Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Под жилищными и жилищно-строительными кооперативами понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 110 ЖК РФ).

Различия указанных двух видов кооперативов состоят в следующем:

• а) члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 2 ст. 110 ЖК);
• б) члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 3 сг. 110 ЖК РФ).

Жилищный кодекс Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ дополнен ст. 123.1 «Особенности организации и деятельности жилищностроительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома» и ст. 123.2 «Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива». Согласно им ЖСК, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в соответствии с установленным порядком в государственной информационной системе ЖКХ устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

• 1) количество членов ЖСК;
• 2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены ЖСК;
• 3) права ЖСК на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если ЖСК не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
• 4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
• 5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
• 6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

С 1 июля 2016 г. ЖСК, но требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления:

• 1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• 2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• 3) документы, подтверждающие права ЖСК на земельный участок;
• 4) протоколы общих собраний членов ЖСК, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
• 5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов ЖСК или копии таких доверенностей;
• 6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) ЖСК;
• 7) иные документы, предусмотренные ЖК РФ, уставом ЖСК, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Контроль за деятельностью ЖСК, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, а также за соблюдением ЖСК требований ч. 3 ст. 110 ЖК РФ, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и ст. 123.1 ЖК РФ осуществляется контролирующим органом. По окончании строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию в отношении ЖСК осуществляется государственный жилищный надзор в порядке, предусмотренном ст. 20 ЖК РФ.

Действие ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (ч. 5 ст. 110 ЖК РФ). Сказанное выше относится, в частности, к жилищно-накопительным кооперативам, деятельность которых ЖК РФ не регламентирует. Правовой статус и деятельность таких кооперативов регулируются общими нормами ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилами Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах».

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16 лет, и (или) юридические лица (ч. 1 ст. 111 ЖК РФ). Право членства в кооперативе юридических лиц в ЖК РСФСР 1983 г. отсутствовало, но было предусмотрено в и. 1 ст. 116 ГК РФ. Однако ст. 111 ЖК РФ не следует понимать так, что членами рассматриваемых кооперативов могут быть только юридические лица, по следующим причинам:

• а) такое представление противоречит цели создания кооператива — удовлетворению потребностей граждан в жилье;
• б) в таком случае кооператив был бы объединением юридических лиц — ассоциацией или союзом, т. е. некоммерческой организацией другого вида, действующей в соответствии с Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Заметим, что данный Закон не применяется в отношении потребительских кооперативов^[1].

Гражданами, обладающими правом вступления в кооператив, могут быть только физические лица, достигшие возраста 16 лет.

Малоимущие граждане и иные граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в улучшении жилищных условий, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив. Одиако данное право возникает у таких граждан только в отношении тех ЖК и ЖСК, которые организованы при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 111 ЖК РФ).

Право на вступление в ЖК и ЖСК принадлежит не только гражданам Российской Федерации, достигшим установленного ЖК РФ возраста, но и иностранным гражданам, а также лицам без гражданства.

Юридические лица, которые вправе вступать в ЖК и ЖСК, могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями. Однако участие некоторых видов юридических лиц в иных коммерческих и некоммерческих организациях может быть поставлено законом в зависимость от соблюдения определенных условий. Например, унитарные предприятия, основанные как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления, вправе быть участниками (членами) других организаций только с согласия собственников имущества соответствующих унитарных предприятий^[2].

Порядок создания ЖК и ЖСК (ст. 112 ЖК РФ):

• а) число членов кооператива должно быть не менее пяти;
• б) число членов кооператива не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Положение об ограничении максимального числа членов кооператива является новым. Оно связывается не с числом квартир в многоквартирном доме, а с числом жилых помещений в нем. Напомним, что понятие «жилое помещение» обозначает квартиру и изолированную комнату в квартире;

в) решение об организации кооператива принимается собранием учредителей.

Учредители — физические лица могут участвовать в собрании лично или через своих представителей, уполномоченных надлежаще оформленными доверенностями.

