Развитие методических основ анализа деятельности рынка недвижимости

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организации всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т. е. обращается на рынке.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. В разных регионах страны старт рынка недвижимости произошел вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.). За прошедшие годы лет он произошел, бесспорно, большой путь становления и развития.

В настоящее время практические потребности бизнеса, их осмысление практиками и юристами, органами законодательной, исполнительной власти и управления привело к тому, что законодательно определяемые «виды деятельности» на рынке недвижимости, состав лицензируемых операций, терминология в значительной степени неполны, противоречивы и неурегулированы, обеспечены в методическом плане.

Исходя из вышеизложенного, целью диссертационного исследования является развитие методических основ анализа деятельности рынка недвижимости, обеспечивающих процесс принятия управленческих и инвестиционных решений и влияющих на его эффективность.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

— систематизировать понятийный аппарат исследования, дать определение эффективности деятельности рынка недвижимости в контексте поставленной проблемыисследовать методические подходы, методики анализа деятельности рынка недвижимости, провести их сравнительный анализ на предмет качественного обеспечения процесса принятия управленческих решений;

— исследовать этапы развития рынка недвижимости и выявить проблемы в плане методического обеспечения процесса принятия управленческих решений;

— обосновать целесообразность использования методики проектного анализа деятельности рынка недвижимости;

— разработать предложения по совершенствованию процесса принятия управленческих решений;

— обосновать совершенствование процесса принятия управленческих решений с использованием методики проектного анализа и дать прогнозные оценки деятельности рынка недвижимости.

Предмет исследования — методические подходы к анализу деятельности рынка недвижимости, обеспечивающие процесс принятия управленческих решений.

Объект исследования — рынок недвижимости и его сегменты.

Область исследования — проблемы, решенные в диссертации, соответствуют проблематике специальности 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)» (п. 15.15.69. «Методические основы анализа деятельности рынка недвижимости.»).

Теоретические и методологические основы исследования.

Исследованиям процессов формирования и развития рынков, оценки их деятельности посвящены работы Портера М., Тироля Ж., Чемберлина Э., Шерера Ф. В отечественной экономичексой науке иисследвоания в данной области освещены в работах Авдашевой С. Б., Вуроса А., Ларионова А. Н., Немчина A.M., Новоселова А. С., Пелиха А. С., Розановой Н. М., Третьяка В. и др.

Методологические основы анализа и оценки недвижимости разработаны Грязновой А. Г., Грибовским С. В., Федотовой М. А., Черняком В. З. и др.

Но такой аспект проблемы, как формирование методического подхода к анализу деятельности рынка недвижимости с позиций оценки его эффективности, а не эффективности отдельного субъекта или объекта этого рынка, является не достаточно изученным.

Информационной базой работы послужили положения законодательства Российской Федерации, данные Госкомстата РФ и комитета статистики Волгоградской области, а также собственные исследования на уровне строительства.

В исследовании использован системный подход, методы логического, экономико-статистического и сравнительного анализа и моделирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается:

1. Систематизирован понятийный аппарат исследования: уточнены определения управления рынком недвижимости, предложения и спроса на рынке недвижимости, дано авторское определение рынка недвижимости как сектора национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) — эффективность рынка недвижимости как степени соответствия объемов и качества объектов недвижимости требованиям потребителей, при эффективном использовании инвестиционных ресурсов на цели создания, модернизации реконструкции и реновации объектов недвижимости, а также их покупки и эксплуатации с учетом бюджетного, экономического, экологического, социального эффектов.

2. Сформулирован тезис о том, что для анализа и прогнозной оценки деятельности рынка недвижимости с позиций его эффективности недостаточно использовать методические классические количественные подходы к оценке недвижимости, с использованием которых возможно построение динамической картины рынка недвижимости по стоимости объектов недвижимости, формирующих предложениеметоды расчета количественных показателей, характеризующие структуру рынка.

3. Предложено идентифицировать этапы развития рынка недвижимости с этапами развития общества — доиндустриальным, индустриальным, постиндустриальным — дана в авторском понимании эволюционная цепочка основных характеристик недвижимости (как способа защитыкак вида материального блага, как объекта собственностикак объекта рыночной сделки, как высоколиквидного актива).

4. Выявлены проблемы экономического, организационного, административного характера, обуславливающие неразвитость рыночной инфраструктуры, влияние вертикального объединения действующих организаций на рынке недвижимости, спекулятивные стратегия поведения действующих на рынке недвижимости хозяйствующих субъектов, барьеры, связанные с эффектом масштаба, барьеры, основанные на абсолютном превосходстве в уровне затрат, экологические ограничения, ограничения по спросу, барьеры капитальных затрат или объемы первоначальных инвестиций, необходимых для входа на рынок недвижимости.

