Совершенствование государственного управления арендными отношениями в г. Москве

Администрация города, в частности комитет по имуществу, должен разработать новое положение о сдаче в аренду нежилых помещений, более оперативное и прозрачное для участников этого процесса. Тем более, что успешные модели управления муниципальным имуществом функционируют в других городах, например в Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге. Почему бы не перенять положительный опыт. В частности, в Нижнем Новгороде вопросами сдачи муниципальной собственности в аренду занимается специальная городская комиссия по использованию помещений муниципального нежилого фонда. Она выполняет функции конкурсной комиссии по рассмотрению заявок претендентов на заключение договоров аренды. Срок рассмотрения заявления составляет 10 дней. В случае положительного решения комиссии комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода принимает решение о предоставлении помещения в аренду и заключает договор с арендатором. Такая схема способствует контролю за использованием и сохранностью муниципального имущества и формированию устойчивого источника пополнения средств городского бюджета. Учитывая, что государство одновременно является (и в видимой перспективе останется) крупнейшим собственником имущества, аренда как метод управления государственной собственностью находит свое достаточно широкое применение. Это в определенной степени характеризует и уровень социально-экономических преобразований, достигнутый в стране, поскольку в мировой практике (по различным экспертным оценкам) развитие рыночных отношений в значительной мере оценивается именно по уровню развития рынка аренды. Таким образом, базовые задачи в сфере арендных отношений, которые должны решаться в Москве, состоят, в частности, в следующем:

• учесть и включить в сферу действия все возможные виды объектов государственной собственности, в том числе объекты сложной структуры, имущественные комплексы, объекты нежилого фонда, которые используются неэффективно и которые могут быть сданы в аренду в целях увеличения поступлений в бюджет;

• сделать более «прозрачным» процесс сдачи объектов собственности в аренду, в том числе путем постепенного развития системы аукционов по продаже права аренды;

• определять арендную плату за аренду имущества, находящегося в государственной собственности, на основе рыночной величины арендной платы, учитывая при этом рыночную стоимость арендуемого имущества, вид, рентабельность и социальную значимость деятельности арендатора;

• принять нормативный правовой акт, обеспечивающий защиту прав, интересов и создание гарантий для арендаторов, инвестирующих на законных основаниях денежные средства в ремонт, реставрацию, реконструкцию, завершение строительства арендованных объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности. Для реализации перечисленных задач предлагается: • планировать арендные процессы в масштабе страны органом управления государственным имуществом. Планирование следует осуществлять в двух формах — краткосрочное (на период до года) и среднесрочное (на два-три года). Основными показателями плана представления в аренду объектов государственной собственности могут быть физические объемы по конкретным видам аренды, ставки арендной платы, общая выручка от аренды, связанные с арендой затраты, валовая и чистая прибыль от аренды, льготы;

• стимулировать увеличение поступлений в бюджет от аренды имущества, находящегося в государственной собственности. В этих целях должна быть усовершенствована необходимая нормативная и методическая база, а также приняты меры по выявлению неиспользуемых или недостаточно эффективно эксплуатируемых объектов, пригодных для сдачи в аренду. Нужно обратить особое внимание на нормативно-методическое, материально-техническое, кадровое и организационное обеспечение договорной работы в указанной сфере;

• усилить контроль за поступлениями арендной платы и выполнением арендаторами иных условий заключенных договоров аренды, а также за соблюдением законности передачи государственного имущества в аренду. Поскольку аренда по определению есть возмездное предоставление в пользование имущественных объектов, то формирование, установление величины арендной платы относится к ключевым проблемам управления арендой. Значительное количество (и в то же время уникальность) арендуемых объектов государственной и муниципальной собственности, наличие социальных ограничений не позволяют рассматривать рынок таких объектов в качестве идеального, на котором цена аренды устанавливается как цена равновесия спроса и предложения. Использование конкурсных механизмов не снимает проблему, поскольку необходимо выработать методические подходы к определению установочных, стартовых, минимально допустимых уровней арендной платы. Следует подчеркнуть, что арендные платежи, выручка от приватизации государственного и муниципального имущества являются важными составляющими неналоговых доходов бюджета. Среди целей и задач управления государственным и муниципальным имуществом выделяются задачи достижения и повышения экономической и социальной эффективности использования имущества, повышения обоснованности и качества принятия управленческих решений в этой области. Эти задачи нашли свое отражение в Законе города Москвы об основах управления собственностью города. В этом Законе акцент делается на необходимость контроля за использованием и сохранностью объектов собственности города Москвы. Контроль за использованием и сохранностью объектов собственности города Москвы осуществляется в следующих формах:

