Основные ошибки студентов при выполнении курсовой работы

курсовой работа оформление таблица Студенты должны помнить, что автор работы единолично отвечает за содержание и оформление работы. Поэтому не выполнение указанных выше рекомендаций может повлечь за собой возвращение курсовой работы по мотивам формального несоответствия выполненной работы требованиям, которые к ней предъявляются.

Как правило, студенты допускают следующие ошибки:

Содержательные ошибки:

• · вместо кропотливой самостоятельной работы над изучением рекомендованной литературы — дословно списывают текст из учебной литературы, научно-практического комментария или закона;
• · основные вопросы работы студенты раскрывают поверхностно, или не раскрывают вообще;
• · выполнение работы сводится к механическому переписыванию литературных источников и их неудачного компонования, как следствие — отсутствие в работе анализа темы и собственных мыслей автора;
• · в работе использована устаревшая литература, или нормативно-правовые акты, которые прекратили действие;
• · отсутствуют примеры из практики и расчетные материалы (если это необходимо);
• · отсутствуют обоснованные выводы;

Формальные недостатки:

• · отсутствует содержание/оглавление работы;
• · работа не структурирована (не разделенная на логические части) соответственно оглавлению/содержанию работы;
• · отсутствует список литературы;
• · список литературы не отвечает указанным в работе сноскам или сноски вообще отсутствуют;
• · объем работы малый (меньше 25 листов), велик (больше 35 листов);
• · не выполнены практические расчеты или отсутствуют практические примеры (если это необходимо);
• · в работе много (больше 10) орфографических ошибок, опечаток и т. д.

Приложение А

Список тем курсовых работ по дисциплине «Экономика недвижимости».

Недвижимость как часть национального богатства, экономический ресурс и объект собственности.

Недвижимость как экономический актив.

Экономический оборот недвижимости и его особенности.

Типы недвижимости и их экономические особенности.

Недвижимость как самостоятельный актив и составная часть активов предприятия.

Государственная регистрация прав на недвижимость: российская и зарубежная практика.

Операции с недвижимым имуществом: виды, содержание, порядок оформления.

Рынок недвижимости и особенности его функционирования.

Рынок недвижимости и его значение для оздоровления экономики России.

Субъекты рынка недвижимости: их функции и роль.

Брокерская (риэлтерская) фирма, ее функции и организация деятельности.

Ценообразование на рынке недвижимости.

Макроэкономические показатели и их влияние на состояние рынка недвижимости.

Особенности российского рынка недвижимости.

Трансакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.

Сегменты рынка недвижимости: их особенности и взаимодействие.

Цикличность рынка недвижимости и ее связь с цикличностью развития реальной экономики и финансового рынка.

Основные факторы, определяющие динамику спроса и предложения на рынке: физические, юридические, экономические, социальные.

Равновесная цена и особенности ее использования для анализа рынка недвижимости.

Основные показатели и методы исследования рынка недвижимости и использование полученных результатов.

Источники рыночной информации и их особенности для целей анализа различных сегментов рынка недвижимости.

Анализ динамики развития различных сегментов рынка недвижимости России (региона).

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования как основополагающий принцип экономики недвижимости.

Ценообразующие характеристики объектов недвижимости и их влияние на стоимость объекта.

Правовые основы реализации оценочной деятельности в России.

История развития оценочной деятельности в России и за рубежом.

Формирование доходов от использования объекта.

Формирование и учет операционных расходов для объекта.

Структура чистого операционного дохода для целей анализа экономических показателей объекта недвижимости.

Методы оценки наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Особенности применения оценочных процедур при анализе инвестиционных проектов в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость: методы обоснования инвестиционных решений.

Норма возврата капитала и дохода на капитал как основа инвестиционного анализа для недвижимости.

Риски и их учет в ставке дисконтирования при анализе и оценке инвестиций в недвижимость.

Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости.

Краткосрочное и долгосрочное финансирование недвижимости.

Основные отличия в международной и российской практике внешнего финансирования недвижимости.

Ипотечное кредитование и возможности его развития в России.

Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости Зонирование территорий как метод регулирования рынка недвижимости.

