Основы жилищного права

В результате освоения главы студент должен:

знать

• • отличительные признаки жилищных правоотношений и их классификацию;
• • основные правила регулирования правоотношений жилищной собственности, социального и коммерческого найма жилья, использования специализированных жилых помещений;

уметь

• • находить источники правового регулирования жилищных правоотношений;
• • анализировать элементы жилищных правоотношений разных видов;
• • уяснять смысл жилищно-правовых норм и давать их правильное толкование;

владеть

• • способностью квалифицировать жилищные правоотношения;
• • навыками сопоставления жилищно-правовых норм разного уровня и разрешения их коллизий.

Жилищное право в правовой системе Российской Федерации (общая характеристика)

В системе человеческих ценностей большое значение имеет такое материальное благо, как жилище. Будучи объектом, вокруг которого сконцентрированы различные, но правовой сути общественные отношения (организационные, имущественные, экономические, социально-обеспечительные), право на жилище объективно предопределяет необходимость системного и разнородного подхода в правовом регулировании.

Данную задачу выполняет комплексная правовая отрасль, именуемая жилищным правом, под которым понимается совокупность правовых норм, регулирующих так называемые жилищные отношения, т. е. отношения, складывающиеся в жилищной сфере, в сфере частных и публичных интересов, прав и обязанностей по поводу особых объектов права — жилых помещений.

Неоднородность предмета жилищного права видна из перечня регулируемых им жилищных отношений, закрепленных в ЖК РФ. Это отношения по поводу (ст. 4 ЖК РФ):

• — возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
• — пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
• — пользования общим имуществом собственников помещений;
• — отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
• — учета жилищного фонда;
• — содержания и ремонта жилых помещений;
• — переустройства и перепланировки жилых помещений;
• — управления многоквартирными домами;
• — создания и деятельности жилищных и жилищностроительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
• — предоставления коммунальных услуг;
• — внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• — контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Очевидно, что в данном перечне одни отношения можно отнести к государственно-правовым, другие — к гражданско-правовым (см. параграф 11.1 учебника), третьи — к административно-правовым (см. параграф 15.1), четвертые — к особым, собственно жилищно-правовым, и т. п. Иными словами, жилищное право не имеет однородного предмета правого регулирования, что еще раз подтверждает комплексный характер этой отрасли.

По данной причине неоднотипен и метод жилищного права. Конечно, ему присущи все известные правоведению средства регулирования — правовые предписания, разрешения, запреты. Однако в зависимости от подотраслевой принадлежности регулируемых отношений, различается мера соотношения этих правовых методов. В тех жилищных отношениях, где регулируются права и обязанности публичных субъектов, наблюдается пропорция правовых средств, характерная для государственного и административного права: преобладание предписаний и запретов, что характерно для императивного метода регулирования. Там же, где регулируются частные жилищные права, очевиден приоритет дозволений и разрешительных предписаний, т. е. преобладает диспозитивный метод.

Принципы (основные начала) жилищного права вытекают из положений ст. 25, 27, 35, 40, 45, 55 Конституции РФ и указывают главные ориентиры жилищно-правового регулирования. В качестве таковых закон устанавливает следующие принципы (ст. 1 ЖК РФ):

• — обеспечения публично-правовых гарантий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности и неприкосновенности, недопустимости произвольного лишения жилища;
• — обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению;
• — свободы осуществления жилищных прав, но с условием недопустимости нарушения прав, свобод и законных интересов других лиц;
• — признания равенства участников жилищных отношений;
• — возможности ограничения жилищных прав только на основании федерального закона и только в той мере, которая предусмотрена законом;
• — обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты.

Основным источником жилищного права является жилищное законодательство и, прежде всего, специальный федеральный закон — ЖК РФ. Согласно ст. 5 ЖК РФ жилищные отношения регулируются также иными федеральными законами и подзаконными правовыми актами. В их числе следует упомянуть ГК РФ, Закон РФ от 04.07.1991 № 1541−1 «О приватизации жилищного фонда», законы о жилищных правах отдельных категорий граждан (ветеранов, инвалидов, военнослужащих, судей), акты Президента РФ и Правительства РФ (правилами содержания жилых помещений, пользования ими, предоставления коммунальных услуг и др.). В силу того, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ), жилищноправовые нормы содержатся также в нормативных правовых актах субъектов Федерации. Кроме того, ЖК РФ предусматривает возможность установления правовых норм и актами органов местного самоуправления. В результате получается, что правовой массив жилищно-правовых норм неоднороден по источникам их формирования. Для упорядоченности и координации этих разнородных правил предусмотрено разграничение полномочий РФ, ее субъектов и органов местного самоуправления в области жилищных отношений (ст. 12−14 ЖК РФ), а также введены правила о субординации жилищно-правовых норм различного уровня по отношению друг к другу (ст. 5 ЖК РФ).

Объектами жилищного права выступают жилые помещения, т. е. изолированные помещения, пригодные для постоянного проживания граждан (отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В натуральном выражении это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, жилая комната (ст. 15, 16 ЖК РФ). Эти помещения становятся объектами жилищных правоотношений в силу официального признания (оформления) и государственной регистрации их в качестве жилых, с закреплением их строгого целевого режима — использования для проживания граждан.

Совокупность всех жилых помещений страны образует жилищный фонд, который различается по частной или публичной принадлежности, в зависимости от субъектов — собственников жилых помещений (находящийся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, ее субъектов, муниципальных образований). Жилищный фонд также делится по целевому назначению жилья (индивидуального некоммерческого или коммерческого использования, социального или специализированного использования).

Жилищные отношения возникают, изменяются и прекращаются в силу различных юридических фактов, среди которых можно выделить строительство жилья, приобретение его посредством заключения возмездных или безвозмездных сделок, заключение договоров найма или безвозмездного пользования и т. п. (ст. 10 ЖК РФ). В зависимости от этих оснований различают и виды жилищных отношений, раскрываемые в следующих параграфах.