. д.) и их влияние на возможные параметры проекта, затраты, сроки реализации и т. п.

Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, соответствия характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования (например, требованиям зонального регламента), согласования проекта органами государственного управления и контроля, получения разрешения на производство работ, разрешения правовых вопросов в отношениях с представителями инфраструктуры — дорожниками, осветителями, наконец, перспективы юридических споров с оппонентами и пр.

Оценка финансовой целесообразности и осуществимости проекта предусматривает определение потенциальной выручки от реализации предполагаемого проекта, возможного уровня доходности проекта, периодов поступления оттока денежных средств и, на этой основе, достаточности и целесообразности вложения собственных средств в проект; возможностей привлечения внешних источников финансирования проекта (наличие заинтересованных инвесторов с учетом требуемой ими нормы доходности); соотношения различных источников финансирования по мере реализации проекта.

Экспертиза физических, правовых и финансовых аспектов проекта производится в сравнении с альтернативными вариантами: иными возможностями использования земельного участка или местами реализации задуманного проекта.

Исходя из этого, исходным пунктом при выборе варианта развития для объекта недвижимости (земельного участка) должен быть определенный набор вариантов такого развития, которые теоретически могли бы быть реализованы исходя из ситуации и тенденций развития экономики и рынка недвижимости.

После формирования такого набора все возможные варианты должны быть оценены исходя из перечисленных выше факторов.

Особое значение при экспертизе и выборе проектов девелопмента в силу специфики недвижимости как особого экономического актива придается анализу местоположения проекта.

В отличие от большинства инвестиционных проектов, направленных на создание или расширение производственных мощностей, для которых местоположение — это главным образом фактор издержек, для проектов девелопмента местоположение — это фактор, который влияет на издержки, но, что еще важнее, — на доходы, которые может принести создаваемый объект недвижимости.

Анализ местоположения при реализации проектов девелопмента осуществляется с учетом влияния местоположения:

• • на ценность создаваемой недвижимости с точки зрения ее потребителя;
• • издержки создания недвижимости;
• • эксплуатационные издержки.

Все эти аспекты важны при реализации проекта, но поскольку в данном случае речь идет об особенностях выбора проектов девелопмента, то основное внимание следует уделить именно первому аспекту — влиянию местоположения на ценность недвижимости с точки зрения пользователя и значению этого обстоятельства при выборе проекта.

Практически местоположение оказывает влияние на две характеристики, в которых в итоге и реализуются предпочтения потребителей: 1) количество потенциальных приобретателей недвижимости; 2) цена, которую приобретатель готов заплатить за объект недвижимости.

Ясно, что для разных потребителей, для различных вариантов использования недвижимости одни и те же параметры местоположения могут играть совершенно разную роль: расположение на оживленной торговой улице — почти всегда несомненный плюс для ресторана быстрого питания, но почти всегда — несомненный минус для элитного жилья.

Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой зависит от разных факторов: доходности альтернативных инвестиций (в иные проекты или регионы), предполагаемых тенденций развития рынка недвижимости, которые и определяют представления девелопера о разумной норме доходности для данного проекта.