Мировая и отечественная практика налогообложения недвижимости.

Место налогообложения недвижимости в налоговых системах.

Проблемы определения налогооблагаемой базы, ставок и субъектов налогообложения недвижимости.

его цели и организация.

Оценка эффективности привлечения заемного капитала.

Особенности финансирования недвижимости в российских условиях.

Страхование недвижимости.

Компьютерные технологии и их применение в практике анализа рынка недвижимости.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Приложение Б

Примеры составления таблиц для выбора темы курсовой работы.

Приложение В

Задание для выполнение курсовой работы по теме № 50 «Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости».

На основании исходных данных, приведенных в таблице 1 (вариант по последней цифре из зачетки), рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости. При расчетах использовать три подхода к анализу стоимости объекта (затратный, сравнительный и доходный) и провести обоснование итоговой стоимости объекта недвижимости и дать рекомендации по управлению недвижимостью). Часть информации, необходимой для осуществления расчетов, необходимо собрать самостоятельно на основе анализа рынка недвижимости. Допускается взять в качестве объекта анализа конкретный объект недвижимости. В этом случае исходные данные для расчетов собираются самостоятельно на основе характеристики объекта и анализа рынка недвижимости.

Общие сведения об объекте Тип объекта недвижимости: здание офисного типа.

Месторасположение: город Х, улица Х, дом Х.

Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.

Дата оценки: (указывается самостоятельно) Собственники недвижимости: здание — Российская компания;

земля — государство.

Описание месторасположения: Здание расположено на участке земли общей площадью Х га, с ровным рельефом.

Описание здания: Здание офисного типа постройки н-го года. Здание состоит из подвала, и строения н-ой этажности. В здании завершен ремонт.

Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.

С учетом существующего здания: использовать как офисное.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.

Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной цены продажи объекта.

Исходные данные.

Затратный подход. Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Х. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь Х кв.м. Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.

Описание здания:

Этажность: Х этажей и подвал Площадь общая: Х кв.м.

Площадь полезная: Х кв.м.

Площадь для сдачи в аренду (нормативная): 90% от полезной площади Строительный объем: Х куб.м.

Фундаменты: ленточные, бутобетонные Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм Перекрытия: из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам Перегородки: кирпичные Кровля: из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам Утеплитель: засыпной керамзит Лестницы: из сборных железобетонных элементов Полы: мраморные, паркетные, из керамической плитки Окна: деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления Двери: деревянные Наружная отделка: штукатурка, окраска Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.

Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.

Основываясь на анализе цен, сложившихся на завершившихся и проходящих аукционах земельных участков в центре города, пришли к выводу, что цена права использования земельного участка составляет за 1 кв.м. составляет… руб. (данные на конкретный момент времени собираются самостоятельно на основе анализа рынка земельных участков).

Все расчеты в затратном подходе по расчету действительной стоимости здания оформить в виде таблицы, представленной в Приложении В-4. Для расчета восстановительной стоимости здания использовать сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (УПВС). Информация из сборника № 28 представлена в Приложении В — 1. Для определения ценностных коэффициентов использовать Сборник ценных коэффициентов представленных в Приложении В-2. Для расчета физического износа использовать «Правила оценки физического износа жилых зданий», представленные в Приложении В-3. Недостающие данные для выбора коэффициентов взять самостоятельно, указав эту информацию в таблице. Величину накопленного физического износа здания рассчитать в этой же таблице с учетом доли конструктивных элементов в общей стоимости и значения ценностных коэффициентов. В расчетах учесть, что Свердловская область относится к 2 климатическому району и 3 территориальному поясу.

Доходный подход В доходном подходе использовать метод дисконтированных денежных потоков, провести анализ дисконтированного дохода за пять будущих лет с пересчетом дохода шестого года в продажную цену объекта. Ставку дисконтирования рассчитать самостоятельно.

Исследование рынка офисных помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет Х руб. за кв.м., при условии, что Х руб. в расчете на 1 кв.м. будет затрачено на улучшение внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.

Учитывая, что отделочные работы будут завершены в течение первого года и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60%, на второй год здание будет сдано в аренду на 85% и практически достигнет в третий и последующие годы загрузки 95%.

