Управление имуществом

Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015 г.9470

Бухгалтерская стоимость (16 000 — 5×800)

Налогооблагаемая часть от цены продажи8000

Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи1600

Цена продажи недвижимости в конце 2015 г.9470

Уплачиваемый налог-1600

Выплата долга за привлеченный капитал-2800

Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м25 070РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (1000 у.д.е.)На начало 2010 г. годы201 020 112 012 201 326 280 704

Начальная стоимость недвижимости-8000

Инвестиции в строительство-8000

Заем6289

Погашение займа -560−560−560−560−560Годовые финансовые результаты после уплаты налога -70 223 169 323 464 592

Амортизационные отчисления, 10% 800 800 800 800 800

Цена продажи недвижимости 22 019

Налог с продаж -3006

Платежи по займу -2800

Кассовые поступления, 1000 у.д.е. 17 049

Расчетрентабельностикассовыхпоступлений

Проекта «Многоэтажное блокированное жилое здание» Анализ восприимчивости доходов (на 1000 у.д.е.)nF (на 1000 у.д.е.)i=11%i=17%i=20%dPdPdPНа начало 2010 г.0−104 001−104 001−104 001−10 400

На конец 2010 г.1−7040,9009−6350,8547−6020,83 333−587На конец 2011 г.2−6250,81 162−5080,73 051−4570,69 444−434На конец 2012 г.3−3750,73 119−2740,62 437−2340,5787−217На конец 2013 г. 48 730,658735750,533 654 660,48225421

На конец 2014 г. 52 300,593451370,456 111 050,4018892

На конец 2015 г. 6 176 290,5346494250,3 898 468 730,33495904

Текущая стоимость кассовых поступлений на начало 2010 г. (на 1000 у.д.е.)-1679−4249-5221 °F — будущие кассовые поступления (на 1000 у.д.е.); i — процента ставка; P — текущая стоимость кассовых поступлений; n — время

Выводы. Инвестиционый проект является нерентабельным.

2.4. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту — проект «Коммерческо-жилое здание"Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений по 2-му вариантуI. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫЕдиница измерениягоды2 010 201 120 122 013 329 915 904

Жилые помещения Площадь, приносящая доходм2 46 255 010 616 665 530 368

Доходы от арендыу.

д.е./м2 230 184 201 211 225 344

Доходы1000 у.д.е./м2 085 110 051 299 147 644 928

Коммерческие помещения Площадь, приносящая доход 12 751 360 144 515 301 376

Доходы от аренды 865 692 754 792 847 872

Доходы1000 у.д.е./м2 088 210 261 145 129 844 736

Парковочные места Парковочные места, приносящие доход

Шт. 6 955 474 240

Доходы от аренды 12 009 601 046 109 910 728 704

Доходы1000 у.д.е./м206 658 525 050

Всего доходы от аренды 1 800 208 924 952 823 2968II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВЕдиница измерениягоды201 020 112 012 201 326 280 704

Доходы от аренды1000 у.д.е./м2 018 002 089 249 528 348 672

Арендная плата за участок1000 у.д.е./м2−32−26−28−30−32−34Техническое обслуживание и текущий ремонт1000 у.д.е./м2 -384−403−414−445−466Процент за привлеченный капитал1000 у.д.е./м2−672−672−605 538−470−403Оперативный чистый доход1000 у.д.е./м2−7 047 181 052 258 918 858 752

Равномерная амортизация недвижимости, 10%1000 у.д.е./м2 -800−800−800−800−800Финансовый результат перед уплатой налога1000 у.д.е./м2−704−82 252 178 910 761 616

Налог на прибыль1000 у.д.е./м2 000 358 215 323

Финансовый результат после уплаты налога1000 у.д.е./м2−704−822 521 431 861 1292III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГАЕдиница измерениягоды201 020 112 012 201 326 280 704

