Стоимость предприятия

Введение 5

Глава 1. Теоретические и методические аспекты оценки стоимости действующего предприятия (бизнеса) 7

1.1. Цель и информационная база оценки бизнеса 7

1.2. Оценка бизнеса методом чистых активов 13 1.3. Использование метода капитализации чистой прибыли при оценке стоимости бизнеса 15

1.4. Применение метода метод сделок при оценке стоимости бизнеса 19

Глава 2. Оценка стоимости бизнеса ООО «Технология» 21

2.1. Характеристика ООО «Технология» как объекта оценки 21

2.2. Оценка ООО «Технология» методом чистых активов 22

2.3. Оценка стоимости ООО «Технология» методом капитализации чистой прибыли 38

2.4. Определение стоимости ООО «Технология» методом сделок 40

Глава 3. Рекомендации по росту стоимости оцениваемого бизнеса 43

3.1. Согласование результатов оценки 43

3.2. Мероприятия по росту стоимости бизнеса 44

Глава 4. Охрана труда и экология 73

4.1. Охрана труда на ООО «Технология» 73

4.1.1. Опасные и вредные факторы на рабочем месте экономиста 73

4.1.2. Расчет и подбор кондиционера для помещения экономического отдела.

4.2. Экология 91

4.2.1. Негативного воздействие производственной деятельности ООО «Технология» на окружающую среду. 91

4.2.2. Мероприятия по уменьшению воздействия ООО «Технология»

на окружающую среду. Расчеты выбросов загрязняющих веществ.

Заключение 96

Список использованной литературы 98

Продолжающееся укрепление экономических реформ в России формирует различные типы рынков, например: недвижимости, нематериальных активов, интеллектуальной собственности, фондовые и т. д. Важным сектором фондового рынка является рынок имущества промышленных предприятий. В России он еще находится в стадии становления. Имущественные комплексы предприятий становятся товарами, а появление таких товаров на рынке вызвано многими процессами, связанными с изменением отношений стоимости: приватизация государственных и муниципальных предприятий, организация акционеров по продаже акций приватизируемых предприятий, банкротство несостоятельных предприятий и следующая за ним распродажа имущества ., имущественные отношения между совладельцами малых предприятий, аренда имущества предприятий и др.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

По мере развития рыночных отношений в российской экономике стоимость бизнеса начинает играть все большую роль в жизни отечественных компаний и предприятий. Это объясняется рядом факторов:

* интенсивный процесс приватизации собственности, активное проведение операций по купле-продаже предприятий, требующее адекватной оценки стоимости продаваемых предприятий;

* некорректность отражения в текущей финансовой документации в следствие активных инфляционных процессов стоимости фондов большинства действующих предприятий и необходимость правильного отображения стоимости активов;

* активный процесс выхода многих отечественных компаний на международный финансовый рынок, который невозможен без отлаженного в компании процесса бизнеспланирования, отвечающего принятом в мире нормам.

Таким образом, процедуры оценки стоимости бизнеса прочно входят в повседневную деловую практику.

Целью дипломной работы является обоснование рыночной стоимости действующего предприятия ООО «Технология» для целей собственника по выбору варианта распоряжения стоимостью, а так же разработка рекомендаций по росту стоимости данного бизнеса.

Для достижения поставленных целей необходимо решение следующих задач:

· рассмотреть теоретические и методические аспекты оценки стоимости бизнеса;

· Описать цели и информационную базу оценки бизнеса;

· Провести оценку бизнеса методом чистых активов;

· Обосновать стоимость бизнеса методом сделок;

· Провести оценку бизнеса методом капитализации прибыли;

· Провести согласование полученных результатов оценки;

· Предложить мероприятия по росту стоимости бизнеса;

· Объектом исследования является ООО «Технология».

· Предметом исследования выступает рыночная стоимость ООО «Технология».

В первой главе данной работы оцениваются теоретическая и методическая база оценки стоимости бизнеса. Рассматриваются цели и информационная база оценки, а также метод дисконтирования денежных потоков, метод рынка капитала, метод чистых активов.

Во второй главе на основе собранной информации проводится обоснование стоимости бизнеса ООО «Технология» рассмотренными в первой главе методами с целью выявления возможностей роста стоимости оцениваемого бизнеса. В работе были использованы расчетные, аналитические, экспертные, библиографические методы.

В третьей главе согласовываются результаты оценки и предлагается некоторые рекомендации по росту стоимости бизнеса.