Эксплуатационные расходы составят Х руб. за 1 кв.м. нормативной площади.

Все расчеты по доходному подходу оформить в виде таблицы, представленной в Приложении В-5.

Сравнительный подход.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты — аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:

Изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.

Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж необходимо провести исследования и анализ рынка нежилой недвижимости. В данной работе необходимо выбрать в качестве аналогов 3 здания офисных центров. Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:

на объем передаваемых прав на здание;

на финансовые условия;

на условия продажи;

на дату продажи;

на местоположение;

на площадь здания;

на состояние помещений;

на наличие парковки, охраны и т. д.

Обоснование корректировок:

Объем передаваемых прав на здание.

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Корректировка на условия продажи.

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т. е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами нет никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Однако в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов необходимо провести корректировку (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи отличается от цены предложения на 5−10% в меньшую сторону).

Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи.

Корректировка на местоположение.

Корректировка по данному фактору может составлять 5%- 20%.

Корректировка на состояние объекта Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов дается от 0−20%.

Корректировка на наличие-отсутствие дополнительных улучшений (Парковка, охраняемая стоянка, остановки пассажирского транспорта) .

Веса аналогов.

Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот.

Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа для офисного центра представить в таблице, представленной в Приложении 6.

Для сравнительного подхода информацию о ценах продаж офисных помещений за 1 кв.м. площади собрать самостоятельно.

Заключительным этапом выполнения контрольной работы является определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости и обоснование рекомендаций по управлению данным объектом недвижимости.

Таблица 1- Исходные данные для расчетов по вариантам

ПРИЛОЖЕНИЕ В — 1

СБОРНИК УПВС № 28.

Техническая часть.

• 1. Сборник, содержит укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий коммунально-бытового назначения и предназначается для переоценки основных фондов.
• 2. Укрупненные показатели составлены в нормах. ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1 января 1969 г.
• 3. Укрупненные показатели учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений и в том числе: а) накладные расходы и плановые накопления;
• б) затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
• в) прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих и оргнабору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика и др. В полной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы.
• 4. Укрупненные показатели составлены в виде по объектных таблиц, которые включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ и в том числе:
  • а) санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация и их вводы о здание, мусоропровод и другие виды благоустройства);
  • б) электрических и слаботочных устройств — освещение, лифт, радио, телефон, телевидение, а также газоснабжение.
• 5. В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:
  • а) группа капитальности здания;
  • б) характеристика конструкций здания и элементов его благоустройства;
  • в) стоимость единицы строительного объема за 1 м³
  • г) необходимые примечания, поправочные коэффициенты. надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или «иного вида благоустройства;
  • д) удельные веса отдельных конструктивных элементов в %.
• 6. Определение группы капитальности жилых и общественных зданий производится по табл. 1.
• 7. Укрупненные показатели восстановительной стоимости определены в рублях, с одним десятичным знаком, т. е. с точностью до 10 коп.
• 8. Приведенные в таблицах поправочные коэффициенты, надбавки и уменьшения позволяют корректировать стоимость оцениваемого здания при наличии в нем иных конструктивных решений или иных разновидностей благоустройства.

При этом, при корректировке, следует из стоимости оцениваемого здания исключить отсутствующий вид благоустройства и добавить имеющееся в здании санитарно-техническое или иное благоустройство. Например, при наличии в оцениваемом здании печного отопления следует из его табличной стоимости исключить стоимость центрального отопления и добавить стоимость печного отопления.

Таблица1.

• 9. Полная восстановительная стоимость здания или сооружения определяется умножением табличной стоимости единицы измерения оцениваемого объекта на его объем (или иные присущие ему показатели) с учетом поправок, приведенных в технических частях сборника и отдела, а также в примечаниях к оценочной таблице.
• 10. Укрупненные показатели разработаны для 10 территориальных поясов по уровню сметной стоимости для II климатического района.

Распределение отдельных частей территории СССР по территориальным поясам приведено в общей части к сборникам.