Заемный капитал в начале года1000 у.д.е10 726 107 269 653 858 319 597 568

Погашение долга в конце года1000 у.д.е-10 731 073 107 310 731 264

Заемный капитал в конце года1000 у.д.е-50 404 480 392 033 599 488

Уплата процентов от стоимости в начале года -23%1000 у.д.е24 672 467 222 019 742 629 8880IY. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА2015 г. Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015 г.9470

Бухгалтерская стоимость (16 000 — 5×800)

Налогооблагаемая часть от цены продажи8000

Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи1600

Цена продажи недвижимости в конце 2015 г.9470

Уплачиваемый налог-1600

Выплата долга за привлеченный капитал-2800

Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м25 070РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (1000 у.д.е.)На начало 2010 г. годы201 020 112 012 201 326 280 704

Начальная стоимость недвижимости-8000

Инвестиции в строительство-8000

Заем10 726

Погашение займа -560−560−560−560−560Годовые финансовые результаты после уплаты налога -70 223 169 323 464 592

Амортизационные отчисления, 10% 800 800 800 800 800

Цена продажи недвижимости 22 019

Налог с продаж -3006

Платежи по займу -2800

Кассовые поступления, 1000 у.д.е. 17 049

Расчет рентабельности кассовых поступлений

Проекта «Коммерческо-жилоездание» Анализ восприимчивости доходов (на 1000 у.д.е.)nF (на 1000 у.д.е.)i=8%i=13%i=18%dPdPdPНа начало 2010 г.0−104 001−104 001−104 001−10 400

На конец 2010 г.1−7040,92 593−6520,88 496−6230,84 746−597На конец 2011 г.2−820,85 734−710,78 315−640,71 818−59На конец 2012 г. 32 520,793832000,693 051 750,60863154

На конец 2013 г. 414 310,7350310520,613 328 780,51579738

На конец 2014 г. 58 610,680585860,542 764 670,43711376

На конец 2015 г. 6 183 410,63017115580,4 803 288 090,370436794

Текущая стоимость кассовых поступлений на начало 2010 г. (на 1000 у.д.е.)2273−758-2994 °F — будущие кассовые поступления (на 1000 у.д.е.); i — процента ставка; P — текущая стоимость кассовых поступлений; n — время

Выводы. Инвестиционый проект является рентабельным.

2.5. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по варианту — проект «Офисно-коммерческое здание"Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммереских помещений по 1-му варианту — Проект «Офисно-коммерческое здание» I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫЕдиница измерениягоды2 010 201 120 122 013 329 915 904

Офисные помещения Площадь, приносящая доходм2 66 656 461 612 161 212 416

Доходы от арендыу.

д.е./м2 545 436 475 499 534 336

Доходы1000 у.д.е./м20 290 630 713 054 328 782 848

Коммерческие помещения Площадь, приносящая доход 14 451 542 163 817 340 928

Доходы от аренды 865 692 754 792 847 872

Доходы1000 у.д.е./м20 100 011 631 297 146 388 480

Парковочные места Парковочные места, приносящие доход

Шт. 5 544 373 432

Доходы от аренды 12 009 601 046 109 910 728 704

Доходы1000 у.д.е./м205 346 413 940

Всего доходы от аренды 3 959 427 943 924 777 4727II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВЕдиница измерениягоды201 020 112 012 201 326 280 704

Доходы от аренды1000 у.д.е./м2 039 594 279 439 247 867 904

Арендная плата за участок1000 у.д.е./м2−65−52−57−60−64−69Техническое обслуживание и текущий ремонт1000 у.д.е./м2 -384−403−414−445−466Процент за привлеченный капитал1000 у.д.е./м2−672−672−605 538−470−403Оперативный чистый доход1000 у.д.е./м2−73 728 503 214 445 737 017 344

Равномерная амортизация недвижимости, 10%1000 у.д.е./м2 -800−800−800−800−800Финансовый результат перед уплатой налога1000 у.д.е./м2−73 720 502 414 365 733 945 344

