Наследование земельных участков

Наследование является одним из производных способов приобретения прав на земельные участки. Данное правовое основание считается весьма распространенным, однако имеет ряд особенностей, и его применение на практике в некоторых случаях вызывает споры. Вопрос о наследовании земельных участков в действующем законодательстве обусловлен масштабами применения наследственного права в отношении земель и растущим объемом наследственных земельных споров.

По общему правилу, в порядке наследования земельные участки переходят наследникам в собственность. Вместе с тем следует иметь в виду, что земельный участок согласно земельному законодательству может принадлежать наследодателю не только на праве собственности, но и на ином вещном праве — праве пожизненного наследуемого владения. В последнем случае земельный участок переходит наследнику именно на этом правовом титуле.

Правовые нормы, которые предусматривают возможность наследования земельных участков, условно можно разделить на общие и специальные. К общим положениям о наследовании земельных участков можно отнести нормы о наследовании, объединенные в разд. V ГК РФ. Так, в соответствии с и. 1 ст. 1122 ГК РФ имущество, завещанное двум иди нескольким наследникам без указания их долей в наследстве и без указания того, какие входящие в состав наследства вещи или права кому из наследников предназначаются, считается завещанным наследникам в равных долях.

Земельный участок в определенных случаях может быть неделимым — в этом случае при его наследовании могут применяться положения ст. 1168 ГК РФ. Преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли неделимого участка, находившегося в общей собственности, имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на него перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет.

На практике имеют место случаи, когда преимущественное право не используется наследником и это в результате приводит к земельному спору.

В практике рассмотрения гражданских дел Президиумом Кировского областного суда было следующее дело. Гражданину А. по наследству был передан жилой дом, а земельный участок, на котором расположено домовладение, позднее распоряжением администрации муниципального образования был передан в собственность III., фактически проживавшей в доме. А. обратился в суд с иском о признании права собственности на земельный участок. Решением мирового судьи, оставленным без изменения апелляционным определением Иранского районного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. Между тем в соответствии с действовавшим на момент открытия наследства земельным законодательством земельный участок при домовладении подлежал передаче в пользование собственнику строения, расположенного на данном земельном участке.

Согласно ст. 73 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. № 1103−1 в случае перехода по наследству права собственности на расположенное в сельской местности строение наследникам предоставлялось право пользования частью земельного участка, необходимого для содержания строения, а ст. 37 Кодекса предусматривала вместе с переходом права собственности на строение переход и права пользования земельным участком. Соответствующая норма содержится и в действующем ЗК РФ (ст. 35). Поэтому при наличии собственника жилого дома земельный участок, на котором расположено домовладение, не мог быть передан в собственность другого лица (см. Обзор судебной практики по рассмотрению гражданских дел Президиумом Кировского областного суда за 2008 год).

К специальным нормам о наследовании земель относятся положения ст. 1181 и 1182 ГК РФ. Статьей 1181 ГК РФ установлено правило, по которому право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. В состав наследства в данном случае входит вещное право, а не объект материального мира земельный участок. Если же земельный участок может быть разделен между наследниками, то к каждому из них перейдет по наследству право пожизненного наследуемого владения конкретной частью земельного участка^[1].

Специальными нормами о наследовании земельных участков являются нормы ст. 11 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данная статья закрепляет необходимость соблюдения правил наследования земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения: во-первых, наследниками таких земельных участков не могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%; во-вторых, не допускается наследование земель сельскохозяйственного назначения, если в результате образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют нормативным требованиям.

Наследование земельных участков в составе имущества крестьянского фермерского хозяйства осуществляется на основе ст. 10 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и ст. 1179 ГК РФ. Особенности наследования таких земельных участков заключаются в том, что после смерти любого члена крестьянского (фермерского) хозяйства наследство открывается и наследование осуществляется на общих основаниях. Если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения — судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.

Наследование садовых, огородных и дачных земельных участков происходит по общим правилам, установленным ГК РФ, который предусматривает передачу земельного участка по наследству по закону или по завещанию. В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участокили право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, находящиеся па нем растения, водные объекты, если иное не установлено законом.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела земельного участка в соответствии с данным условием земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам должна быть предоставлена компенсация. Если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался им, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на праве общей долевой собственности.