• 11. Для определения восстановительной стоимости по I, III, IV климатическим районам следует пользоваться поправочными коэффициентами, приведенными в технических частях соответствующих отделов настоящего сборника.
• 12. Здания и сооружения настоящего сборника подразделены по характеру внутренней отделки на простую и повышенную.

Простая отделка предусматривает штукатурку стен и потолков, клеевую окраску или оклейку простыми обоями, окраску панелей в кухнях и санузлах (душевых, мыльных) масляной краской, полы в комнатах, коридорах и кухнях дощатые с окраской, а в санузлах и на лестничных клетках цементные или асфальтовые, ступени бетонные и железобетонные.

Повышенная отделка предусматривает штукатурку, окраску, оклейку обоями повышенного качества, облицовку панелей в санузлах, душевых, мыльных керамической плиткой, полы в комнатах и коридорах паркетные, на кухнях дощатые с линолеумом, и санузлах и на лестничных площадках из керамической плитки или террацциевые, ступени железобетонные, мозаичные.

• 13. Восстановительная стоимость здания определяется в следующей последовательности:
  • а) в соответствующей таблице с учетом объема оцениваемого здания и его территориального пояса отыскивается цена единицы; например, кирпичное 5-этажное здание объемом в 4960 м³ по III территориальному поясу стоит 25-руб. за 1 м³
  • б) по техническим частям к сборнику в целом и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяются все надбавки и повышающие коэффициенты, связанные с оцениваемым зданием, причем надбавки, выраженные в процентах, преобразуют в коэффициент; например, надбавка в 2,5% соответствует коэффициенту 1,025;
  • в) все повышающие коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания повышающего коэффициента; например, коэффициенты 1,1*1,05 *I, 025 == 1,18;
  • г) восстановительная стоимость 1 м'3 здания получается путем умножения его цены (подпункт «а») на общий повышающий коэффициент; например, 25*1,18 = 29,5 руб.;
  • д) по техническим частям к сборнику и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяется сумма поправок, выраженная в процентах, снижающих стоимость оцениваемого здания; эта сумма преобразуется в общий понижающий коэффициент; например 100—(1,5−1,2−0,5) :100==0,97;
  • е) по техническим частям к сборнику и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяются также все коэффициенты, понижающие стоимость оцениваемого здания; например 0,85, 0,92, 0,95;
  • ж) все понижающие по подпунктам «д» и «е» коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания понижающего коэффициента; например (0,85×0,92×0,95) х0.97=0,72;
  • з) фактическая стоимость оцениваемого здания получается перемножением стоимости, полученной по подпункту «г» (29,5 руб), на общий понижающий коэффициент, полученный по подпункту <�ж" (0,72); 29,5×0,72== =21,2 руб.;
  • и) полная восстановительная стоимость оцениваемого здания определяется умножением его объема на стоимость единицы, полученной по подпункту «з», 4960 *21,2= 105 152 руб.
• 14. В тех случаях когда в таблицах настоящего сборника не предусмотрены здания II группы капитальности, оценочную стоимость таких здании следует определять путем применения к табличной стоимости аналогичных зданий 1 группы капитальности следующих коэффициентов:

для З—4-этажных зданий—0.97;

" 5—6-этажных зданий—0,96.

СБОРНИК № 28.

II. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ Административные здания двухэтажные кирпичные (хозяйственный блок для микрорайонов) Группа капитальности II.

Характеристика здания Фундаменты — из сборных железобетонных и бетонных блоков; стены — из семищелевого кирпича, с облицовкой лицевым кирпичом; перегородки шлакобетонные; перекрытия железобетонные; кровля рулонная по железобетонным плитам; крыша совмещенная, железобетонная; полы — из поливинилхлоридной плитки. Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, горячее водоснабжение, радио, телефон.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 м³ ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Таблица 88.

Территориальные пояса.

Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Центральное отопление 2,4.

Горячее водоснабжение 3,2.

Водопровод 0,8.

Канализация 0,8.

Электроосвещение 3,4.

Радио 0,8.

Телефон 0,6.

Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах:

печного отопления — 5,2%;

газоснабжения — 1,5%.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ Таблица 88А.

СБОРНИК № 28.

II. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ Административные здания двухэтажные кирпичные Группа капитальности I.