1) ежегодные документальные проверки данных бухгалтерской и иной отчетности, проверки наличия и целевого использования объектов собственности города;

2) инвентаризация имущества;

3)экспертиза проектов договоров при совершении сделок с объектами собственности города на их соответствие федеральному законодательству и законодательству города Москвы;

4) ежегодные аудиторские проверки государственных унитарных предприятий, казенных предприятий в случаях, предусмотренных федеральным законодательством;

5) иные формы контроля, предусмотренные федеральным законодательством и законодательством города Москвы. Концептуально главные цели и задачи управления объектами нежилого фонда города Москвы можно сформулировать следующим образом:

• увеличение доходов городского бюджета от использования городской недвижимости;

• поддержание оптимального соотношения продаваемых и остающихся в собственности города нежилых помещений путем определения объемов продажи с учетом конъюнктуры рынка недвижимости в увязке с размерами арендной базы и прогнозом бюджета города на очередной год;

• обеспечение нежилыми помещениями государственных учреждений и организаций социальной направленности.Рис.

3.1 Инструменты повышения эффективности арендных отношений

Исходя из целевых установок и поставленных задач по управлению имуществом в городе Москве, важно вычленить механизм инструментального воздействия на эффективность использования объектов городского имущества. К основным инструментам (см. рис.

3.1), на наш взгляд, относятся:

1) усовершенствование нормативной законодательной базы регулирования имущественных отношений в городе Москве, одновременно являющемся столицей государства и субъектом Российской Федерации;

2) совершенствование учета и информационной базы по всем имущественным объектам города, организация постоянного мониторинга с обеспечением интересов города и пользователей;

3) совершенствование договорной стратегии использования имущества, обеспечивающей поступление финансовых потоков в доходную часть городского бюджета в соответствии с перспективным планом социально-экономического развития субъекта Российской Федерации;

4) формирование долгосрочной стратегии инвестирования в инфраструктурные и имущественные объекты с выделением земельного блока и организацией частно — государственного партнерства. Частно — государственное партнерство выступает важной составляющей инвестиционной политики. В целях снижения возможного риска необходимо использовать форвардное финансирование, при котором комбинируется финансирование для завершения девелопмента с дальнейшим выкупом завершенного строительством объекта. Предстоит обеспечить прозрачность операций и ужесточить требования к качеству исполнения обязательств как государством, так и частными компаниями. Не менее важно обеспечить принцип доверия в системе имущественных отношений и инвестиционной политике. Обеспечение эффективного функционирования и использования всей совокупности объектов муниципальной и государственной собственности в общенациональных интересах не противоречит задачам структурных преобразований в процессе становления рыночных отношений. Напротив, изменение структуры государственной собственности является одним из инструментов повышения эффективности ее использования, развития. Применение концепции градуализма (англ. gradual — постепенный), как свидетельствует отечественный опыт, значительно смягчило процессы преобразований и позволило избежать резкого снижения производства и жизненного уровня населения за счет последовательного реформирования экономики под эгидой государства при решении двуединой задачи по формированию национальной экономики и становлению рыночных отношений. Наряду с пополнением бюджета страны за счет средств, получаемых от продажи государственного имущества, главной целью институциональных преобразований в городе Москва является повышение эффективности функционирования предприятий и всего хозяйственного комплекса независимо от форм собственности входящих в его состав субъектов хозяйствования на основе активизации инвестирования. В первую очередь, это возможно за счет привлечения в реальный сектор экономики прямых (не исключая портфельных) иностранных инвестиций, которые несут современные технологии, высокое качество продукции, снижение затрат, новый менеджмент и новые рыночные пространства, а также совершенствования структуры собственности. Государственная политика управления и распоряжения муниципальным и государственным имуществом в Москве не рассматривает продажу как действующих объектов, так и неиспользуемого имущества как самоцель.

Конечной целью должно быть повышение эффективности производства. При этом одной из основных проблем, возникающих при управлении муниципальным и государственным имуществом, является эффективность его использования, под которой, в первую очередь, подразумевается увеличение ценности имущества и приносимого им дохода. Это связано с необходимостью совмещения процессов рационального использования имущества, находящегося в государственной собственности, с его использованием с целью получения доходов в бюджет. Так, например, в настоящее время в Москве имеется около 200 неиспользуемых объектов недвижимости муниципальной собственности, около 3 тысяч объектов коммунальной собственности и более 2 тысяч объектов незавершенного строительства всех форм собственности. Это отрицательно сказывается на экономическом положении предприятий: они несут дополнительные расходы по поддержанию данных объектов в надлежащем техническом состоянии, их охране, уплате налогов.

