Современные методы управления недвижимым имуществом

Из парковочного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и с частью офисов. Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки. Исходные данные по балансам площадей по вариантам проектных решений Таблица 1Вариант 1 — Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание» вариант

Всего площадей

Удельный вес различных площадей в их общем балансе, в %м.кв.%Коммерческие площади

Офисные помещения

КвартирыТехнические площади

Парковочный холл5 107 241 005−681 016

Таблица 2Вариант 2 — проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание"вариант

Всего площадей

Удельный вес различных площадей в их общем балансе, в %м.кв.%Коммерческие площади

Офисные помещения

КвартирыТехнические площади

Парковочный холл51 072 410 015−68 107

Таблица 3Вариант 3 — Проект «Офисно-коммерческое здание"вариант

Всего площадей

Удельный вес различных площадей в их общем балансе, в %м.кв.%Коммерческие площади

Офисные помещения

КвартирыТехнические площади

Парковочный холл5 107 241 001 568−710`3. Экономический анализ проектных решений по использованию объекта недвижимого имущества

Целью является ознакомление с методами экономической оценки и с факторами, требующими учета при выполнении экономического анализа выбранных вариантов проекта развития. Таблица 4Исходные данные о рынке№ п/пДанные о рынке

Ед. изм. Год2 010 201 120 122 013 270 541 588 905 328 640

Рост стоимости недвижимости%—1 057 892

Изменение арендных ставок (прогноз)%—1 045 573

Степень занятости арендаторами жилых площадей%-70 808 590 954

Степень занятости арендаторами офисной площади%-80 859 095 955

Степень занятости арендаторами торговых площадей%-75 808 590 906

Степень занятости арендаторами парковочных мест%-70 758 590 957

Уровень арендной платы жилых площадейд.

е./м2/г220 198 205,92216,216 227,0268242,928Уровень арендной платы торговых площадейд.

е./м2/г855 769,5800,28 840,294882,3 087 944,079Уровень арендной платы офисной площадид.

е./м2/г550 495 514,8540,54 567,567607,2910

Уровень арендной платы парковочных площадейд.

е./мес/г11 009 901 029,61081,81 135,1341214,5911

Цена продажи квартирыд.

е./м23 445 12Цена продажи торговых помещенийд.

е./м25 510 13Цена продажи офисных помещенийд.

е./м24 620 14Цена продажи парковочных местд.

е./мес.

25 720 15Содержание и эксплуатация жильяд.

е./м223,624,5426,0227,8429,7931,2816

Содержание и эксплуатации коммерческих площадейд.

е./м26 971,7676,0781,3987,0991,4417

Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам (в %)% 46 775

На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта проектного решения. Вариант 1 — Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание» Таблица 5Доходы от аренды по проекту 1Показатель

Ед. изм.

год201 020 112 012 201 326 280 704

Всего площадейм2 107 241

Жилые помещения68%Общая площадьм27 292

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами)

м25 104,625833,866 198,476563,96 927,70Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г198,205,92216,22 227,03242,92Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г1010,721 201,311340,211 490,001682,872. Торговые помещения5%Общая площадьм2536

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами)

м2428,96 455,77482,58 509,39509,39Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г769,50 800,28840,29 882,31944,07Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г330,8 364,74405,51 449,44480,903. Парковочные места16%Мест для автомобилейшт.

73Парковочные места, приносящие доход

Месс.

51,1054,7562,0565,7069,35Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г990,1 029,601081,81 135,131214,59Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г50,5956,3767,0874,5884,23Доходы от аренды, всего1000 д.е./г1391,391 622,421812,802 014,012248,00Таблица 6Финансовые результаты по проекту 1Показатель

Ед. изм.

год201 020 112 012 201 326 280 704

Доход от аренды (из раздела I)1000 д.е./г1391,391 622,421812,802 014,012248,00Арендная плата за участок (с учетом изменения процентных ставок)

1000 д.е./г30,4527,4128,7830,7933,2536,25Содержание и эксплуатация помещений (жилых и коммерческих площадей)

1000 д.е./г156,7 186,45211,83 239,85263,25Финансирование за счет собственных средств%55Финансирование за счет привлеченного капитала%45Процентная ставка%22Затраты на собственный капитал%26Инвестиционные затраты1000 д.е./г9505

Привлеченный капитал1000 д.е./г4277,25Процент за привлеченный капитал (инвестиционные затраты на возобновление строительства*стоимость привлеченного заемного капитала*доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах)

1000 д.е./г940,995 846,89752,796 658,6965564,59 470,49Чистый операционный доход1000 д.е./г-971,45 361,02654,40 911,481176,311 478,01годовая норма амортизационных отчислений%3Цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства1000 д.е./г9340

Амортизация 3% (цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства + инвестиционные затраты)