Характеристика здания Фундаменты бутобетонные ленточные; стены кирпичные; перегородки — из гипсобетонных и железобетонных плит; перекрытия железобетонные; кровля — из асбофанеры по деревянным стропилам; полы паркетные. Имеется электроосвещение, радио, телефон, печное отопление.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 куб. м ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Таблица 85

Объем зданий в куб. м, до 10 000.

Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах:

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ.

Таблица 85 А

СБОРНИК № 28.

II. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ Административные здания одноэтажные кирпичные Группа капитальности 1.

Характеристика здания Фундаменты бутобетонные; стены кирпичные; перегородки гипсобетонные, частично шлакобетонные и железобетонные; перекрытия железобетонные; кровля — из асбофанеры по деревянным стропилам; полы паркетные. Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 м³ ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Таблица 84.

Объем зданий в м3, до 10 000.

Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах:

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ Таблица 84А.

СБОРНИК № 28.

II. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ Административные здания четырехэтажные кирпичные Группа капитальности I.

Характеристика здания Фундаменты сборные железобетонные и бетонные; стены кирпичные; перегородки гипсобетонные; перекрытия железобетонные; кровля — из оцинкованной стали по деревянным стропилам; полы паркетные. Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифты.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 м³ ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Таблица 91.

Объем зданий в куб. м, до 10 000.

Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах:

телевидения — 0,6%.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ Таблица 91 А.

СБОРНИК № 28.

II. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ Административные здания семиэтажные кирпичные Группа капитальности I.

Характеристика здания Фундаменты железобетонные и бетонные; стены кирпичные оштукатуренные; перегородки кирпичные, бетонные; перекрытия железобетонные; полы из метлахской плитки, линолеума, цементные; кровля рулонная по железобетонным плитам.

Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 м³ ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Таблица 93.

Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах:

газоснабжения — 0,5%;

телевидения — 0,3%;

мусоропровода — 0,9%.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ Таблица 93А.

СБОРНИК № 28.

II. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ Библиотеки четырехэтажные кирпичные Группа капитальности I.

Характеристика здания Фундаменты железобетонные и бетонные; стены кирпичные, оштукатуренные; перегородки кирпичные, гипсобетонные; перекрытия железобетонные; полы — из метлахской плитки, линолеума, паркетные, цементные; кровля рулонная по железобетонным плитам.

Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 м³ ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Таблица 96

Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах:

газоснабжения — 0,8%.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ Таблица 96А.

ПРИЛОЖЕНИЕ В — 2

ЦЕННОСТНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ.

Техническая часть Ценностные коэффициенты предназначены для определения стоимости оцениваемого объекта тех случаях, когда характеристики конструктивных элементов для видов работ в натуре не соответствует характеристикам конструктивных элементов того же функционального назначения в таблицах оценочных норм.

Ценностные коэффициенты выражают собой относительную стоимость разновидностей основных конструктивных элементов и видов работ, объединенных общим функциональным назначением.

Например: стоимость 1 м² полов из досок толщиной до 50 мм с масляной окраской, по полам из пластин на кирпичных столбиках принята за единицу (см. табл. 4 ценностных коэффициентов п. 1−4).

При использовании ценностных коэффициентов могут иметь место следующие основные случаи:

А) Характеристика конструктивного элемента в таблице оценочных норм совпадает с данными в таблице ценностных коэффициентов, при которой коэффициент равен 1, а эта же конструкция в оцениваемом объекте отличается от разновидности, указанной в оценочной норме. В этом случае после корректировки удельного веса конструктивного элемента с помощью ценностного коэффициента, как это указано в п. 3.02 раздела, А технической части таблиц оценочных норм, соответственно меняется общая сумма удельных весов (процентных отношений) по зданию в целом.

Например: в таблицах оценочных норм и в таблице ценностных коэффициентов по разделу «Полы» приняты окрашенные масляной краской полы по полам из пластин на кирпичных столбиках, ценностный коэффициент которых равен 1, а в оцениваемом объекте те же полы из досок выполнены на балках (переводах) из бревен по кирпичным столбам, ценностный коэффициент которых согласно п. 2−4 табл. 4 равен 0,89. Если в таблице оценочных норм удельный вес стоимости полов для типичного объекта составляет условно 8%, то в данном случае после корректировки это отношение составляет 8*0,89=7,12, а суммарное выражение удельного веса по всему зданию (без учета корректировки в случае необходимости по другим конструктивным элементам) составит 100-(8,0−7,12)=99,12 млн. округленно 99%.