Глава I. Теоретические и методические аспекты оценки стоимости действующего предприятия (бизнеса)

1.1 Цель и информационная база оценки бизнеса

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это процесс определения рыночной стоимости его капитала. Возникновение таких процессов как приватизация, появление фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков на систему выдачи кредитов под залог имущества формируют потребность в проведении работ по оценке бизнеса. По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее возникает потребность в определении рыночной стоимости капитала.

Метод оценки должен определиться причинами ее проведения. Определение причины и цели проведение работ по оценке служит основанием для выбора варианта осуществления оценочных процедур. В таблице 1.1. приведена классификация существующих целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов Таблица 1.1.

Классификация целей оценки бизнеса

Стоимость бизнеса является результатом воздействия многочисленных взаимосвязанных факторов, поэтому информация необходимая для ее оценки представляет собой систему взаимосвязанных информационных блоков. Оценочная информация в зависимости от характеризуемых условий разделяется на внешнюю и внутреннюю.

Блок внешней информации описывает условия функционирования предприятия в отрасли и в экономике в целом.

Исходя из принципа «нормальности функционирования бизнеса», в основе которого лежит, оптимальное сочетание объема продаж, получаемой прибыли, и финансовых ресурсов, выдвинутые составляющих есть мера оценки в трех сферах деятельности: инвестиционной, основной и финансовой, которые в различной мере определяются внешними условиями работы предприятия.

К ним относятся:

* макроэкономические и отраслевые факторы;

* уровень инфляции;

* темпы экономического развития страны;

* характеристика и условия конкуренции в отрасли.

К внешней информации так же относятся взаимодействия предприятия с производственно-хозяйственными структурами (различными предприятиями); со структурами управления и регулирования (налоговыми органами, органами самоуправления); со структурами финансово-кредитной системы (банками, кредитными организациями).

Особенность оцениваемого предприятия раскрывается на основании полученных максимально полных и точных данных. И только при этом она может отвечать требованию внутренней информации, так как должна характеризовать деятельность предприятия.

Для проведения оценки важны следующие данные (входящие как правило в бизнес-план):

* основные показатели текущего финансового состояния предприятия;

* организационно-правовая форма;

* размер уставного капитала;

* сведения о владельцах с наибольшей долей уставного капитала;

* принадлежность предприятия к концернам, холдингам;

* ретроспективные данные об истории предприятия. Здесь важны два аспекта: описание процесса производства продукции по каждому виду продукции и описание истории предприятия;

* описание маркетинговой стратегии предприятия — определяется внешними факторами, периодом жизненного цикла производимых товаров и наличием производственных мощностей.

Также к внутренней информации относят финансовую информацию, целью которой служит оценка реального состояния дел на предприятии, анализ текущего состояния дел на предприятии, анализ текущего состояния дел на дату оценки. Основные источники, из которых можно получить необходимую информацию для проведения работ по оценке информацию следующие:

* бухгалтерский баланс (форма 1);

* отчет о финансовых результатах (форма 2);

* отчет о движении денежных средств (форма 3).

Все это служит основанием для ответа на вопрос о действительной величине чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Кроме этого для более детального анализа подтверждающего или вносящего свои дополнительные плюсы или минусы, важны и другие формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия (оперативная или управленческая отчетность).

Целью по сбору информации является анализ истории предприятия с целью выявления тенденций развития бизнеса, сбор информации для прогнозирования объемов продаж, денежных потоков, прибыли.

Кроме сбора общих данных необходимо собрать еще специальные данные, к которым можно отнеси сведения о предприятии и сопоставимых продажах. Данные о предприятии включают в себя информацию о документах, удостоверяющих право собственности, состав участников предприятия, их доли в уставном капитале, информацию об использовании земельного участка, зданий и сооружений, расположенных на этом участке, включая финансово-экономические и технические характеристики предприятия, физические характеристики зданий и сооружений и т. д.

В настоящее время в России рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, поэтому сбор информации для оценки предприятия является наиболее трудоемкой частью всего процесса оценки. Однако залог успешной оценки бизнеса — качественная информационная база.

В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производится оценка, и т. д. В зависимости от факторов стоимости, являющимся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет определить факторы стоимости.

Каждый из трех названных подходов предполагает использование в работе присущих ему методов.

Доходный подход предусматривает использование:

* метода капитализации дохода. Метод применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» предприятий .

* метод дисконтированных денежных потоков. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но которые, тем не менее; имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

Затратный подход использует:

* метод чистых активов. Метод применим для случая. когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска.

* метод ликвидационной стоимости .