1000 д.е./г565,35 565,35565,35 565,35565,35 565,35Финансовый результат перед уплатой налога1000 д.е./г-1536,80−204,3389,5 346,13610,96 912,66Налог 20%1000 д.е./г17,8169,23 122,19182,53Финансовый результат после уплаты налога1000 д.е./г-1536,80−204,3371,24 276,91488,77 730,13Таблица 7Обслуживание долга по проекту 1Показательгод201 020 112 012 201 326 280 704

Заемный капитал (45% от инвестиционных затрат)

4277,254 277,253849,5 253 421,82994,752 566,35Погашение долга в конце года (10%)427,725 427,725427,725 427,725427,725Заемный капитал в конце года3849,5 253 421,82994,752 566,352138,625Уплата процента от стоимости заемного капитала (26% от стоимости в начале года)

940,995 769,905684,36 598,815513,27II. Стоимость недвижимости5 год

Цена продажи недвижимости в конце 5 года (цена продажи жилых помещений + торговых + парковочных мест)*прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам22 431,68932

Бухгалтерская стоимость недвижимости в конце 5 года (цена продажи недвижимости в конце 5 года — аморт. отчисления за 5 лет)

19 604,93932

Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 5 года — бухгалтерская стоимость)

2826,75Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж, 20%565,35Цена продажи недвижимости в конце 5 года21 866,33932

Уплачиваемый налог565,35Выплата долга за привлеченный капитал (остаток заемного капитала на конец 5 года)

2138,625Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости19 162,36Таблица 8Кассовые поступления по проекту 1Показательгод201 020 112 012 201 326 280 704

Начальная стоимость недвижимости9340

Инвестиции в строительство9505

Заемный капитал (45% от инвестиций)

4277,25Погашение займа-427,725−427,725−427,725−427,725−427,725Годовые финансовые результаты после уплаты налога-204,3371,24 276,91488,77 730,13Амортизационные отчисления, 3%565,35 565,35565,35 565,35565,35Цена продажи недвижимости19 162,36Налог с продаж565,35Платежи по займу2138,625Кассовые поступления-66,71 208,87414,53 626,3917326,14Таблица 9Текущая стоимость кассовых поступлений по проекту 1Расчетный периодnРк на 1000 д.е.Ситуация оценки № 1Ситуация оценки № 2Ситуация оценки № 13I = 14%I = 19%I = 240,140,190,24DPdpdp1/(1+t)nd*РкТекущий год начало0−93 401−93 401−93 401−9340

Текущий год конец1−1536,7950,88−1348,070,84−1291,420,81−1239,351 год конец2−204,330,77−157,230,71−144,290,65−132,892 год конец371,240,6748,090,5942,280,5237,373 год конец4276,910,59 163,950,50 138,080,42 117,124 год конец5488,770,52 253,850,42 204,820,34 166,725 год конец617 326,140,467 893,560,356 101,270,284 766,19Текущая стоимость кассовых поступлений на начало текущего года (на 1000 д.е.)-2485,84−4289,27−5624,83PI = PI =PI =Вывод: проект 1 является нерентабельным. Вариант 2 — проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание"Таблица 10Доходы от аренды по проекту 2Показатель

Ед. изм.

год201 020 112 012 201 326 280 704

Всего площадейм2 107 241

Жилые помещения68%Общая площадьм27 292

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами)

м25 104,625833,866 198,476563,96 927,70Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г198,205,92216,22 227,03242,92Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г1010,721 201,311340,211 490,001682,872. Торговые помещения15%Общая площадьм21 609

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами)

м21 286,881367,311 447,741528,171 528,17Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г769,50 800,28840,29 882,31944,07Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г990,251 094,231216,531 348,321442,703. Парковочные места7%Мест для автомобилейшт.

73Парковочные места, приносящие доход

Месс.

51,1054,7562,0565,7069,35Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г990,1 029,601081,81 135,131214,59Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г50,5956,3767,0874,5884,23Доходы от аренды, всего1000 д.е./г2051,562 351,912623,822 912,893209,80Таблица 11Финансовые результаты по проекту 2I. Расчет финансовых результатов

Ед. изм.

год201 020 112 012 201 326 280 704

Доход от аренды (из раздела I) 1000 д.е./г 2051,562 351,912623,822 912,893209,80Арендная плата за участок (с учетом изменения процентных ставок)

1000 д.е./г30,4527,4128,7830,7933,2536,25Содержание и эксплуатация помещений (жилых и коммерческих площадей)

1000 д.е./г 217,63 255,78290,38 328,58356,41Финансирование за счет собственных средств%50 Финансирование за счет привлеченного капитала%50 Процентная ставка%22 Затраты на собственный капитал%26 Инвестиционные затраты1000 д.е./г14 255

Привлеченный капитал1000 д.е./г7127,5 Процент за привлеченный капитал (инвестиционные затраты на возобновление строительства*стоимость привлеченного заемного капитала*доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах)