Налог на прибыль1000 у.д.е./м2 000 731 600 692

Финансовый результат после уплаты налога1000 у.д.е./м2−7 372 050 241 429 252 866 0487III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГАЕдиница измерениягоды201 020 112 012 201 326 280 704

Заемный капитал в начале года1000 у.д.е119 421 194 210 748 952 223 940 608

Погашение долга в конце года1000 у.д.е-11 941 194 119 411 941 376

Заемный капитал в конце года1000 у.д.е-50 404 480 392 033 599 488

Уплата процентов от стоимости в начале года -23%1000 у.д.е27 472 747 247 221 971 353 6008IY. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА2015 г. Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015 г.9470

Бухгалтерская стоимость (16 000 — 5×800)

Налогооблагаемая часть от цены продажи8000

Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи1600

Цена продажи недвижимости в конце 2015 г.9470

Уплачиваемый налог-1600

Выплата долга за привлеченный капитал-2800

Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м25 070РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (1000 у.д.е.)На начало 2010 г. годы201 020 112 012 201 326 280 704

Начальная стоимость недвижимости-8000

Инвестиции в строительство-8000

Заем11 942

Погашение займа -560−560−560−560−560Годовые финансовые результаты после уплаты налога -70 223 169 323 464 592

Амортизационные отчисления, 10% 800 800 800 800 800

Цена продажи недвижимости 22 019

Налог с продаж -3006

Платежи по займу -2800

Кассовые поступления, 1000 у.д.е. 17 049

Расчет рентабельности кассовых поступлений

Проекта «Офисно-коммерческое здание» Анализ восприимчивости доходов (на 1000 у.д.е.)nF (на 1000 у.д.е.)i=18%i=24%i=30%dPdPdPНа начало 2010 г.0−104 001−104 001−104 001−10 400

На конец 2010 г.1−7370,84 746−6250,80 645−5950,76 923−567На конец 2011 г. 220 500,7181814720,6 503 613 330,591721213

На конец 2012 г. 324 140,6086314690,5 244 912 660,455171099

На конец 2013 г. 429 250,5157915090,4 229 712 370,350131024

На конец 2014 г. 523 980,4371110480,341 118 180,26933646

На конец 2015 г. 6 198 160,3704373410,2 750 954 510,207184105

Текущая стоимость кассовых поступлений на начало 2010 г. (на 1000 у.д.е.)1815−888-2880 °F — будущие кассовые поступления (на 1000 у.д.е.); i — процента ставка; P — текущая стоимость кассовых поступлений; n — время

Выводы. Инвестиционый проект является рентабельным при ставке 18%. Таким образом, для рассмотрения выбирается третий вариант использования здания. Заключение

На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта проектного решения. Вариант 1. Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание"Вариант 2. Проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание» Вариант 3. Проект «Офисно-коммерческое здание» По результатам расчетов выбираем проект 3.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). М., 1994.

2. Закон «Об основах градостроительства в РФ». М., 1992. 3. Закон РСФСР «О плате за землю» от 11.

10.91 с изм. и доп. на 22.

08.95. М., 1995.

4. Об основах федеральной жилищной политики: Закон Российской Федерации //Российская газета. 1993. 23 января. 5. Указ Президента РФ от 11.

12.93. № 2130 «О государственном земельном Кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». 6. Постановление Правительства РФ от 03.

11.94 № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли». 7. Постановление Правительства РФ от 07.

07.95 № 562 «Об индексации ставок земельного налога в 1995 году». 8. Абанкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли //Вопросы экономики. 1994. № 10.

9. Артемов П., Малыгин А. Цены на жилье в 1996 году //Реалтер. 1996. 10. Балабанов И.

Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. 11. Балабанов И.

Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. СПб: Питер.

2000.

12. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996. 13. Главмосстрой — жителям столицы. //Промышленно-гражданское строительство. 1995, № 11.