Сравнительном подход использует:

* метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.

* метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска.

* метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.

1.2. Оценка стоимости бизнеса методом чистых активов

Метод стоимости чистых активов применяют в том случае, если компания обладает значительными материальными активами и ожидается, что будет по-прежнему действующим предприятием.

Источником исходных данных для оценки служит бухгалтерская отчетность предприятия, в том числе: бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств, приложения и расшифровки. Причем, предварительно следует провести инфляционную корректировку данных.

Различают метод скорректированных чистых активов и нескорректированных чистых активов. В первом случае проводится полная корректировка статей баланса, а значит, определяется обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности. Результаты расчетов по данному методу более достоверны, чем по второму, когда из-за отсутствия достаточной информации корректировка статей баланса не проводится.

Порядок расчета стоимости чистых активов по бухгалтерской отчетности определен в Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденном приказом Министерства финансов РФ от 5.08.96г. № 71 и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 5.08.96г. № 149.

Чистые активы — это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в расчете, — это денежное и не денежное имущество предприятия, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи:

1) внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе баланса, за исключением балансовой стоимости собственных акций общества, выкупленных у акционеров. При этом при расчете величины чистых активов принимаются учитываемые в первом разделе бухгалтерского баланса нематериальные активы, отвечающие следующим требованиям:

непосредственно используемые обществом в основной деятельности и приносящие доход (права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, включая лицензии на определенные виды деятельности, организационные расходы, торговые марки, товарные знаки и т. п.);

имеющие документальное подтверждение затрат, связанных с их приобретением (созданием);

право общества на владение данными нематериальными правами должно быть подтверждено документом (патентом, лицензией, актом, договором и т. п.), выданным в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) по статье прочие внеоборотные активы в расчет принимается задолженность акционерного общества за проданное ему имущество;

3) запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе бухгалтерского баланса, за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров.

При наличии у акционерного общества на конец года оценочных резервов по сомнительным долгам и под обесценение ценных бумаг — показатели статей, в связи с которыми они созданы, принимаются в расчете (показываются в Расчете) с соответствующим уменьшением их балансовой стоимости на стоимость данных резервов.

Пассивы, участвующие в расчете, — это обязательства акционерного общества, в состав которых включаются следующие статьи:

1) целевые финансирование и поступления;

2) долгосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам;

3) краткосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам; расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям «Доходы будущих периодов», «Фонды потребления» и «Резервы предстоящих расходов и платежей» .

При расчете по методу чистых активов не учитываются перспективы развития компании, что в данном случае существенно искажает реальную стоимость компании.

Второй метод — метод ликвидационной стоимости — применяется для предприятий, которые находятся в состоянии банкротства или если стоимость компании при ликвидации будет выше, чем при продолжении деятельности. При использовании данного метода оценщик определяет валовую выручку от ликвидации активов предприятия, затем уменьшает ее на величину прямых затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия.

1.3. Использование метода капитализации чистой прибыли при оценке стоимости бизнеса

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Сущность данного метода выражается формулой:

Рыночная стоимость = Чистая прибыль / Ставка капитализации Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).

Основное преимущество этого метода — простота расчетов.

Метод капитализации дохода в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного сро-ка будет получать примерно одинаковые величины дохода (или темпы его роста будут постоянными).

В отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Существует ряд разновидностей метода в зависимости от принятой базы дохода. Например, можно выделить капитализацию:

чистой прибыли (после уплаты налогов);

прибыли до уплаты налогов;

фактически выплаченных дивидендов;

потенциальных дивидендов и т. д.

Применение метода капитализации доходов обычно предусматривает такие основные этапы:

Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.

Расчет ставки капитализации.

Определение предварительной величины стоимости.

Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необ-ходимы).

Анализ финансовой отчетности. Основными документами для анализа финансовой отчетности предприятия в целях оценки его активов являются балансовый отчет и отчет о финансовых результатах и их использовании. Для целей оценки активов паевых инвестиционных фондов желательно наличие этих документов за последние три года. Оценщик также должен отметить в своем отчете, прошли ли перечисленные финансовые отчеты аудиторскую проверку.

При анализе финансовых отчетов предприятия оценщик должен в обя-зательном порядке провести их нормализацию, т. е. сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи как баланса, так и от-чета о финансовых результатах и их использовании, которые не были ре-гулярными в прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повто-ряться в будущем.

