Законодательное регулирование арендных отношений

В настоящее время уровень развития арендных отношений во многом определяет общий уровень экономического развития стран и регионов, достигнутый уровень совершенства рыночных механизмов, глобальных и локальных деловых взаимодействий. Степень развития и состояние арендного законодательства являются одним из важнейших обеспечивающих факторов для построения эффективных систем управления недвижимым имуществом.^[1]

Обращаясь к нормативной правовой базе арендных отношений, выделим следующие три вида договоров:

• • аренда недвижимости,
• • лизинг (финансовая аренда),
• • концессионные соглашения.

Они, с одной стороны, имеют общую договорную основу, связанную с регулированием отношений собственника и ограниченного в правах, чаще всего — временем, пользователя его активами (в англоязычной терминологии — Landlord & Tenant). В то же время, с другой стороны, эти три вида арендных отношений содержат ряд существенных отличительных свойств.

Так, собственно аренда недвижимости, являясь наиболее универсальным видом из трех названных, при всем многообразии условий в арендных договорах, как правило, ориентирована на обеспечивающую роль арендуемого имущества в основной деятельности временного пользователя. Такой вид аренды предусматривает возврат арендуемого объекта собственнику по истечении ограниченного во времени срока пользования. Существенная ограниченность во времени пользования является аргументом трактовки таких отношений как операционной аренды с возможным отнесением затрат арендатора на себестоимость производимых им товаров и услуг. Лизинг, предусматривающий право выкупа при истечении срока временного пользования, равно как и долгосрочная аренда недвижимого имущества, позволяют трактовать такого рода договора как финансовую аренду — некий аналог распределенных во времени сделок купли-продажи. Это является аргументом выделения в бухгалтерской документации производимых платежей на специальные счета^[2][3].

Особенностью концессионных соглашений является предоставление собственником пользователю исключительных прав (то есть, общими положениями и нормами регулирования арендных отношений не предоставляемых). Подобную исключительность, например, ассоциируют с предоставлением прав пользования специфическими объектами государственной и муниципальной собственности, требующими особого внимания и контроля со стороны общества. Для частного собственника исключительность предоставляемых пользователю прав, чаще всего относится к его уникальным нематериальным активам коммерческого характера.

базовые положения отечественного законодательства об аренде.

недвижимого имущества сосредоточены в Гражданском кодексе Российской Федерации, занимая в главе 34 «Аренда» ряд параграфов и отдельных статей. Кроме того, на федеральном уровне следует также указать на законы о лизинге как финансовой аренде и концессионных соглашениях применительно к отдельным видам государственного и муниципального имущества. Рассмотрим содержание основных положений названных документов, имеющих непосредственное отношение к формированию правового пространства управления недвижимым имуществом.

• [1] Захарченко В. Управление корпоративной недвижимостью. — М.: ВШПП, 2005,160 с.
• [2] Ковалев В. В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. — М.: Финансы и статистика, 2000. — 272 с.
• [3] Наиболее полно современное состояние проблемы регулирования концессионных отношений в России рассмотрено в работе Зворыкиной Ю. В. Концессия объектовинфраструктуры в России. — М.: КноРус, 2003. — 308 с.