1000 д.е./г1568,51 411,251254,441 097,64940,83 784,03Чистый операционный доход1000 д.е./г-1598,50 395,27812,911 205,011610,232 033,12годовая норма амортизационных отчислений%3,00 Цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства1000 д.е./г9340,00 Амортизация 3% (цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства + инвестиционные затраты) 1000 д.е./г707,85 707,85707,85 707,85707,85 707,85Финансовый результат перед уплатой налога1000 д.е./г-2306,35−312,58 105,06497,16 902,381325,27Налог 20%1000 д.е./г 21,0199,43 180,48265,05Финансовый результат после уплаты налога1000 д.е./г-2306,35−312,5884,5 397,73721,911 060,22Таблица 12Обслуживание долга по проекту 2Показательгод201 020 112 012 201 326 280 704

Заемный капитал (55% от инвестиционных затрат)

7127,57 127,56414,7 557 024 989,254276,5Погашение долга в конце года (10%)712,75 712,75712,75 712,75712,75Заемный капитал в конце года6414,7 557 024 989,254276,53 563,75Уплата процента от стоимости заемного капитала (20% от стоимости в начале года)

1568,51 282,951140,4997,85 855,3II. Стоимость недвижимости5 год

Цена продажи недвижимости в конце 5 года (цена продажи жилых помещений + торговых + парковочных мест)*прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам28 085,73678

Бухгалтерская стоимость недвижимости в конце 5 года (цена продажи недвижимости в конце 5 года — аморт. отчисления за 5 лет)

24 546,48678

Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 5 года — бухгалтерская стоимость)

3539,25Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж, 20%707,85Цена продажи недвижимости в конце 5 года27 377,88678

Уплачиваемый налог707,85Выплата долга за привлеченный капитал (остаток заемного капитала на конец 5 года)

3563,75Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости23 106,2868

Таблица 13Кассовые поступления по проекту 2Показательгод201 020 112 012 201 326 280 704

Начальная стоимость недвижимости9340

Инвестиции в строительство14 255

Заемный капитал (50% от инвестиций)

7127,5Погашение займа-712,75−712,75−712,75−712,75−712,75Годовые финансовые результаты после уплаты налога-312,5884,5 397,73721,911 060,22Амортизационные отчисления, 3%707,85 707,85707,85 707,85707,85Цена продажи недвижимости23 106,2868

Налог с продаж707,85Платежи по займу3563,75Кассовые поступления-317,4879,15 392,83717,119 890,00Таблица 14Текущая стоимость кассовых поступлений по проекту 2Расчетный периодnРк на 1000 д.е.Ситуация оценки № 1Ситуация оценки № 2Ситуация оценки № 13I = 15%I = 18%I = 210,150,180,21DPdpdp1/(1+t)nd*РкТекущий год начало0−93 401−93 401−93 401−9340

Текущий год конец1−2306,350,87−2005,520,85−1954,530,83−1906,071 год конец2−312,580,76−236,350,72−224,490,68−213,492 год конец384,050,6655,260,6151,150,5647,443 год конец4397,730,57 227,400,52 205,140,47 185,544 год конец5721,910,50 358,920,44 315,550,39 278,335 год конец619 890,000,438 599,000,377 367,880,326 337,57Текущая стоимость кассовых поступлений на начало текущего года (на 1000 д.е.)-2341,30−3579,29−4610,69PI = PI =PI =Вывод: проект № 2 является нерентабельным. Вариант 3 — Проект «Офисно-коммерческое здание"Таблица 15Доходы от аренды по проекту 3Показатель

Ед. изм.

год201 020 112 012 201 326 280 704

Всего площадейм2 107 241

Офисные помещения68%Общая площадьм27 292

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами)

м25 833,866198,476 563,096927,706 927,70Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г495,514,80540,54 567,57607,30Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г2887,763 190,973547,613 931,944207,172. Торговые помещения15%Общая площадьм21 609

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами)

м21 286,881367,311 447,741528,171 528,17Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г769,50 800,28840,29 882,31944,07Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г990,251 094,231216,531 348,321442,703. Парковочные места10%Мест для автомобилейшт.

73Парковочные места, приносящие доход

Месс.

51,1054,7562,0565,7069,35Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г990,1 029,601081,81 135,131214,59Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г50,5956,3767,0874,5884,23Доходы от аренды, всего1000 д.е./г3928,604 341,574831,225 354,835734,10Таблица 16Финансовые результаты по проекту 3Показатель

Ед. изм.