Примерами чрезвычайных и единовременных статей могут быть следу-ющие:

доходы или убытки от продажи активов, особенно в тех случаях, когда компания не может постоянно продавать такие активы;

доходы или убытки от продажи части предприятия;

поступления по различным видам страхования;

поступления от удовлетворения судебных исков;

последствия забастовок или длительных перерывов в работе;

последствия аномальных колебаний цен.

Кроме того, оценщик может провести трансформацию бухгалтерской отчетности, под которой понимается перевод ее на общепринятые стандарты бухгалтерского учета (западные). Данная операция при оценке не обязательна, но желательна.

При проведении корректировки финансовых отчетов оценщику необ-ходимо особое внимание уделять статьям;

«Дебиторская задолженность»;

«Товарно-материальные запасы»;

«Начисленная амортизация»;

«Остаточная стоимость основных средств»;

«Кредиторская задолженность».

Дебиторская задолженность корректируется на потенциально безнадеж-ные долги путем сравнения ретроспективного процента потерь по безна-дежным долгам в стоимости продаж в кредит с долей сегодняшних продаж в кредит, начисляемой как убытки по безнадежным долгам. В результате можно сделать вывод о недостаточности или чрезмерности сегодняшних начислений.

При корректировке стоимости товарно-материальных запасов оценщи-ку следует придерживаться принципа оценки по наименьшей стоимости — из первоначальной (стоимости приобретения) или рыночной. Согласно это-му принципу, если рыночная стоимость запасов оказывается ниже себес-тоимости, их учетная стоимость должна быть соответствующим образом снижена. При анализе износа и амортизации оценщик должен определить, при-меняется ли обычный (равномерный) метод начисления износа или уско-ренная амортизация.

При анализе финансовой отчетности оценщику следует исходить из предпосылки о добросовестном отношении оцениваемого предприятия к своим обязательствам. В связи с этим кредиторская задолженность обыч-но не корректируется.

Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована. Данный этап подразумевает выбор периода текущей производственной деятельно-сти, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может вы-бирать между несколькими вариантами:

прибыль последнего отчетного года;

прибыль первого прогнозного года;

средняя величина дохода за несколько последних отчетных лет (3—5лет).

В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока.

В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой ве-личины выбирается прибыль последнего отчетного года.

Расчет ставки капитализации. Ставка капитализации для предприя-тия обычно выводится из ставки дисконтирования путем вычета ожида-емых среднегодовых темпов роста дохода или денежного потока (в зави-симости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической позиции ставка капитализации — это делитель, при-меняемый для преобразования величины дохода или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Итак, чтобы определить ставку капитализации, нужно сначала рассчи-тать соответствующую ставку дисконта. Существуют различные методы определения ставки дисконтирования, наиболее распространены из них:

модель оценки капитальных активов;

метод кумулятивного построения;

модель средневзвешенной стоимости капитала.

В последнее время применение метода капитализации дохода представ-ляет собой осуществление несложных операций.

Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с применяемыми метода-ми для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудова-ние и т. д.

1.4. Применение метода сделок при оценке стоимости бизнеса

Данный метод предполагает использование в качестве информационной базы реальных рыночных цен купли-продажи контрольных пакетов либо 100%-ного пакета акций предприятий (компаний), сходных с оцениваемым. Метод позволяет определить стоимость оцениваемой доли акционерного капитала с учетом премии за контроль. Метод сделок целесообразнее использовать в том случае, если объектом оценки является весь бизнес или контрольный пакет. Оценка стоимости бизнеса методом сделок включает последовательное выполнение след. работ.

На 1-м этапе оценщик отбирает компании, относящиеся к той же отрасли, что и оцениваемая, по которым имеется достоверная информация о рыночной цене их акционерного капитала. Затем по отобранным компаниям собирают дополнит, сведения об их финансовом и хозяйственном состоянии и проводят финансовый анализ оцениваемой компании и ее аналогов. По результатам финансового анализа принимают решение о степени сходства аналогов с оцениваемой компанией и определяют ее рейтинг.

На 2-м этапе рассчитывают оценочные мультипликаторы. Оценочный мультипликатор (коэффициент, показывающий отношение рыночной цены акционерного капитала или его доли к финансовому показателю, отражающему доходность компании) рассчитывается по аналогам и применяется как множитель при аналогичном финансовом показателе оцениваемой компании. Наиболее сложный момент этого этапа — выбор величины мультипликатора, которую следует применить к оцениваемой компании, т.к. диапазон значений может быть широким. Основанием для выбора служат результаты финансового анализа, отражающие место оцениваемой компании среди аналогов.

