Проблема качества оценки в стандартах Европейского Союза и Великобритании

Природа возникновения проблемы качества

Характерные свойства рынков недвижимости подразумевают, что качество проведенной оценки может быть подвергнуто сомнению. Это происходит из-за того, что рынки недвижимости не удовлетворяют классическим условиям эффективного рынка, где есть большое количество покупателей и продавцов, торгующих однородным и абсолютно делимым продуктом в среде, где вся информация о рыночных условиях доступна без дополнительных затрат для участников сделки. Рынок недвижимости характеризуется сравнительно малым количеством торгующихся объектов в отдельно взятый период времени, большим размером этих объектов, уникальными характеристиками индивидуальных объектов, высокими транзакционными издержками, а также сложностями и издержками получения рыночной информации.

В результате оценщику в поисках рыночной оценки предоставляется известная свобода действий в принятии решений и трактовке следующих вопросов:

• • какие объекты недвижимости должны признаваться как объекты, предоставляющие данные для сравнения;
• • какие корректировки должны быть внесены для учёта изменений рыночной конъюнктуры с того момента, как была проведена аналогичная оценка;
• • какие поправки должны быть сделаны для учёта различий между объектами недвижимости, для которых имеются сравнительные данные, и оценка уже была произведена.

При этом различия в качестве оценки недвижимости происходят из-за следующих факторов:

• • недостаточная квалификация или опыт проведения оценки;
• • использование неподходящих методов оценки или неграмотное применение подходящих методов;
• • обман, мошенничество, небрежность или халатность со стороны некоторых оценщиков;
• • подчинение незаконным воздействиям тех лиц, которые имеют непосредственный интерес в результатах проведения оценки;
• • недостаточность или плохое качество информации о рыночных сделках, доступной оценщикам.

Для реакции на подобные факторы и решения проблемы качества оценки в целом принимают следующие меры:

• • установление стандартных требований для тех, кому разрешено производить оценку, определением уровня квалификации и опыта, необходимых для признания оценщиком;
• • установление стандартов для методов оценки и процедур, которым необходимо следовать в определенных ситуациях;
• • определение этических стандартов поведения оценщиков, включая определение того, что является допустимым во взаимоотношениях с клиентами, и того, что может привести к отстранению от оценки;
• • развитие систем, которые обеспечивают доступ к информации о рыночных сделках и позволяют проверить результаты оценок.