Корректировка стоимости кубометра здания производится путем деления стоимости единицы измерения (м3, м2), приведенной в таблице оценочных норм на 100 и умножение, полученного результата на скорректированное суммарное выражение удельного веса. В приведенном выше примере, принимая условную стоимость 1 куб м типичного здания для I пояса равной 35,8 руб., для II — 35,9 руб. и для III пояса 36,1 руб., эта стоимость составляет:

для I пояса (35,8*99)/100=35,24.

для II пояса (35,9*99)/100=35,54.

для III пояса (36,1*99)/100=35,74.

Б) Характеристика конструктивного элемента в таблице оценочных норм не совпадает с характеристиками, как в таблице ценностных коэффициентов, при которой коэффициент равен 1, так и с характеристикой конструктивного элемента в натуре.

В этом случае ценностный коэффициент, соответствующий характеристике, соответствующего характеристике конструктивного элемента в натуре на коэффициент конструкций в оценочной таблице, принимаются за 1, затем путем деления ценностного коэффициента, принятый в данном случае за 1, выводится расчетный ценностный коэффициент для данного случая. Дальнейший ход расчетов не отличается от расчетов, показанных в подпункте «А».

Например: в оцениваемом объекте полы из метлахской плитки по бетонной подготовке, что соответствует коэффициенту 1.03 (табл. 4), в таблице оценочных норм типичный объект имеет полы цементные по бетонной подготовке, что соответствует коэффициенту 0,68 (табл. 4).

Корректировка стоимости кубометра (или другого измерителя) в данном случае производится тем же порядком, что и в случае, описанном в подпункте «А», то есть стоимость единицы измерения по оценочной таблице делится на 100 затем умножается на 103.

В) В оцениваемом объекте имеется несколько разновидностей одного и того же вида конструктивного элемента (разные виды полов, перегородок и т. п.) в то время, как таблица оценочных норм предусматривает только одну разновидность этого конструктивного элемента.

В этом случае расчетный коэффициент, применяемый для корректировки стоимости, получается как сумма произведений ценностных коэффициентов (или расчетных ценностных коэффициентов), соответствующих разновидностям конструктивного элемента оцениваемого объекта на показатели удельного веса этих разновидностей по количественному фактору. Расчетный ценностный коэффициент в этом случае составит: 1,03/0,68=1,51 принимая условный удельный вес стоимости полов в типичном объекте по оценочной таблице за 6%, после корректировки получаем 6*1,51=9,06 или округленно 9%. Таким образом по всему зданию (без учета корректировок по другим конструктивным элементам) суммарный удельный вес конструкции составит: 100+(9−6)=103.

фактору (весь объем работ по конструктивному элементу приравнивается 1).

Например: в оцениваемом здании имеются разновидности полов: паркетные полы из дубовых клепок по черному полу и лагам из пластин по кирпичным столбикам (ценностный коэффициент равен 1,83) — 50 мІ.

Дощатые полы, покрытые линолеумом по лагам из пластин на кирпичных столбиках (ценностный коэффициент равен 1,32) — 10 мІ.

Полы из метлахской плитки по бетонному основанию (ценностный коэффициент равен 1,03) — 3 мІ.

В типичном здании приняты полы дощатые, окрашенные по балкам из бревен на кирпичных столбиках (ценностный коэффициент равен 0,89).

Расчетные ценностные коэффициенты по конструктивным элементам без учета удельных весов по количественному фактору составят:

• 1,83/0,89=2,12
• 1,32/0,89=1,48
• 1,03/0,89=1,16.

Удельные веса по количественному фактору составят:

• 50+10+3=63
• 50/63=0,79
• 10/63=0,16
• 3/63=0,05.

Общий расчетный ценностный коэффициент составит:

2,12*0,79+1,48*0,16+1,16*0,05=1,97.