Представлять интересы юридических лиц вправе их исполнительные органы (директор, генеральный директор и др.), лица, уполномоченные на это законом и учредительными документами, либо иные лица, полномочия которых удостоверены соответствующими доверенностями;

• г) в собрании учредителей кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать данный кооператив;
• д) на учредительном собрании принимаются решения о создании ЖК или ЖСК и утверждении его устава;
• е) решение собрания учредителей об организации ЖК или ЖСК и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в кооператив (учредители). Такое решение оформляется протоколом;
• ж) последовательность действий учредителей по созданию кооператива такова:
  • — подготовка проектов устава и других решений, необходимых для создания кооператива;
  • — согласование разногласий и подготовка окончательной редакции указанных выше документов;
  • — подготовка собрания учредителей по вопросам, относящимся к компетенции такого собрания, а также определение даты, времени, места и формы его проведения;
  • — проведение собрания учредителей и принятие на нем решений по рассмотренным вопросам с соблюдением требований ЖК РФ;
  • — оплата государственной пошлины и предоставление учредительного и иных необходимых документов о создании кооператива в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц;
• з) членами ЖК или ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию кооператива.

Устав кооператива является единственным учредительным документом как Ж К, так и ЖСК. Юридическое значение устава состоит в том, что он является локальным нормативным документом, обязательным для самого кооператива как юридического лица и всех его членов. Стало быть, устав кооператива обязателен к исполнению:

• — общим собранием (конференцией) кооператива;
• — правлением кооператива;
• — председателем правления кооператива;
• — ревизионной комиссией (ревизором) кооператива;
• — всеми участниками кооператива;
• — третьими лицами.

На основании своего устава ЖК или ЖСК (в лице соответствующего органа управления) выступает:

• — участником гражданского оборота;
• — субъектом трудовых отношений;
• — субъектом налоговых отношений;
• — субъектом других правоотношений.

Устав индивидуализирует юридический статус конкретного ЖК или ЖСК с учетом общих требований законодательства^[3].

В уставе ЖК или ЖСК должны содержаться следующие сведения (ст. 113 ЖК РФ):

• а) наименование кооператива;
• б) место нахождения кооператива;
• в) предмет и цели деятельности кооператива;
• г) порядок вступления в члены кооператива;
• д) порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
• е) размер вступительных и паевых взносов;
• ж) состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
• з) ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
• и) состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
• к) порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
• л) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;
• м) иные положения, не противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам.

Постановлением Правительства РФ от 6 июня 2012 г. № 558 утвержден типовой устав жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством РФ.

Следует знать, что ЖК и ЖСК не вправе совершать гражданскоправовые сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом, иными нормативными правовыми актами, а также уставами кооперативов. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

В ст. 114 ЖК РФ сказано, что государственная регистрация кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о правилах государственной регистрации юридических лиц. Такие правила установлены в ст. 51 ГК РФ и Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ"0 государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Они одинаковы для всех юридических лиц.

Под государственной регистрацией юридических лиц понимается акт внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц уполномоченным лицом федерального органа исполнительной власти.

Органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, является ФНС России.

Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Порядок ведения Единого государственного реестра юридических лиц и Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, исправления технической ошибки в записях указанных государственных реестров, предоставления содержащихся в них сведений и документов органам государственной власти, иным государственным органам, органам государственных внебюджетных фондов, органам местного самоуправления и судам утвержден приказом Минфина России от 18 февраля 2015 г. № 25н. При этом приказом Минфина России от 15 января 2015 г. № 5н утвержден Административный регламент предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по предоставлению сведений и документов, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц и Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей.

За государственную регистрацию юридических лиц уплачивается государственная пошлина в размере 4000 руб. (ст. 333.33 НК РФ).

Правила, установленные в ст. 8—11 гл. III Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», имеют общее значение для государственной регистрации юридических лиц всех организационно-правовых форм и, следовательно, для ЖК и ЖСК и применяются в случаях, предусмотренных другими главами данного Закона:

«Государственная регистрация юридических лиц при их создании» (гл. IV);

«Государственная регистрация юридических лиц, создаваемых путем реорганизации. Внесение в единый государственный реестр юридических лиц иных записей в связи с реорганизацией юридических лиц» (гл. V);

«Государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, и внесение изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в едином государственном реестре юридических лиц» (гл. VI);

«Государственная регистрация юридического лица в связи с его ликвидацией или исключением юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц по решению регистрирующего органа и в связи с продажей или внесением имущественного комплекса унитарного предприятия либо имущества учреждения в уставный капитал акционерного общества» (гл. VII).