год201 020 112 012 201 326 280 704

Доход от аренды (из раздела I)1000 д.е./г3928,604 341,574831,225 354,835734,10Арендная плата за участок (с учетом изменения процентных ставок)

1000 д.е./г60,5154,4657,1861,1866,0872,03Содержание и эксплуатация помещений (офисных и коммерческих площадей)

1000 д.е./г510,98 575,50652,736,40773,22Финансирование за счет собственных средств%47Финансирование за счет привлеченного капитала%53Процентная ставка%22Затраты на собственный капитал%26Инвестиционные затраты1000 д.е./г18 059

Привлеченный капитал1000 д.е./г9571,27Процент за привлеченный капитал (инвестиционные затраты на возобновление строительства*стоимость привлеченного заемного капитала*доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах)

1000 д.е./г2105,681 895,111684,541 473,981263,411 052,84Чистый операционный доход1000 д.е./г-2166,191 468,052024,352 644,063288,943 836,02годовая норма амортизационных отчислений%3,00 Цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства1000 д.е./г9340,00 Амортизация 3% (цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства + инвестиционные затраты) 1000 д.е./г821,97 821,97821,97 821,97821,97 821,97Финансовый результат перед уплатой налога1000 д.е./г-2988,16 646,081202,381 822,092466,973 014,05Налог 20%1000 д.е./г 129,22 240,48364,42 493,39602,81Финансовый результат после уплаты налога1000 д.е./г-2988,16 516,86961,911 457,671973,582 411,24Таблица 17Обслуживание долга по проекту 3Показательгод201 020 112 012 201 326 280 704

Заемный капитал (53% от инвестиционных затрат)

8487,738 487,737530,6 036 573,4765616,3 494 659,222Погашение долга в конце года (10%)957,127 957,127957,127 957,127957,127Заемный капитал в конце года7530,6 036 573,4765616,3 494 659,2223702,095Уплата процента от стоимости заемного капитала (22% от стоимости в начале года)

1867,30 061 506,12061314,69 521 123,2698931,8444II. Стоимость недвижимости5 год

Цена продажи недвижимости в конце 5 года (цена продажи жилых помещений + торговых + парковочных мест)*прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам32 613,73605

Бухгалтерская стоимость недвижимости в конце 5 года (цена продажи недвижимости в конце 5 года — аморт. отчисления за 5 лет)

28 503,88605

Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 5 года — бухгалтерская стоимость)

4109,85Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж, 20%821,97Цена продажи недвижимости в конце 5 года31 791,76605

Уплачиваемый налог821,97Выплата долга за привлеченный капитал (остаток заемного капитала на конец 5 года)

3702,095Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости27 267,70Таблица 18Кассовые поступления по проекту 3Показательгод201 020 112 012 201 326 280 704

Начальная стоимость недвижимости9340

Инвестиции в строительство18 059

Заемный капитал (45% от инвестиций)

8126,55Погашение займа-957,127−957,127−957,127−957,127−957,127Годовые финансовые результаты после уплаты налога516,86 961,911457,671 973,582411,24Амортизационные отчисления, 3%821,97 821,97821,97 821,97821,97Цена продажи недвижимости27 267,701Налог с продаж821,97Платежи по займу3702,095Кассовые поступления381,70 826,751322,511 838,4225019,72Таблица 19Текущая стоимость кассовых поступлений по проекту 3Расчетный периодnРк на 1000 д.е.Ситуация оценки № 1Ситуация оценки № 2Ситуация оценки № 13I = 19%I = 26%I = 310,190,260,31DPdpdp1/(1+t)nd*РкТекущий год начало0−93 401−93 401−93 401−9340

Текущий год конец1−2988,15 940,84−2511,060,79−2371,560,76−2281,041 год конец2516,860,71 364,990,63 325,560,58 301,182 год конец3961,910,59 570,810,50 480,860,44 427,883 год конец41 457,670,50 726,890,40 578,330,34 494,964 год конец51 973,580,42 827,030,31 621,440,26 511,565 год конец625 019,720,358 810,500,256 252,580,204 950,56Текущая стоимость кассовых поступлений на начало текущего года (на 1000 д.е.)-550,84−3452,78−4934,89PI = PI =PI =Вывод: проект № 3 также является нерентабельным. Список использованной литературы

Бузыгин А. В. Деловое проектирование и управление проектом. М.: Бусыгин, 2008.

518 с. Бузырев В. В., Васильев В. Д., Зубарев А. А. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход. 2-е изд., испр. И доп. СПб.: Изд—во СПбГУЭФ, 2009.

286 с. Ковалёв А. П. Управление имуществом предприятия — М.: Финстатинформ, 2010

Утка В. И. Управление недвижимым имуществом: минимизация рисков владения активами // Законодательство и экономика. 2009. № 3. С. 27. Финансовый менеджмент / под ред.

проф.Золотарёва В. С. — Ростов — наДону: Феникс, 2008. — 224 с. Шкурина Л. В. Управление имуществом предприятия / Учебное пособие. — М.: Рос.гос. открытый техн. ун-т путей сообщения, 2006.