5. Предложено использовать в анализе рынка недвижимости метод проектного анализа, основные принципы которого таковы: разработка и анализ управленческих решений по объектам недвижимости решений по нескольким аспектам (техническим, рыночным, экологическим, бюджетным).

6. Уточнены основные этапы и логические схемы совершенствования процесса принятия управленческих решений в отношении рынка недвижимости в рамках проектного анализа: разработка и согласование документации по развитию нормативно-методической базы и в том числе документации по определению цены и стоимости недвижимостиразработка и экспертиза объектов недвижимости на предмет выявления соответствия стоимостных параметров нормативамсоздание соответствующей обновляемой информационной базы по формированию цены и стоимости объектов недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость.

Теоретические результаты диссертационного исследования использованы в преподавании курсов: «Менеджмент отрасли», «Экономика строительного предприятия», а также могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Управление проектами», «Планирование деятельности предприятия строительства» по специальности 06.08.00 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)».

Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов органами управления на уровне государства, региона, отрасли, отдельных субъектов строительства при принятии управленческих и инвестиционных решений, разработке политики и стратегии, планов развития.

Апробация и реализация результатов исследования.

Основные положения работы докладывались на научных межвузовских, региональных и международных конференциях, были представлены на семинарах аспирантов (2005;2008 гг.).

По теме диссертации опубликовано 6 печатных работах, общим объемом 2,13 пл., в том числе авторский объем 1,98 пл.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка (содержащего 101 наименование источников), содержит 7 таблиц и 12 рисунков. Объем основного текста диссертации — 141 страницу машинописного текста.

Основные выводы по Главе 3 диссертации:

1. Предложено использовать в анализе рынка недвижимости метод проектного анализа — это метод оценки альтернатив, оценки социальной эффективности решения и определение альтернативной стоимости ресурсов, направляемых в рынок недвижимости. Проектный анализ позволяет осуществить: моделирование предложения недвижимости, ресурсов и денежных средств, направляемых в недвижимостьучет результатов анализа рынка недвижимости, финансового состояния субъектов рынка недвижимости, степени доверия к ним, влияние объекта недвижимости (его эксплуатационных характеристик) на окружающую среду и др.- определение эффекта путем сопоставления предстоящих интегральных затрат на создание, модернизацию, реконструкцию, реновацию объектов недвижимости и выгод от их покупки и эксплуатацииприведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости в начальный или конечный периодучет влияния инфляции, неопределенности и рисков, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости.

2. Уточнены основные этапы и логические схемы совершенствования процесса принятия управленческих решений в отношении рынка недвижимости в рамках проектного анализа: разработка и согласование документации по развитию нормативно-методической базы и в том числе документации по определению цены и стоимости недвижимостиразработка и экспертиза объектов недвижимости на предмет выявления соответствия стоимостных параметров нормативамсоздание соответствующей обновляемой информационной базы по формированию цены и стоимости объектов недвижимости.

О положительной динамике рынка недвижимости можно судить по данным в области обращения жилой недвижимости: в Российской Федерации увеличилась доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств с 11,8% в 2005 г. до 19,7% в первом полугодии 2007 г. В 2008 г. планируется увеличение доли не менее чем до 21%, а к 2010 г. — не менее чем до 30%. В 2006 г. 40 тыс. молодых семей улучшили жилищные условия, в 2007 г. — 42 тыс. (за 2 года улучшили жилищные условия 32,8% нуждающихся).

В 2008;2010 годах планируется обеспечить 112,2 тыс. семей. В 20 062 007 годах выполнены обязательства по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством перед 31,2 тыс. семей (из запланированных 45,8 тыс. семей). Из федерального бюджета направлено 32,17 млрд. рублей (из запланированных 42,25). В 2008;2010 годах планируется обеспечить — 86,2 тыс. семей (20% от нуждающихся). Обеспеченно жильем в 2006;2007 годах 9,7 тыс. ветеранов и инвалидов что составляет 32,2% от плана и 3,2% от количества нуждающихся. Объем субвенций из федерального бюджета в 2006;2007 годах — 8,4 млрд. рублей. В 2008;2010 годах планируется обеспечить 40,7 тыс. семей (13,0% от нуждающихся).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России — рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей — помещений.

В ходе решения поставленных задач автором систематизирован понятийный аппарат исследования и уточнены понятия управления рынком недвижимости, предложения и спроса и на рынке недвижимости.

Базовым понятием в диссертации является рынок недвижимости, определяемый как сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Автором предложено определять эффективность рынка недвиэюи-мости как степень соответствия объемов и качества объектов недвижимости требованиям потребителей, при эффективном использовании инвестиционных ресурсов на цели создания, модернизации реконструкции и реновации объектов недвижимости, а также их покупки и эксплуатации.

В целом эффективность рынка недвижимости это интегральная характеристика эффективности взаимодействия всех субъектов этого рынка может быть определена через: объемы и качество объектов недвижимостидеятельность предприятий, создающих объекты недвижимостидеятельность субъектов рынка недвижимости должна способствовать полному и эффективному использованию инвестиционных ресурсов в недвижимость.