Дальнейшие расчеты производятся так же, как и в примерах, приведенных в подпунктах «А» и «Б».

Таблицы ценностных коэффициентов фундаметы а. Ленточные фундаметы Таблица 1-а.

СТЕНЫ А. Стены кирпичные и бетонные Таблица 2-а.

ПЕРЕКРЫТИЯ Таблица 3.

ПОЛЫ Таблица 4.

ПЕРЕГОРОДКИ Таблица 5.

ЗАПОЛНЕНИЕ ПРОЕМОВ

А. Оконных проемов.

Таблица 6-а.

Таблица 65.

Система горячего водоснабжения.

Таблица 66.

Система центрального отопления.

Таблица 67.

Система холодного водоснабжения.

Таблица 68.

Система канализации и водостоков.

Таблица 69.

Система электрооборудования.

ПРИЛОЖЕНИЕ В — 4.

ХАРАКТЕРИСТИКА СТРОЕНИЙ Наименование ________________________ Лит. ____________________ Размеры: __________________________.

ОЦЕНКА СТРОЕНИЙ Таблица № _________________________ Стоимость измерителя __________________________________________.

Стоимость измерителя с поправочным коэффициентом: _________________________________________________.

Восстановительная стоимость строения: ______________________________________________________________.

Общий процент износа: _____________________________________________________________________________.

Действительная стоимость строения: _________________________________________________________________.

Рыночная стоимость:_______________________________________________________________________.

ПРИЛОЖЕНИЕ В — 5

Метод дисконтированных денежных потоков.

ПРИЛОЖЕНИЕ В — 6.

Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

Приложение Г Перечень рекомендованной литературы Гражданский кодекс РФ. Часть 1. 2. М., 1996.

Земельный кодекс РФ. М., 2001.

Об ипотеке (залоге недвижимости) Закон РФ от 16.07. 1998 № 102-ФЗ.

Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Закон РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ с дополнениями и изменениями.

Основные фонды и другие нефинансовые активы России: Статистический сборник Госкомстат России.

Асаул А. Н. Экономика недвижимости — СПб.2008.

Белых Л. П. Управление портфелем недвижимости. — М., 2008.

Васильева Н. В. Экономика недвижимости: Задачи, игры, тесты/спбгиэу.-спб:спбгиэу, 2001.-56 с.

Глазычев В. П. Политическая экономия города. — М., 2009.

Горемыкин В.А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. Учебник. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2000.

Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. -М., 2007.

Занадворов В. С. Экономика города. — М., 1998.

Касьяненко Т.Г., Бузова И. А. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: Учебное пособие. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001. — 165 с.

Крутик А.Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература» — СПб.: Издательство «Лань», 2000. — 480 с.

Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости.-спб:спбгиэу, 2003.-256 с.

Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Спб., Питер. 2000.

Максимов С.Н., Смирнова И. В., Бузова И. А. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство СПбГИЭУ, 2007.

Максимов С. Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — СПб.: Изд-во С.-Петерб.ун-та, 2011; 138 с.

О’Салливан Артур. Экономика города М. ИНФРА-М. 2002.

Смирнова И. В. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие. — СПб: СПбГИЭУ, 2003. -451с.

Соловьев М.М., Гровер Р. Управление недвижимостью. М., ВШПП, 2001.

Старинский В.Н., Асаул А. Н., Кускова Т. А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Изд. СПбГИА, Спб, 1999.

Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2000.

Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. СПб., 2007.

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — 480 с.

Экономика недвижимости: Учебное пособие./ под ред. Проф. В. И. Ресина — М: Дело, 2000.

Приложение Д

Образец оформления титульного листа курсовой работы.

МИНОБРНАУКИ РОССИИ ФГБОУВПО «УДМУРТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ».

ФИИЛИАЛ В ГОРОДЕ НИЖНЯЯ ТУРА.

Курсовая работа по дисциплине.

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ По теме «Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости».

Выполнил студент Гр. ЗН (НТ) 80 502−515 (К) С. В. Русских.

Руководитель к.э.н.; доцент И. А. Семенова Нижняя Тура 2013.