Важной характеристикой наследников дачных, садовых и огородных земельных участков является то, что они могут безвозмездно приобрести право собственности на такой участок даже в случае, если наследодатель не оформил его в собственность или обладая участком на праве пожизненного наследуемого владения, а также в случае, если земельные участки были предоставлены без указания вида права либо когда вид права определить нельзя. Это стало возможно в результате принятия Федерального закона от 9 ноября 2007 г. № 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки», расширившего перечень прав граждан, обладающих земельными участками, предоставленными им до введения в действие ЗК РФ (т.е. до 30 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Особые правила в отношении наследования садовых, дачных и огородных земельных участков установлены п. 7 ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который перечислил особенности оформления прав на них. Так, при государственной регистрации прав вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы: свидетельство о праве па наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; один из документов, удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

Представление второго документа не требуется в случае, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном законом порядке. Это правило устанавливает «упрощенный порядок» регистрации прав на земельный участок, т. е. если у наследника есть документы на строения, расположенные на участке, то он наследует его автоматически наряду с таким строением.

Данная реформа, получившая в СМИ наименование «второй дачной амнистии», не коснулась некоторых категорий садоводов и дачников. Во-первых, «амнистия» касается граждан, которые имеют документ о праве собственности на земельный участок, по он не соответствует современным требованиям, либо в документе о выделении земли не сказано, идет ли речь о праве собственности или аренде (бессрочном пользовании). Во-вторых, воспользоваться «амнистией» могут граждане, которым достался от умерших родственников дом, а земля под ним должным образом не оформлена, т. е. их наследники. Те, кто получил недооформленную недвижимость по договору дарения, также могут воспользоваться этой процедурой. Для государственной регистрации права собственности необходимо представить свидетельство о праве на наследство или иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на здание, строение или сооружение; один из документов, устанавливающих или удостоверяющих права гражданина — прежнего собственника здания или сооружения на земельный участок. В остальной части действуют общие положения о наследовании, установленные гражданским законодательством.

Отдельная проблема в сфере наследования земельных участков заключается в том, что по наследству могут переходить земельные участки, как находящиеся в собственности граждан, так и принадлежащие им на праве пожизненного наследуемого. В последнем случае остается открытым вопрос о том, как поступить, если наследников права землевладения будет несколько, а сам участок будет являться неделимым? Представляется, что в этом случае будет необходимо решение вопроса о переходе участка одному лицу с выплатой остальным компенсации. Иное решение данного вопроса будет означать возможность появления «общедолевого права землевладения», что невозможно и не предусмотрено ГК РФ.

Реализуя свое конституционное право распорядиться принадлежащим ему земельным участком посредством составления завещания, наследодатель тем не менее связан определенными ограничениями, как непосредственно указанным в ГК РФ (например, об обязательной доле в наследстве), так и вытекающими из требований земельного законодательства.

В данном случае речь идет о том, что ст. 1 ЗК РФ провозглашает принцип «единой судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов, который конкретизируется, например, в ст. 35 ЗК РФ. Согласно и. 4 данной статьи отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

• 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, является недопустимой ситуация, когда наследодатель — собственник земельного участка и индивидуального жилого дома завещает земельный участок одному лицу, а жилой дом — другому. В данном случае такое завещание как односторонняя сделка попадает под общие требования недействительности сделок и может быть признана ничтожной как несоответствующая требованиям закона.

В целом правовое регулирование процедуры наследования земельных участков весьма разнородно. Общие положения ГК РФ о наследовании лишь закладывают основы наследственного процесса в отношении всякого имущества. В свою очередь, гражданское и земельное законодательство обеспечило землепользователей специальными нормами о наследовании земельных участков, которые сосредоточены в федеральных законах и устанавливают частные случаи наследования земельных участков в отношении наследования земельных участков различных категорий земель и видов их разрешенного использования.

• [1] Гонгало Б. М. Нотариат и нотариальная деятельность: учеб. пособие для курсов повышения квалификации нотариусов / под ред. В. В. Яркова, Н. К)" Рассказовой. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 67.