В диссертационном исследовании рассмотрены методические классические количественные подходы к оценке недвижимости: затратный, доходный и сравнительный, с использованием которых возможно построение динамической картины рынка недвижимости по стоимости объектов недвижимости, формирующих предложениеметоды расчета количественных показателей, характеризующих структуру рынка (численности продавцов недвижимости, действующих на рынке недвижимостидоли, занимаемой продавцами недвижимости на данном рынке, показателей рыночной концентрации). Автором сделан вывод о том, что эти методы возможно использовать при анализе деятельности рынка недвижимости, но в большей степени данные методы дают представление об отдельных объектах недвижимости или об отдельных субъектах рынка.

Предложено этапы развития рынка недвижимости идентифицировать с этапами развития общества — доиндустриальным, индустриальным, постиндустриальным — и уточнены основные ролевые характеристики недвижимости (как способа защиты, как вида материального блага, как объекта собственности, как объекта рыночной сделки, как высоколиквидного актива).

В ходе диссертационного исследования выявлены проблемы экономического, организационного, административного характера, обуславливающие неразвитость рыночной инфраструктуры, влияние вертикального объединения действующих организаций на рынке недвижимости, спекулятивные стратегия поведения действующих на рынке недвижимости хозяйствующих субъектов, барьеры, связанные с эффектом масштаба, барьеры, основанные на абсолютном превосходстве в уровне затрат, экологические ограничения, ограничения по спросу, барьеры капитальных затрат или объемы первоначальных инвестиций, необходимых для входа на рынок недвижимости.

Изучение проблем развития рынка недвижимости неизбежно приводит к вопросу о необходимости и пределах государственного вмешательства в процессы, происходящие на исследуемом рынке. Главной целью такого вмешательства, на наш взгляд, должно являться совершенствование методического обеспечения процесса принятия управленческих решений в отношении рынка недвижимости.

Предложено использовать в анализе рынка недвижимости метод проектного анализа, основные принципы которого таковы: разработка и анализ управленческих решений по объектам недвижимости решений по нескольким аспектам (техническим, рыночным, экологическим и т. д.) — выявление и представление в денежной форме выгод и затрат, в ходе данного реализации данного управленческого решенияиспользование в ходе оценки эффективности управленческих решений по объектам недвижимости принятых в мировой практике показателей ценности проектов, анализ и оценка риска и неопределенности решения.

Применение проектного анализа рынка недвижимости позволяет осуществить: моделирование предложения недвижимости, ресурсов и денежных средств, направляемых в недвижимостьучет результатов анализа рынка недвижимости, финансового состояния субъектов рынка недвижимости, степени доверия к ним, влияние объекта недвижимости (его эксплуатационных характеристик) на окружающую среду и др.- определение эффекта путем сопоставления предстоящих интегральных затрат на создание, модернизацию, реконструкцию, реновацию объектов недвижимости и выгод от их покупки и эксплуатацииприведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости в начальный или конечный периодучет влияния инфляции, неопределенности и рисков, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости.

В диссертации уточнены основные этапы и логические схемы совершенствования процесса принятия управленческих решений в отношении рынка недвижимости в рамках проектного анализа: разработка и согласование документации по развитию нормативно-методической базы и в том числе документации по определению цены и стоимости недвижимостиразработка и экспертиза объектов недвижимости на предмет выявления соответствия стоимостных параметров нормативамсоздание соответствующей обновляемой информационной базы по формированию цены и стоимости объектов недвижимости.

Рассмотрены официальные данные о состояния рынка недвижимости в сегменте жилой недвижимости — увеличилась доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств с 11,8% в 2005 г. до 19,7% в первом полугодии 2007 г. В 2008 г. планируется увеличение доли не менее чем до 21%, а к 2010 г. — не менее чем до 30%. В 2006 г. 40 тыс. молодых семей улучшили жилищные условия, в 2007 г. — 42 тыс. (за 2 года улучшили жилищные условия 32,8% нуждающихся).

В 2008;2010 годах планируется обеспечить 112,2 тыс. семей. В 20 062 007 годах выполнены обязательства по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством перед 31,2 тыс. семей (из запланированных 45,8 тыс. семей). Из федерального бюджета направлено 32,17 млрд. рублей (из запланированных 42,25). В 2008;2010 годах планируется обеспечить — 86,2 тыс. семей (20% от нуждающихся). Обеспеченно жильем в 2006;2007 годах 9,7 тыс. ветеранов и инвалидов что составляет 32,2% от плана и 3,2% от количества нуждающихся. Объем субвенций из федерального бюджета в 2006;2007 годах — 8,4 млрд. рублей. В 2008;2010 годах планируется обеспечить 40,7 тыс. семей (13,0% от нуждающихся).