На 3-м этапе оценщик рассчитывает итоговую величину стоимости. Результаты оценки, полученные при использовании различных типов мультипликаторов, анализируют по степени достоверности, по кол-ву и обоснованности предварит, корректировок, по их значимости для конкретного оцениваемого объекта. Итоговую величину стоимости исчисляют как средневзвешенную величину предварит, результатов, с итоговыми корректировками, такими как поправка на наличие нефункционирующих активов, недостаток собств. оборотного капитала и др. Величина стоимости, найденная по методу сделок, сопоставима с результатами, полученными при использовании методов, свойств, доходному подходу и затратному подходу к оценке стоимости бизнеса.

Глава II. Оценка стоимости бизнеса ООО «Технология»

2.1. Характеристика ООО «Технология» как объекта оценки

Предприятие создано в январе 2000 года. Основным направлением деятельности созданного предприятия являлось энергосбережение.

Организационно-правовая форма — общество с ограниченной ответственностью.

Первый шаг. Разработка программы энергосбережений в сфере ЖКХ в масштабах Кировского района. Получение лицензии на деятельность в области энергосбережения. Основные фонды и оборудование приобреталось за счет личных вкладов учредителя. Первая практическая работа — оборудование узла учета тепловой энергии и теплоносителя на производственной базе КРЭС. В дальнейшем работы по установке приборов учета были продолжены на других предприятиях города, а в дальнейшем и на территории других районов Калужской области. Предприятие после получения лицензии на ремонтно-строительные работы, дополнительно приступило к подрядным работам по ремонту и замене трубопроводов отопления и водоснабжения, отделки фасадов и т. д. В 2006 году создан Хвастовичский филиал ООО «Технология». Филиал принял на обслуживание одиннадцать разрозненных газовых котельных Хвастовичского района. Предприятие стало многопрофильным. Эксплуатация жилищного фонда, баня, ремонтно-строительные работы и эксплуатация котельных. В настоящий момент ООО «Технология» продолжает работы в области энергосбережений. Ведется работы по монтажу узлов учета и их техническому обслуживанию, монтажу индивидуального водоснабжения, горячего водоснабжения и отопления. Предприятие развивает собственную производственную базу и готовит производственную базу для организации оптово-розничной торговли строительно-промышленной группы товаров. Так же планируется организовать цех по производству окон из ПВХ.

2.2. Оценка стоимости ООО «Технология» затратным подходом с использованием метода чистых активов

2.2.1. Оценка недвижимости

Исходные данные:

Здание, расположено по адресу: г. Киров Калужской области

Площадь земельного участка Sзем. уч.=350 кв.м; плата за 1 кв. м земельного участка Сед=150 руб.; площадь здания Sзд=250 кв.м; ставка месячной арендной платы Сар.пл.=200 руб. за 1 кв. м; здание кирпичное, двухэтажное.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

1) Определение рыночной стоимости земельного участка

С_зем.уч=S_зем.уч*С_ед ( 2.1)

где С_зем.уч — стоимость земельного участка, руб.;

С_ед — стоимость единицы площади земельного участка за 1кв. м, руб.;

S_зем.уч — площадь земельного участка, кв.м.

С_зем.уч=350*150=52 500 руб.

2) Определение полной восстановительной стоимости здания

Полную восстановительную стоимость здания определим методом сравнительной единицы. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. Известно, что стоимость строительства 1 кв.м. аналогичной конструкции равна 15 000 руб.

Полная восстановительная стоимость здания:

ПВС_зд.= Н_стр.*S_зд.*к, (2.2.)

где Н_стр — норматив затрат на 1 кв.м. строительных работ;

S_зд. — площадь здания;

к — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструкционного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса (к=1).

ПВС_зд.= 15 000 * 350 * 1 = 5 250 000 руб.

3) Определение износа здания

Совокупный износ определим методом разбиения его на все виды износа: физический, функциональный и экономический (внешний).

Фактический физический износ определен на основе визуального осмотра оценщиком основных конструктивных элементов здания и сопоставления полученных результатов с нормативными таблицами. Физический износ равен 30%. Функциональный износ составляет 10%, а внешний 30%.

Совокупный износ = 0,3*5 250 000 + 0, 1*5 250 000 + 0, 3*5 250 000 =3 675 000 руб.

4) Определение остаточной стоимости здания

ОВС=ПВС_зд. — СИ =5 250 000 —3 675 000 = 1 575 000 руб. (2.3.)

5) Полная стоимость недвижимости

С_{недв.затр}= ОВС + С_зем.уч= 1 575 000 + 52 500 =1 627 500 руб. (2.4.)

