Общая характеристика споров, вытекающих из прекращения договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами. Определенные особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора, им посвящена гл. 8 ЖК.

Договор может быть расторгнут по волеизъявлению сторон и по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон.

По волеизъявлению сторон договор может быть расторгнут в любое время. Поскольку договор заключается в письменной форме, то и его расторжение должно быть оформлено письменно. Порядок изменения и расторжения договора регламентирован ГК. Свобода расторжения договора нанимателя с наймодателем ограничена необходимостью получения письменного согласия членов семьи, проживающих совместно с ним, поскольку они имеют равные с нанимателем права и обязанности. В случае если члены семьи откажутся расторгнуть договор, то наниматель может отказаться от права пользования данным жилым помещением, при этом сам договор будет перезаключен с дееспособным членом его семьи.

По инициативе наймодателя расторжение договора возможно только в судебном порядке в следующих предусмотренных законом случаях:

• — невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
• — разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• — систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• — использования жилого помещения не, но назначению.

При этом выселение может производится как с предоставлением иных жилых помещений, так и без предоставления других жилых помещений.

В соответствии со ст. 85 ЖК граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, но договорам социального найма в случае, если: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или сто общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления; жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом от 30.11.2010 № 327-?З «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» .

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

В соответствии со ст. 90 ЖК, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Согласно ст. 91 ЖК, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.