Решение этого вопроса связано с необходимостью скорейшего вовлечения их в хозяйственный оборот. В немалой степени решению проблемы увеличения доходов от использования муниципального и государственного имущества способствует получение доходов от сдачи в аренду имущества. Как показывает опыт ряда стран, доходы от сдачи в аренду земельных участков и продажи права на заключение договоров аренды земельных участков, собственность на которые не разграничена, являются одним из источников поступлений в бюджет. Арендная плата, доходы от продажи имущества, доходы от продажи прав на заключение договоров аренды поступают в государственный бюджет в соответствии с действующим законодательством. Что касается управления государственными унитарными предприятиями и учреждениями, пакетами акций (долями участия) хозяйственных обществ (товариществ), находящимися в государственной собственности, оно, в первую очередь, должно быть нацелено на оптимизацию их количественного и качественного состава, повышение отдачи от использования государственной собственности посредством приватизации. Кроме того, целесообразно в рамках развития системы управления государственным имуществом республики рассматривать ее основную цель не только в контексте обеспечения сохранности, но и повышения эффективности управления посредством внедрения в практику передовых методов и процедур, регламентирующих распоряжение имуществом по следующим направлениям:

1. Увеличение дохода бюджета города на основе эффективного управления муниципальной и государственной собственностью, в том числе за счет средств от оказания услуг по содержанию и эксплуатации объектов, закрепленных за подведомственными учреждениями в надлежащем виде и с должными качественными характеристиками.

2. Оптимизация структуры собственности и сокращение необоснованных расходов бюджета, направленных на содержание неликвидных объектов в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста.

3. Создание информационной базы по количеству и качеству имеющегося в распоряжении органов государственного управления различных объектов имущества. Заключение

В процессе проводимых в России экономических реформ аренда объектов государственной и муниципальной собственности заняла важное место в управлении имущественными комплексами и отношениями собственности, встав в один ряд с приватизацией. Аренда стала долговременным источником поступления значительных средств в региональные и муниципальные бюджеты. В ряде случаев арендное использование объектов государственной и муниципальной собственности. оказывается выгоднее их приватизации или служит ее предпосылкой. Существующая законодательно-нормативная база аренды в виде федеральных законов и Гражданского Кодекса РФ недостаточна для эффективного управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности. Необходимо принятие специальных законодательных актов об аренде объектов государственной и муниципальной собственности на уровне субъектов Российской Федерации. Аренду необходимо рассматривать как часть системы управления государственной и муниципальной собственностью. Несмотря на значительный подъем, существенное увеличение масштабов аренды объектов государственной и муниципальной собственности наблюдается исчерпание объемных источников наращивания доходов от аренды, конкуренция со стороны частного сектора, возрастание затрат на аренду, в связи с чем возникает проблема повышения эффективности управления арендой, использования более совершенных организационных форм, основанных на достижениях экономической науки и применении передового опыта. Как показало проведенное исследование в сдаче в аренду муниципальных нежилых помещений имеются определенные проблемы:

а) финансовая проблема. Приемка объектов в муниципальную собственность не сопровождается передачей доходов в бюджет для их содержания;

б) проблема износа. По закону владелец должен передать объект в муниципальную собственность в состоянии, пригодном для эксплуатации. Реально же, имущество передается в ветхом состоянии, требующее капитального ремонта или даже сноса;

в) передача «доходных» объектов. При передаче из собственности субъекта РФ в муниципальную собственность отдельных «доходных» объектов, жизненно важных для территории (гостиницы, рестораны, аптеки и т. п.), региональные власти по понятным причинам часто препятствуют этому. Поскольку закон здесь на стороне местного самоуправления, то самым надежным способом решения вопроса является обращение в суд. Но эти тяжбы занимают много времени, в течение которого эффективность эксплуатации объектов снижается.

2.Нет четкого определение условий сдачи в аренду и обоснованное установление и дифференциация ставок арендной платы за использование нежилых помещений и другого муниципального имущества. В ходе рассмотрения сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений на примере Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям, было выявлены следующие недочеты: — нет четко закрепленного в законодательстве понятия «нежилое помещение», что создает путаницу при определении, что же относится к нежилым помещениям. Поэтому необходимо в законодательном порядке определить значение термина «нежилое помещение» и внести изменения в существующие нормативно-правовые акты, затрагивающие названную проблематику;

установлены конкретные формы платы, а также порядок и сроки предоставления арендных платежей;

связанные с передачей объектов в муниципальную собственность. Надо решить вопрос о дополнительных доходах в бюджет, для преодоления проблемы финансирования при передачи объектов в муниципальную собственность возможно за счет повышения арендной платы определенным категориям арендонанимателей;