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

К оценке недвижимости используется метод капитализации чистого операционного дохода. Оцениваемое помещение будет приносить стабильный доход в будущем при использовании его, сдавая в аренду.

1) Определение потенциального валового дохода:

ПВД=С_ар.пл.*S_ар.зд (2.5.)

где С_ар.пл. — ставка арендной платы ;

S_ар.зд. — площадь помещения, сдаваемого в аренду.

ПВД=200*250*12=600 000 руб.

2) Определение реального валового дохода:

РВД=ПВД*К_сдачи (2.6.)

где К_сдачи — поправочный коэффициент, который учитывает возможные недополучения арендных платежей; К_сдачи=1.

РВД=600 000 *1=600 000 руб.

3) Определение чистого операционного дохода

ЧОД=РВД — ОР (2.7.)

ОР — операционные расходы на содержание оцениваемого объекта или издержки собственника (налог на недвижимость, затраты по текущему и техническому обслуживанию, заработная плата обслуживающему персоналу объекта, расходы на отопление и освещение и т. д. В данном случае затраты собственника составляют 35% от ПВД.

ОР= 0,35 *600 000 = 210 000руб.

ЧОД =600 000 —210 000=390 000 руб.

4) Определение рыночной стоимости недвижимости:

РСН=ЧОД / К_кап (2.8.)

К_кап — коэффициент капитализации.

Примем К_кап.=25%.

РСН_дох= 390 000/ 0,25= 1 560 000 руб.

Оценка стоимости недвижимости рыночным подходом

Рыночный подход основан на использовании информации о рыночной цене продажи аналогичных объектов. В данном случае существует 3 аналогичных объекта. Определим рыночную стоимость недвижимости методом валового мультипликатора. Валовый рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу.

Таблица 2.1.

Рыночная информация об аналогичных объектах

а) ПВД₁=S—-_ан1* С_ар.пл.1=150*200*12=360 000 руб. (2.9.)

ВРМ₁=С_ан1 / ПВД₁=1 155 000 /360 000 = 3,2 (2.10)

б) ПВД₂=S—-_ан2* С_ар.пл.2= 250*250*12= 750 000 руб.

ВРМ₂=С_ан2 / ПВД₂=1 873 000 / 750 000 = 2,5

в) ПВД₃=S—-_ан3* С_ар.пл.3= 250*300*12=900 000 руб.

ВРМ₃=С_ан3 / ПВД₃=1 900 000/900 000 = 2,1

Определим усредненный по аналогам валовый рентный мультипликатор:

ВРМ_ср= (ВРМ₁+ ВРМ₂+ ВРМ₃ )/ 3=(3,2+2,5+2,1) / 3=2,6 (2.11)

Определение оценочной стоимости недвижимости:

С_{недв.рын}= ПВД* ВРМ_ср=600 000 *2,6=1 560 000 руб. (2.12)

Окончательная стоимость недвижимости

Получив значение рыночной стоимости оцениваемого объекта каждым из трех подходов, необходимо провести согласование результатов оценки с учетом точности и достоверности оценки каждого подхода. Согласование результатов оценки осуществляется по формуле методом взвешивания результатов оценки

С_ср.вз=С_{недв.затр}*б_затр + С_{недв.дох}*б_дох+ С_{недв.рын}*б_рын (2.13)

Примем:

б_затр=45%, так как спрос на промышленные здания подвержен изменению.

б_дох=40%, т.к. ставка арендной платы и операционные расходы варьируются;

б_рын=20%, т.к. в данном подходе используются цены продажи аналогов, которые не идентичны оцениваемому объекту, а также цены продажи аналогов на рынке не стабильны.

С_ср.вз=1 627 500 * 0,45+ 1 560 000 * 0,4+ 1 560 000 * 0,3=1 824 375 руб

2.2.2. Оценка компьютера

Исходные данные:

Балансовая стоимость — 15 000 руб; дата приобретения июнь 2007 г.

Оценка стоимости компьютера затратным подходом

Для определения текущей стоимости оборудования на дату оценки используется метод расчета по цене однородного объекта. Был подобран однородный объект, похожий на оцениваемый, по производительности и быстродействию.

Таблица 2.2.

Характеристика объекта оценки и однородного объекта

Определим полную себестоимость производства одного объекта по формуле:

(2.14)

где Н_дс — ставка налога на добавленную стоимость (18%);

К_р — показатель рентабельности продукции (25% для продукции пользующейся спросом);

Ц_од — цена однородного объекта;

=(1−0,18)(1−0,24−0,25)*14608/(1−0,24)=8038 руб.

