Понятия физического и морального износа зданий

Долговечность — это время, в течение которого в зданиях и сооружениях эксплуатационные качества сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов. Различают физическую и моральную (технологическую) долговечность, а также обратные им понятия — физический износ и моральный износ (старение).

Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло — и звукоизоляции, герметичности и других параметров. износ здание реконструкция стоимость Моральная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т. д. своему функциональному назначению.

Существует также понятие оптимальной долговечности, а именно, срока службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства. В ходе эксплуатации здания и сооружения подвергаются воздействию многочисленных природных и технологических факторов, учитываемых в рабочем проекте при выборе материалов, конструкций и т. п. Однако на практике соответствие фактических характеристик строительных материалов и конструкций может существенно отличаться от нормативных, в результате чего суммарное воздействие многих факторов может привести к ускоренному износу сооружений.

Физический износ конструкций зданий и сооружений — это потеря ими своих первоначальных качеств. В процессе физического износа конструкций можно выделить следующие моменты:

• · Во-первых, период приработки, деформаций и повышение износа; он непродолжителен и на него распространяются гарантии, выдаваемые строительной организацией в соответствии с видом конструкции и характером ее работы: в этот период, как правило, выполняются ремонтные работы после прекращения осадок зданий и сооружений;
• · Во-вторых, период нормальной эксплуатации, медленного износа, во время которого накапливаются необратимые деформации, приводящие к структурных изменениям материала конструкции и постепенному его разрушению;
• · В-третьих, период ускоренного износа, когда он достигает критического значения и возникает вопрос о целесообразности проведения ремонта или разборки зданий и сооружений

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

• 1. нормативный (для жилых зданий);
• 2. стоимостный;
• 3. метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотрасле вого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53−86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Физический износ здания следует определять по формуле.

где — физический износ здания, %; Fi — физический износ i-го конструктивного элемента, %; Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановитель ной стоимости здания; n — количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстано вительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установлен ном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, — по их сметной стоимости.

Описанная методика применяется исключительно в отечест венной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

• · невозможность изначально учесть по причине своей «нормативности» нетипичные условия эксплуатации объекта;
• · трудоемкость применения по причине необходимой детали зации конструктивных элементов здания;
• · невозможность измерения функционального и внешнего из носа;
• · субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостный метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотно шением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприя тий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов зда ния. Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является бо лее предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценивания производится на основе разумных фактических затрат на доведе ние изношенных элементов до «практически нового состояния», итог, полученный в результате применения данного подхода можно считать довольно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отме тить обязательную детализацию и точность расчета затрат на про ведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

где И (%) — износ в процентах; ЭВ — эффективный возраст, определяемый экспертом на ос нове технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ — типичный срок физической жизни; ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рас считанных обесцениваний, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут исполь зовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

где И (%) — износ в процентах; ФЖ — типичный срок физической жизни.

Применение формулы также актуально при расче те процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется воз можным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

где И — износ в процентах; ВС — восстановительная стоимость.

Как отмечалось выше, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Кроме того, на практике эле менты сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физи ческий износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Короткоживущие элементы — элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т. п.).ф У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоста вим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ короткоживущих элементов. Причиной возникновения устранимого физического износа яв ляется естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствует обесцениванию, поскольку потенциальному собствен нику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристи ки сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восста новление участков протекающей кровли и т. д.). При этом предпо лагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как стоимость отложенного ремонта, т. е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.

Моральный износ — это снижение восстановительной стоимости вследствие уменьшения затрат на воспроизводство или разница в стоимости здания в период возведения и в текущий момент (первая форма, или первый род морального износа). Моральный износ зависит от научно — технического прогресса. Технологическое старение вызывает потребности в улучшении благоустройства здания (или квартиры) или техническое оборудование, которые повышают культурно — бытовой уровень проживающих и снижают затраты труда при эксплуатации здания. Появление эффективных строительных материалов, конструкций или более совершенных архитектурных и инженерных решений не проводит к «устареванию дома» в нецелесообразности его дальнейшего использования. Технический прогресс в области основных конструкций здания (фундаменты, стены, перекрытия, лестницы и др.) имеет значение при их сооружении, но не обусловливает их морального износа. В жилых домах, находящихся в эксплуатации не влияют непосредственно на уровень обслуживания жителей и на уровень труда, затрачиваемого на эксплуатацию зданий. Можно говорить о моральном износе тех элементов благоустройства, технического оборудования и частей здания, которые создают более благоприятные условия проживающим или облегчают труд персонал эксплуатационных служб: появление более современного оснащения санитарных узлов в квартирах, газовой и электроаппаратуры, горячего водоснабжения, терморегулирования отопления, внедрение труб и сантехооборудования из металлопластиковых материалов, использование более совершенных лакокрасочных покрытий, тепло и звукоизолирующих отделочных материалов для перегородок, автоматического управления лифтами и т. д. Такое техническое оборудование, усовершенствование, конструктивные элементы здания внедряются при проведении капитального ремонта, заменяя собой технически устаревшее, но в месте с тем и изношенное оборудование.

Моральный износ (старение) здании и сооружении различают двух форм:

• · под моральным износом первой формы понимают обесценивание ранее построенных здании и сооружении. Он не имеет практического значения, ибо здания и сооружения не могут быть проданы на рынке и подлежат сносу или разборке;
• · моральный износ второй формы — это технологическое старение, требующее дополнительных капитальных вложений на модернизацию здании и сооружений в соответствии с современными технологиями. С данным видом старения наиболее часто приходится встречаться на практике. Определение морального старения второй формы очень сложный процесс и носит индивидуальный характер.

В то время, как моральный износ первой формы практически не связан с дополнительными затратами, моральный износ второй формы требует более 25% стоимости ремонтных работ. В настоящее время около 75% капитальных вложений расходуется на реконструкцию промышленных предприятий, ибо это более простой и экономичный путь получения продукции, чем при новом строительстве.

Физический износ можно уменьшить путем проведения ремонтов, а моральный износ — только реконструкцией. Но следует иметь в виду, что каждое здание и сооружение характеризуется обоими видами износа, но на практике иногда определяющим является один из них. Поэтому при составлении перспективных планов ремонта и реконструкции зданий и сооружений необходимо подходить конкретно в каждом случае, исходя из реальных условий и возможностей ремонтно-строительных организаций.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональ ный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замеще ния, поскольку расчет последней, согласно определению, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Устранимый функциональный износ обычно определяется за тратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

• · недостатками, требующими добавления элементов;
• · недостатками, требующими замены или модернизации эле ментов;
• · сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным экс плуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций изме ряется стоимостью добавления этих элементов (с включением стоимости их мон тажа). К недостаткам, требующим замены или модернизации элемен тов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т. д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимо сть существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость де монтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), неадекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловлен ное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется теку щей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкрет ному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и (или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате или капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необ ходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для оп ределения необходимых расчетных показателей (величины аренд ных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректи рованные данные по сопоставимым аналогам. При этом ото бранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объ екта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать ме тод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соот ношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указан ная процедура считается выполненной в процессе предваритель ных расчетов.

Подобным образом может быть произведен расчет неустрани мого функционального износа методом капитализации избыточ ных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличаю щихся нестандартными архитектурными решениями, в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

При капитальном ремонте зданий и сооружений устраняют и моральный, и физический износ. Нередко строительные конструктивные элементы и инженерные системы с малым износом требуют замены из — за их морального износа. Если моральный износ и физический износ совпадают, то это идеально, т. е. отношение физического износа к моральному износу равно единице.