Экономическая оценка уровня инвестиционного риска в жилищном строительстве

Проблема оценки риска при осуществлении инвестиционной деятельности является на сегодняшний день одной из центральных проблем в экономике как России, так и зарубежных стран. Это подтверждается большим интересом к данной теме отечественных инвесторов на различных уровнях: Министерством строительства России, Департаментом строительства г. Москвы, акционерным обществом «Мосприватизация» и др.

Учет фактора неопределенности при определении экономической эффективности проектов начал исследоваться советскими учеными еще в 60 -70-е годы нашего столетия [ 1 ]. Данное диссертационное исследование является логическим продолжением проводимых ранее разработок.

В условиях плановой экономики, когда денежные средства централизовано распределялись между отраслями, убыточные предприятия получали дотации за счет перераспределения средств прибыльных предприятий. В данных условиях вопросы оценки риска не стояли так остро.

В настоящее же время предприятия функционируют в условиях возвратности затрачиваемых средств и за счет рационального их использования.

Ранее превышение фактических показателей (сроков строительства, сметной стоимости, объемов работ и т. д.) над проектными или плановыми в силу неточности используемой информации или ее отсутствия, не оказывало на жизнеспособность предприятия такого решающего влияния, как сегодня.

В настоящее время во многих случаях, помимо собственных средств, источником денежных средств для осуществления инвестиционной деятельности являются кредиты коммерческих банков (или заемные средства), которые выдаются под определенный процент и на определенный срок. Следует отметить, что в сложившихся условиях в российской экономике основной вид кредита (заема) при осуществлении инвестиционной деятельности — долгосрочный — составляет по состоянию на 1996 — 97 годы всего 1% от общего объема выделяемых для этих целей средств [25].

По краткосрочным кредитам процент за использование составлял в период 1995 — 1996 годов 90 — 140% в год и — 50 до 80% в год в 1997 году, что заставляет производить тщательные экономические расчеты по срокам его погашения. Лишь в некоторых случаях при государственном инвестировании на возвратной основе процент за использование кредита, имеющего целевое назначение, составляет приближенно 5% в год. Это относится прежде всего к таким проектам, которые имеют государственное значение.

Отличительной особенностью нашего времени является тот факт, что риск может быть обусловлен изменением экономической и политической ситуации, наличием высого темпа инфляции, а так же возможностью нереализации произведенной продукции из-за снижения спроса и падения покупательной способности населения или из-за увеличения предложения на рынке данной продукции.

Данная проблема в последнее время приобрела высокую актуальность и настоящая диссертационная работа посвящена экономической оценке уровня инвестиционного риска в жилищном строительстве (на примере жилищного строительства г. Москвы).

Целью исследования является оценка относительного уровня инвестиционного риска в сфере жилищного строительства в рыночных условиях хозяйствования. Задача, решаемая в данной работе, заключается в том, чтобы сориентировать инвесторов при принятии решения о вложении собственных и привлеченных средств.

Объектом исследования является инвестиционный риск. Предмет исследования ограничен вопросом оценки относительного уровня инвестиционного риска при выработке решения о распределении средств.

При исследовании рынка жилья в г. Москве использовались методы анкетирования и опроса, а так же сбор материала из средств массовой информации и использование данных Российского агенства недвижимости «Sawa Real Estate» [ 26 ].

Научная новизна данной работы состоит в том, что впервые предпринята попытка оценки относительной величины уровня инвестиционного риска с позиции анализа конъюктуры рынка объектов недвижимости, а так же разработана общая классификация рисков.

Основные научные результаты заключаются в следующем:

1. Разработана классификация рисков на основе научного метода исследования «от общего к частному» ;

2. Приведен алгоритм исследования коньюктуры рынка с целью уменьшения инвестиционного риска (на примере объектов жилищного строительства).

3. Разработана схема расчета величины относительного уровня инвестиционного риска.

Практическая ценность данной диссертационной работы заключена в том, что уровень инвестиционного риска может быть расчитан для конкретного инвестиционного проекта, в отличие от существующих методик, позволяющих производить выбор наименее рискованного из некоторого числа альтернативных проектов.

Для Министерства строительства России в 1995 году под руководством д.э.н., профессора, академика Волкова Б. А. диссертантом были разработаны предложения по учету риска при определении эффективности инвестиций.

Основные научные результаты диссертационной работы были опробованы на конкретных инвестиционных проектах по строительству элитных жилых комплексов в различных Муниципальных округах г. Москвы, генеральным инвестором которых выступало ОАО «Мосприватизация» .

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

В заключении необходимо сделать следующие выводы:

1. В результате вступления нашего государства в среду рыночной экономики и по мере интеграции России в мировую экономическую систему вопросам возвратности вкладываемых средств (собственных, привлеченных) с расчетной остаточной прибылью на сегодняшний день уделяется особое внимание, как со стороны государственных, так и со стороны частных предпринимателей.

Поскольку величина прибыли является прогнозной величиной, то возникают возможные варианты исхода событий, которые зависят от условий осуществления некоторой деятельности. Данные условия определяются состоянием политической и экономической жизни страны или региона. Другими словами, при принятии решения об осуществлении той или иной деятельности с целью получения прибыли возникают различного рода риски.

2. В результате анализа методов оценки имеющихся рисков по разработанной автором классификации видно, что:

— в области определения внешних экономических рисков (страновые, валютные) существуют достаточно четко сформулированные критерии и методы их оценки;

— анализ внешних экономических рисков необходимо вести в увязке с анализом блока политических рисков;

— из внутренних рисков наиболее полно представлены методологические наработки по оценке кредитного, предпринимательского и производственного рисков;

— существующие методы анализа инвестиционного риска рассматриваются с позиции обесценивания инвестиционно-финансового портфеля или выбора наименее рискованного инвестиционного проекта из некоторого числа альтернативных;

— проблема оценки относительной величины уровня инвестиционного риска при рассмотрении конкретного инвестиционного проекта является мало изученной.

3. Для уменьшения общего уровня риска (в области потерь), в случаях, когда это целесообразно, необходим учет всех приведенных в классификации рисков.

4. Недостаток, неточность или незнание исходной информации являются одними из причин возникновения неопределенности при осуществлении инвестиционных проектов, а, следовательно, появлению инвестиционного риска.

5. При определении относительной величины уровня инвестиционного риска необходимо иметь в виду следующие результаты:

— в случае оценки конкретного инвестиционного проекта результаты срани-вать со шкалой рисков и на основании этого принимать то или иное решениепри оценке нескольких инвестиционных проектов по величине относительного уровня инвестиционного риска выбор рекомендуется производить по минимальному значениюесли же значения будут очень близкими или равными, то предпочтение рекомендуется отдавать менее капиталоемким проектам.

В связи со сделанными выводами разработаны следующие предложен ия:

1. Компаниям, которые не могут позволить себе проведение исследований в области экономических и политических рисков или использование материалов специализированных организаций, рекомендуется снизить риск существующими для этого мероприятиями:

— страхование;

— распределение риска между участниками проекта;

— резервирование средств.

2. При стратегическом планировании деятельности компании в целях снижения инвестиционного риска предлагается использовать разработанный автором диссертации алгоритм ее поведения при принятии решения.

3. Предлагается производить расчет относительного уровня инвестиционного риска для конкретного инвестиционного проекта по схеме, приведенной в данной работе.

4. Для качественного управления инвестиционными проектами рекомендуется на основании собранных и обработанных информационных материалов при помощи экономико-математических методов выявлять зависимости важнейших показателей и на этом основании принимать решения.