Учтем корректировку на различие в объеме памяти видеокарт. Абсолютную денежную поправку определим с помощью метода анализа парных продаж. Изменения лишь в объеме памяти видеокарт рассматриваемых компьютеров с 128 до 256 Mb увеличивает его стоимость на П=15600-14 608=992 руб.

Рассчитаем полную себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта внесем корректировку, учитывающую различия объектов.

(2.15)

где — полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

К — корректировка, учитывающая различия объектов.

=8038+992=9030 руб.

Определим восстановительную стоимость оцениваемого объекта по формуле:

(2.16)

где — восстановительная стоимость оцениваемого объекта;

=(1−0,24)*9030/(1−0,24−0,25)=13456 руб.

Оценим износ с помощью метода срока жизни:

(2.17)

гдепериод эксплуатации оцениваемого компьютера равен 0,5 года;

— нормативный срок службы оборудования равен 5 лет ;

=0,5/5*100=10%.

Функциональный износ по мнению эксперта равен 7%, так как машина новая и еще не успела устареть.

Внешний износ равен 12%, так как не смотря на то, что компьютер стоит в офисе, его нагрузка достаточно мала.

И=1-(1−0,1)*(1−0,07)*(1−0,12)=0,26

Обесценивание О = 13456*0,26=3498,56 руб.

=13456 — 3498,56 = 9957,44 руб.

_с НДС = 9957.44*1,18 = 11749,77 руб.

Оценка стоимости компьютера рыночным подходом

Имеются данные о продажах оборудования, аналогичного оцениваемому (таблица 2.3.)

Таблица 2.3.

Характеристика оборудования, аналогичного оцениваемому.

Таким образом, стоимость компьютера, рассчитанная с использованием сравнительного подхода составляет С = 13 275 руб.

Оценка стоимости компьютера доходным подходом

Для оценки компьютера доходный подход не применим.

Окончательная стоимость компьютера

Получив значение рыночной стоимости оцениваемого объекта каждым из трех подходов, необходимо провести согласование результатов оценки с учетом точности и достоверности оценки каждого подхода. Согласование результатов оценки осуществляется по формуле методом взвешивания результатов оценки

С_ср.вз=С_{комп.затр}*б_затр + С_{комп.рын}*б_рын (2.18)

Примем:

б_затр=50%, так как возможно неточное определение износа оборудования.

б_рын=50%, т.к. возможна неполная сопоставимость с аналогами

С_ср.вз=11 749,77 *0,5 + 13 275* 0,5 = 12 512 руб.

2.2.3. Оценка рыночной стоимости автомобиля ГАЗ 3202

Балансовая стоимость — 230 000 руб, год выпуска — 2005 г, пробег — 30 000 км.

Затратный подход

Стоимость замещения автомобиля определим на основе данных о текущей стоимости ГАЗ 3202. В мае 2007 ГАЗ 3202 в нескольких автосалонах города продавался по цене 269 700 руб. Таким образом, стоимость воспроизводства автомобиля равна 269 700 руб.

Физический износ определяется на основе «Методического руководства по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления» (РД 37.009.015−98).

где (2.19)

— показатель износа транспортного средства по пробегу, равный для данной модели автомобиля 0,32% на 1000 км пробега;

— пробег фактический на день осмотра =30 000 км;

— показатель старения по сроку службы 9% за 1 год;

— фактический срок службы с начала эксплуатации или после капитального ремонта равен 2 г.;

— коэффициент корректировки износа в зависимости от природно — климатических условий = 1;

— коэффициент корректировки износа в зависимости от экологического состояния окружающей среды = 1,04;

— коэффициент корректировки износа, учитывающий тип региона, в котором эксплуатировалось ТС =1,05;

=(0,32%*30+9%*2)*1*1,04*1,05=30,14%

Функциональный износ экспертным методом примем как 16%, так как автомобили данной модели более позднего года выпуска комплектовались улучшенным оборудованием.

Внешний износ равен 10%, что вызвано состоянием отечественной автомобильной промышленности.

= 1-(1−0,3014)*(1−0,16)*(1−0,1)=0,472

Таким образом, рыночная стоимость автомобиля

= 269 700−269 700*0,472=142 441 руб.

Сравнительный подход

Исследование вторичного рынка автомобилей показало, что были проданы следующие аналогичные оцениваемому объекты.

Таблица 2.4 .

