Мера вовлеченности недвижимости в корпоративное управление

Как это можно проследить по данным табл. 6.1, различные управленческие задачи вызывают к действию различные по составу и объемам ресурсы недвижимого имущества. Так, достаточно ясно, что проводимая (с введением в 1998 году Федерального закона) государственная регистрация прав на недвижимое имущество вовлекла в этот процесс всю недвижимость корпорации. Таким же тотальным охватом корпоративного имущества будет характеризоваться реализация стратегии всемерного сокращения издержек.

В то же время, необходимо отметить различия в мере вовлеченности одного и того же вида имущества в различные процессы. Например, структурные преобразования, сконцентрированные на менеджменте корпорации, затронут в имущественном плане, прежде всего и в максимальной степени, административные комплексы зданий, их внутреннее перераспределение и модернизацию помещений. Тогда как решение задач сокращения издержек (и, подобно им, задач повышения качества продукции и услуг) может задеть те же административные комплексы лишь в тех случаях, когда для их решения потребуется создание в менеджменте корпорации специализированных структурных подразделений экономии ресурсов (или служб качества) с выделением для них необходимых площадей и оборудования.

Понятна и другая крайняя, минимальная в смысле состава и объемов вовлекаемого в управленческие процессы корпоративного имущества, ситуация — подготовка и реализация инвестиционного проекта, связанного, например, с модернизацией или строительством конкретного объекта. Здесь в управленческом плане будет задействован только имущественный комплекс конкретного структурного подразделения корпорации. ₄

Другая задача — задача выхода на новые рынки потребителей. Она будет связана с такими компонентами корпоративного имущества, как транспортная система и газораспределительный имущественный комплекс, а также офисное представительство в новом регионе. При этом, например, проблема имущественного обеспечения представительства в новом регионе может решаться по различным правовым схемам: приобретения офисов на правах собственности или через договоры аренды.

Итак, мера вовлеченности одних и тех же имущественных объектов и комплексов в различные процессы корпоративного управления может быть различной. Поэтому было бы целесообразно определить классификационные признаки для разделения уровней вовлеченности.

В качестве такого признака первого уровня классификации предлагается использовать требования по государственной регистрации прав и/или производства записей в официальных документах типа Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, Земельного кадастра и т. д., которые (требования) можно было бы соотнести с результатами произведенных с корпоративным имуществом действий. Тогда к имущественной вовлеченности максимальной меры будут отнесены действия, связанные со сделками купли-продажи и долгосрочной аренды, строительством новых производственных и офисных объектов, перераспределением прав собственности на объекты недвижимости и имущественные комплексы и ряд других. То есть, такие действия потребуют от управляющих корпоративным имуществом включения в подготавливаемые ими программы обеспечивающих мероприятий достаточно трудоемких организационных процедур, соответствующих нормам государственной регистрации прав и записей в иные официальные документы.

В то же время, действия по эксплуатационному содержанию и ремонтам зданий и сооружений, по перемещению персонала внутри офисов и т. п., в силу отсутствия необходимости официальных записей в различного рода правоустанавливающих документах, будут классифицироваться как действия с меньшей мерой имущественной вовлеченности. Это уменьшение меры вовлеченности будет связано с изменениями в организации и содержании разрабатываемого порядка имущественного управления, в частности, исключая необходимые мероприятия по регистрации. Но, в то же время, это упрощение не отменяет других сложностей, присущих данной задаче (как сложности учета человеческого фактора при перераспределениях и переустройстве помещений).

Примечание

Возможно использование и других подходов (нежели выше рассмотренные регистрационные и им подобные подходы и признаки) для оценок меры имущественной вовлеченности в процессы корпоративного управления. Это может быть, например, оценка по масштабу финансовых потоков, сопровождающих те или иные проводимые имущественные операции. При этом стоимостной характер оценки открывает возможности проведения на этой основе и оценок экономической эффективности имущественного управления.