Правила государственной регистрации ЖК и ЖСК. Государственная регистрация ЖК и ЖСК осуществляется по следующим правилам:

• а) срок регистрации должен составлять не более пяти рабочих дней со дня предоставления документов в регистрирующий орган, если иное не предусмотрено вышеуказанным Законом. Датой предоставления документов считается день их получения регистрирующим органом;
• б) неосуществление государственной регистрации в установленный срок является одним из оснований юридической ответственности регистрирующего органа и его должностных лиц;
• в) государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации. В случае отсутствия такого органа — по месту нахождения иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не предусмотрено указанным Законом;
• г) документы представляются в регистрационный орган уполномоченным лицом непосредственно, либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, либо направляются в форме электронных документов, подписанных электронной подписью, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти^[4], или почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения; документы могут быть представлены через нотариуса (ст. 9 указанного Закона);
• д) требования к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган, установлены приказом ФНС России от 25 января 2012 г. № ММВ-7−6/25@ «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;
• е) уполномоченным лицом (заявителем) на государственную регистрацию ЖК и ЖСК могут являться:
  • — руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени этого юридического лица;
  • — учредитель (учредители) юридического лица при его создании;
  • — руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого юридического лица;
  • — конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор) при ликвидации юридического лица;
  • — иное лицо, действующее на основании доверенности или иного полномочия, предусмотренного федеральным законом или актом специально уполномоченного на то государственного органа или актом органа местного самоуправления;
• ж) заявитель удостоверяет своей подписью заявление, представляемое в регистрирующий орган, и указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством РФ данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии);
• з) подпись заявителя на указанном заявлении должна быть нотариально удостоверена, кроме случаев, предусмотренных законом;
• и) заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом;
• к) расписка о получении документов регистрирующим органом должна быть:
  • — выдана в день получения документов регистрирующим органом;
  • — выслана регистрирующим органом по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении в случае направления документов заявителем по почте в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов;
• л) при государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляются следующие документы (ст. 12 указанного Закона):
  • — подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной ФНС России^[5];
  • — решение о создании юридического лица в виде протокола, договора или иного документа в соответствии с законодательством РФ;
  • — учредительные документы юридического лица в двух экземплярах;
  • — выписка из реестра иностранных юридических лиц соответствующей страны происхождения или иное равное, но юридической силе доказательство юридического статуса иностранного юридического лица — учредителя;
  • — документ об уплате государственной пошлины;
• м) решение о государственной регистрации, принятое регистрирующим органом, является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц;
• н) моментом государственной регистрации признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в государственный реестр;
• о) регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в государственный реестр;
• 2
• п) в срок не более чем мять рабочих дней с момента государственной регистрации регистрирующий орган представляет сведения о регистрации в государственные органы, определяемые Правительством РФ;
• р) каждому созданному кооперативу присваивается идентификационный номер налогоплательщика^[6].

Последствия государственной регистрации ЖК или ЖСК. Факт государственной регистрации завершает процедуру создания ЖК или ЖСК и означает возникновение нового юридического лица — субъекта гражданских и жилищных отношений.

Последствия создания ЖК или ЖСК для учредивших его лиц: возникают отношения членства в кооперативе.

• [1] См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / под ред. А. II. Сергеева, Ю. К. Толстого. С. 202.
• [2] См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» / под ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 55 и след.
• [3] См.: Тихомиров М. Ю. Указ. соч. С. 228, 229.
• [4] См.: приказ ФНС России от 12 августа 2011 г. № ЯК-7−6/489@ «Об утвержденииПорядка направления в регистрирующий орган при государственной регистрации юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств и физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единыйпортал государственных и муниципальных услуг».
• [5] См.: приказ ФНС России от 9 июня 2014 г. № ММВ-7−14/316® «Об утвержденииформы заявления о внесении сведений о юридическом лице в Единый государственныйреестр юридических лиц, требований к его оформлению, а также формы и содержания документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц на основании такого заявления».
• [6] См.: приказ ФНС России от 29.06.2012 № ММВ-7−6/435@ «Об утверждении Порядкаи условий присвоения, применения, а также изменения идентификационного номера налогоплательщика».