14. Гаремыкин В. А. Российский земельный рынок: Учеб. и практ. пособие. М.: ИНФРА-М, 1996.

15. Горский К. Восемь продавцов на одного покупателя //Коммерсант, 1996. № 14.

16. Грибовский С. Методы капитализации доходов: Курс лекций. 1997.

17. Жилищное законодательство России. Сб. норматив. док. с коммент. М.: Бизнес-информ, 1997. 18. Жилищная экономика/Пер. с англ. М.: Дело, 1996.

19. Замураева И. Что ждет российскую недвижимость в 1997 г. // Деньги. 1996. №

43−44. 20. Земля как недвижимость: приватизация, регистрация, учет, купляпродажа. Сб. норматив, док. СПб: PETROC, 1995.

21. Котов В. В, Емелин В. И. Жилищный рынок. Проблемы, пути решения.

СПб: Типография ВИККА А. Ф. Можайского, 1996. 22. Каплан Л.

Современное состояние и перспективы развития строительного комплекса Санкт-Петербурга // Реалтер. 1996. № 3.

23. Красноглазое Б. П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М.: АО «Фининвест», 1992. 24. Крашенников П.

В., Маслов Н, В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Спарк, 1995. 25. Лимонов Л. Э. Кризис крупных городов и проблемы становления рынков недвижимости в России // Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика.

СПб: ОсОО «Лимбус-Пресс». 26. Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для вузов. СПб: Питер.

(Москва, Харьков, Львов), 2000.

27. Маркетинг: Учебник /Под ред. акад. А. Н. Романова. М.: Банки и биржи, ЮНТИ, 1995.

28. Махровская А. Д. Санкт-Петербург концептуальные основы совершенствования городской среды //Промышленно-гражданское строительство. 1995. №

1. 29. Методика определения уровня арендной платы за нежилые помещения в Санкт-Петербурге //Санкт-Петербургское ЭХО. 1995,11 января.

30. Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве. М., 1994. 31. Митягин С. Д. Санкт-Петербург. Взгляд в XXI век. Концепция гра-достроительного развития //Промышленно-гражданское строительство. 1994. № 1.

32. Митягин С. Д. Строительный комплекс Санкт-Петербурга: проблемы, задачи и возможности развития //Промышленно-гражданское строительство. 1994. № 1.

33. Недвижимость Петербурга //Информационно-аналитический еже-годник, 1996.

34. Недвижимость Петербурга //Информационно-аналитический еже-годник, 1997.

35. Основы бизнеса на рынке недвижимости. (Ассоциация риэлтеров и домостроителей СПб.) Просвет. изд. «Объединение ДЕАН+АДИА». М., 1997.

36. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53−86 (р). М., 1988. 37. Рахматуллин А.

Правовое регулирование рынка недвижимости в России //Деловой юридический журнал. 1995. № 1. 38.

Реальный вызов жилищной проблеме //Экономика и жизнь. 1994. № 47.

39. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. СПб: ОсОО «Лимбус-Пресс», 1994. 40. Рынок жилья: у истоков стабилизации //Экономика и жизнь. 1994.

№ 46. 41. Рынок недвижимости России //Экспресс-недвижимость Санкт-Петербурга.

1995. № 39.

42. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБСВР). М., 1994.

43. Сивкова Л. А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Интел-Синтез, 1996.

44. Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России 91−94. М., 1994.

45. Тарасевич Е. Методы оценки недвижимости. СПб, 1995. 46. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Пер.

с англ. М.: Дело ЛТД, 1995. 47. Харрисон Г.

С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Пер.

с англ. М.: Мособлупрполиграфиздат, 1994.

48. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю.

М. Экономика недвижимости. СПб: Питер. (Москва, Харьков, Львов.) 49. Элементы финансовой математики для оценщиков (Курс лекций и сборник задач).

СПб, 1997.