Договор купли-продажи земельного участка

Одним из самых распространенных договоров, опосредующих гражданско-правовой оборот земельных участков, является договор купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Объектом купли-продажи могут быть не только собственно вещи, но и имущественные права, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (ст. 454 ГК РФ). В частности, Закон об обороте земель регулирует особенности оборота долей в праве общей собственности па земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Договор купли-продажи земельного участка может быть заключен при соблюдении следующих условий:

• — земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности;
• — участок не исключен из гражданского оборота или не ограничен в обороте;
• — объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;
• — покупатель земельного участка имеет право приобретать земельный участок в собственность (т.е. не является иностранным лицом и т. п.).

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является его цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор согласно ст. 555 ГК РФ считается незаключенным.

Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения будут рассмотрены в отдельном параграфе.

Статья 37 ЗК РФ предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• — устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• — ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• — ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав па земельные участки третьими лицами.

Однако представляется, что такая «детализация» является излишней, так как перечисленные условия противоречат общим принципам гражданского законодательства (свобода договора, неприкосновенность собственности, обеспечение восстановления нарушенных прав, недопустимость сделок, направленных на ограничение или отказ от правоспособности или дееспособности, и т. п.). Следовательно, такие условия могли бы быть признаны недействительными и при отсутствии специальной записи об этом в ст. 37 ЗК РФ. Кроме того, эти условия, равно как и право покупателя требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи при предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, вовсе не отражают особенности купли-продажи именно земельных участков (как следует из названия ст. 37 ЗК РФ), ведь такие права есть и у покупателя любого другого имущества.

В случаях, когда продается земельный участок, находящийся в частной собственности, заключается обычный гражданскоправовой договор купли-продажи (с учетом особенностей, предусмотренных земельным законодательством). Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости (в том числе и земельного участка) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка был утвержден Роскомземом 2 июня 1993 г. № 16/770.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Аналогичное положение содержится в земельном законодательстве. В первую очередь на торгах (конкурсах, аукционах) продаются земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе земли сельскохозяйственного назначения (ст. 38 ЗК РФ, ст. 10 Закона об обороте земель). Вместе с тем допускается, а иногда и является обязательной продажа с публичных торгов земельных участков, находящихся в частной собственности.

Как отмечалось в дореволюционной цивилистической литературе, «продажа с публичных торгов представляет ту особенность, что рассчитывает на соревнование между лицами, желающими купить продаваемое имущество, ради чего именно она и производится публично. Но очевидно, что тут нет никакого обстоятельства, которое влияло бы на существо купли-продажи: как скоро является наиболее выгодный покупатель, то с ним только и заключается договор»^[1]. В современных условиях продажа государственных или муниципальных земельных участков на торгах выступает средством борьбы с коррупцией, так как процедура предоставления земель становится более прозрачной и контролируемой.

Предметом торгов является земельный участок с определенными границами, прошедший государственный кадастровый учет, или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавцов земельного участка, находящегося в публичной собственности, выступают исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков. Они же являются организаторами торгов. Кроме того, в качестве организатора торгов может выступать специализированная организация, действующая на основании договора с названными выше органами.

Правила организации и проведения торгов, но продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утверждены постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808.

Согласно этим Правилам торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков решение о проведении торгов в форме аукциона принимает Росимущество. Оно же определяет на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка, величину ее повышения («шаг аукциона») при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене, размер задатка, а также существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона.

Решение о проведении торгов в форме конкурса в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, принимает Правительство РФ, которое также определяет существенные условия договоров купли-продажи таких земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса. Эти предложения, подготовленные Росимуществом, вносит в Правительство РФ Минэкономразвития России.

При продаже находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Результаты торгов оформляются протоколом, который является основанием для заключения с победителем торгов договоров купли-продажи или аренды земельных участков. Такие договоры подлежат заключению не позднее пяти дней со дня подписания протокола.

• [1] Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2000. С. 576.