Характеристика автомобилей, аналогичных оцениваемому.

Таким образом, стоимость автомобиля ГАЗ 3202, рассчитанная с использованием сравнительного подхода составляет С=167 519 руб.

Доходный подход

При расчетах учтем принцип наиболее эффективного использования ТС, то есть будем считать, что автомобиль используется в качестве грузового такси.

При расчетах ЧОД используются данные, полученные в результате исследования тарифов организаций города Калуги, занимающихся грузовыми перевозками на аналогичных моделях автомобиля:

Заказ автомобиля стоит 800 руб.+250 руб. за 1 час.

Количество рабочих дней в году Д=255.

Среднее число рабочих часов в день — 8.

ПВД=(800+250*8)*255=714 000 руб.

По данным проведенного исследования простой автомобиля составляет 30%, таким образом, действительный валовой доход составит :

ДВД=714*(1−0,35)=464 100 руб.

Операционными расходами являются:

* Заработная плата водителя = 10 000*1,26*12=151 200 руб.

* Страхование ОСАГО = 22 080 руб.

* Транспортный налог = 5руб/л.с.*100=500 руб.

* Расходы на топливо=300*13,5/100*19*225=196 223 руб.

* Прочие расходы =50 000 руб.

Итого расходы: 420 003 руб.

Налог на прибыль =24%*(464 100−420 003)=10 583 руб.

Операционные расходы (ОР)=420 003+10583=430 586 руб.

ЧОД=ДВД-ОР=464 100−430 586=33514 руб.

Расчет ставки капитализации

Ожидаемые стабильные годовые темпы роста дохода Т=1%(по данным исследования организаций города Калуги, занимающихся грузовыми перевозками на аналогичных моделях автомобиля)

Ставка дисконта Д=7,5+4=11,5%(7.5%- безрисковая ставка дохода, 4% - премия за риск).

Ставка капитализации К=Д-Т=11,5−1=10,5%.

Таким образом, стоимость автомобиля, рассчитанная доходным подходом составляет С=33 514/0,105=319,182 руб.

Согласование результатов

бзатр=55% - достаточно точен, так как стоимость воспроизводства определена

точно, а при расчетах износа использовалась рекомендованная

специальная методика

брын=30% - возможно неполная сопоставимость с аналогами

бдох =15% - невозможно точно определить будущие доходы от использования

автомобиля, а также учет фактора риска

Таблица 2.5 .

Согласование результатов оценки автомобиля

Таким образом. Рыночная стоимость автомобиля ГАЗ 3202 С=176 416 руб.

2.2.4. Оценка запасов

Исходные данные:

В результате инвентаризации были выявлены запасы:

1. сырье и материалы — 458 000 руб.

2. готовая продукция — 196 000 руб.

Балансовая стоимость неликвидных запасов = 58 000 руб.

Балансовая стоимость ликвидных запасов = 400 000 руб.

Оценка стоимости запасов сырья и материалов затратным подходом

Балансовая стоимость ликвидных запасов сырья =400 000 руб.

Оценка стоимости запасов сырья и материалов сравнительным подходом

Исходя из данных о рыночных ценах делаем вывод о том, что возможная цена реализации ликвидных запасов сырья = 550 000 руб. при затратах на реализацию = 10%.

Стоимость запасов сырья рассчитанная сравнительным подходом = 550 000*0,9 = 495 000 руб.

Оценка стоимости запасов готовой продукции затратным подходом

Балансовая стоимость готовой продукции, учтенной по фактической себестоимости =196 000 руб.

Оценка стоимости запасов готовой продукции сравнительным подходом

Исходя из данных о рыночных ценах на продукцию данной компании делаем вывод о том, что возможная цена реализации готовой продукции = 199 100 руб. при затратах на реализацию = 3%.

Стоимость запасов сырья рассчитанная сравнительным подходом = 199 100 *0,97 = 193 127 руб.

Оценка стоимости запасов доходным подходом

Доходный подход для оценки запасов не применяется.

Окончательная стоимость запасов

Согласование результатов оценки осуществляется по формуле методом взвешивания результатов оценки

С_ср.вз=С_{гп.затр}*б_затр + С_{гп.срав}*б_срав (2.20)

Примем весовые коэффициенты

б _затр. = 50%, так как расчет произведен с учетом розничных цен.

б _сравн. = 50%, так как расчет произведен на основе оптовых цен закупки и фактической себестоимости.

Средневзвешенная стоимость запасов сырья и материалов = 458 000 *0,5 + 495 000 *0,5 = 476 500 руб.