Возникновение прав на земельные участки

В результате изучения данной главы студент должен знать:

• — как возникают земельные правоотношения;
• — какими актами и отраслями российского законодательства регулируется возникновение прав на земельные участки;
• — какова роль органов государственной власти и органов местного самоуправления в процедуре возникновения земельных прав;
• — как и когда возникают права и обязанности землеобладателей.

Основания возникновения прав землеобладателей

В ст. 15−24 ЗК приводится полный перечень прав на земельные участки; общие основания возникновения прав на землю предусматриваются в гражданском законодательстве (прежде всего в ГК), относящемся согласно ст. 71 Конституции к ведению Российской Федерации. Согласно ст. 25 ЗК права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Гражданско-правовые основания возникновения прав на земельные участки

Специфика возникновения прав на землю отражена в ст. 25−39 ЗК. Прежде чем их анализировать, необходимо понять общие правила возникновения прав собственности и иных вещных прав, предусмотренные в гражданском законодательстве, к которому отсылается правоприменитель.

В гл. 14 ГК предусматриваются: основания приобретения права собственности (ст. 218); возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущеетво (что весьма важно для возникновения прав на земельный участок при строительстве на нем зданий и сооружений — см. ст. 219); понятия и последствия самовольной застройки, в том числе осуществленной лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок (ст. 222); момент возникновения права собственности у приобретателя по договору (ст. 223); передача вещи (ст. 224), бесхозяйные вещи (ст. 225); приобретательская давность (ст. 234).

Развиваемые в ЗК гражданско-правовые основания и порядок возникновения прав на земельные участки имеют особенности, связанные с категориями земель. Эта специфика предусматривается, в ЗК, Градостроительном кодексе, других федеральных законах.

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Права на земельные участки могут быть приобретены на основании норм ЗК: ст. 20 «Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками», ст. 21 «Пожизненное наследуемое владение земельными участками» и ст. 24 «Безвозмездное срочное пользование земельными участками». В период земельной реформы 1990;х гг. десятки миллионов граждан и юридических лиц получили земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что регулировалось Указами Президента РФ.

В XXI в. процесс приватизации земель продолжился. ЗК вводит некоторые новые правила приобретения прав на земельные участки из фонда государственной и муниципальной собственности:

• — в постоянное (бессрочное) пользование такие земельные участки теперь предоставляются только юридическим лицам, но граждане могут продолжать пользоваться земельными участками, которыми они обладают на этом праве;
• — не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, но они могут продолжать владеть ими на этом праве;
• — отказ в предоставлении указанных земельных участков может последовать по разным основаниям, предусмотренным в федеральном законе: 1) при изъятии участка из оборота; 2) при запрете федеральным законом приватазации участка; 3) при резервировании земель для государственных или муниципальных нужд.

Основания для ограничения гражданских прав и отказа в приобретении прав на земельные участки, являющиеся объектом гражданского оборота, предусматриваются в ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК, согласно которой права могут быть ограничены: а) на основании федерального закона; б) только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 9 ЗК установление ограничений прав собственников, земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков относится к полномочиям Российской Федерации.