балансов интересов между желанием увеличить доход бюджета от аренды и опасностью свертывания социально значимых видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату. Следует разработать систему льгот и привилегий и как говорилось выше провести дифференциацию ставок арендной платы в зависимости от района расположения и вида деятельности;

целесообразности приватизации объектов в сравнении с арендой. Считаю рациональным доходные объекты сдавать в аренду, так как арендная плата будет постоянно пополнять бюджет, и в связи с инфляцией со временем возможно будет расти, а убыточныевключать в план приватизации, дабы избежать их простоя;

полного реестра, а точнее кадастра муниципального имущества (есть объекты, не включенные туда);

реестра нежилых помещений, которые не подлежат приватизации;

Кроме того считаю целесообразным предоставлять отсрочку по аренде пока ведется ремонт помещений т.к. они зачастую находятся в убогом состоянии) Всё вышесказанное приводит к выводу, что сдача в аренду нежилых помещений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений, а также большое отношение в пополнении бюджета и стимулировании экономике. Поэтому его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней. Список использованной литературы

Авеков В. В. Аренда в системе управления государственной и муниципальной собственностью: Автореферат диссертации кандидата экономических наук. Москва, 2010. ;

23с.Авеков В. В. Аренда государственной и муниципальной собственности в Москве // Российский экономический журнал. 2011. — №

7. — С. 28−35.Амелина JI. JI. Жилье: приватизация, продажа, покупка. — СПб.: Издательство ДНК: Курьер-Медиа, 2010.

63с.Арбаева Н. Е. Аренда имущества: правовые, бухгалтерские и налоговые основы. М.: Главбух, 2011. — 127с. Аренда: сущность и практика: Учебное пособие для экономического всеобуча трудящихся / В.

В. Беляк и др. М.: Профиздат, 2009. ;

207с.Аренда муниципальной собственности в городе Москва//Территориальное управление государственной собственности по городу Москва., М.: 2012. — 68с. Арутюнян Ф. Арендное землепользование // Межд. сельск. журнал. 2011. — №

4. — С. 10−14.Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право / Книга 1.

Общие положения. М., 2012. — 450с. Вейнберг А. Ю. Аренда: учет, налоги, право: Справочник.

М.: Налог-Инфо, Статус-Кво 97, 2010. — 335с. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: «Статут», 2010.-300с.Воронцов JI. Д. Как арендатору списать неотделимые улучшения // Главбух.

2011. — № 10 май. — С. 42−46.Завидов Б. Д.

Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование: Учебное пособие / Под общ. ред. проф. А. А. Власова. — М.: Изд.-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2010. 180с. Захарьина А.

В. Договор аренды зданий и сооружений. Учет. Налоги. Арбитраж: Практическое пособие. М.: ЗАО ИКЦ «ДИС», 2010. — 112с.

Калачева С. А. Аренда офисных, торговых, складских помещений. — М.: Книга сервис, 2009.

160с.Киселев М. В., Логунов Д. А. Аренда: правовое регулирование, налогообложение и учет.

М.: Издательство «АиН», 2010. — 64с. Ковалев В. В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. — М.: Финансы и статистика, 2011.

272с.Ковалев В. В. Содержание арендных операций: экономико-правовые аспекты // Вестник С.-Петербургского университета. Серия 5: Экономика. — 2011. — Выпуск 1 (№ 5).

— С. 20−27.Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью. М.: ЗАО Юстицинформ, 2010. 192с. Паламарчук А. С.

Аренда и арендные отношения. Основные средства. тАмортизация / Приложение к журналу «Имущественные отношения в РФ». Серия «В помощь специалисту-практику». Выпуск 1.

— М., 2009. — 86с. Присягина Г. Н., Болдова О. А. Арендные платежи за использование административных зданий, сооружений и жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности // Финансы. 2011.

— № 5. — С. 37−39.Рубцова Л. Н. Аренда земли: проблемы становления и развития.

ш СПб.: НИИ химии СПбГУ, 2008. 98с. Смирнов В. В., Лукина 3.

П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Издательство «Ось-89», 2009. ;

304с.Шупыро В. М. Преобразование государственной собственности в период экономических реформ. М.: ВШПП, 2010. — 248с. Экономика предприятия (фирмы): Учебник / Под ред. профессора О.

И. Волкова и доп. О. В. Девяткина. 3-е изд., перераб.

и доп. — М.: ИНФРА-М, 2006. — 601с. Экономическая теория: Учебник / Под ред. В.

И. Видяпина, A. И. Добрынина, Г. П. Журавлевой, Л. С.

Тарасевича. М.: ИНФРА-М, 2008.-714с.Экономическая теория: Учебник / Под ред. В. Д.

Камаева, Е. Н. Лобачевой. — М.: Юрайт-Издат, 2010. 557с.