(3) Анализ располагаемых ресурсов — оценка осуществимости проекта развития

Данный компонент логично продолжает измерения предыдущего этапа и непосредственно связан с количественными расчетами — с количественной оценкой ожидаемой прибыли осуществляемого проекта развития. При этом в расчеты добавляются вариантные оценки возможностей в части привлечения ресурсов — собственных и заемных. Здесь используется широкая гамма моделей и методов оценок финансово-экономической эффективности проектов.

Так, для краткосрочных проектов и проектов, предназначенных к реализации сразу же по окончании строительства, достаточными могут быть экспресс-методы на базе статических моделей баланса затрат и результатов (использующих алгоритмы капитализации прибыли и табличные средства Excel). Для более сложных и продолжительных во времени проектов развития, в том числе, когда результат развития остается у заказчика как приносящая доход недвижимость, необходимо применять более сложные динамические модели, например, Discount Cash Flow — DCF. Для расчетов используют современные программнотехнические комплексы типа уже упоминаемых CAMFAR, ТЭО-Инвест и ДР.^[1].

К настоящему времени специалистами выработан ряд рекомендаций по пункту (3), помогающих более глубоко и разносторонне оценивать осуществимость проекта развития. В их числе следующие:

• • начинать с более тщательного исследования затрат и введения в модель детальных данных о расходах, и только затем — о доходах; следует заранее обратить внимание на исследование таких традиционно сильных факторов влияния на расчетную эффективность проекта, как условия предоставленных кредитов, показатели доходности,
• • искать возможности поэтапного достижения результатов развития, т. е. ввода объектов в эксплуатацию очередями, когда получение доходов возможно организовать еще до полного завершения проекта развития,
• • искать возможности авансовых предоплат результатов проекта типа фьючерсной продажи объекта или прав аренды до завершения проекта развития (строительства предназначенных для арендного бизнеса офисных зданий, супермаркетов и т. д.),
• • проверить, с одной стороны, возможности получения налоговых льгот и иных форм финансовой поддержки государственных и муниципальных структур и, с другой стороны, возможности возникновения ограничений и обременений в использовании и развитии объекта,
• • необходимыми являются многовариантные аналитические расчеты на модели проекта развития, включая:
• — анализ динамики критериев эффективности и выявление наиболее значимых факторов влияния в различных сценариях развития,
• — анализ рисков, в частности, исследование чувствительности критериев эффективности проекта относительно наиболее важных варьируемых входных параметров.

На рис. 5.2 приведена графическая интерпретация трех упомянутых компонентов измерения потенциала развития как определенной последовательности накладываемых ограничений (сокращающих возможности развития) на некоторую исходную схему (0) как оценку максимально возможного потенциала развития недвижимости, когда оно вообще не стеснено какими-либо ограничениями.

Таким образом:

• (1) Первый компонент (установление соответствия правовым нормам и положениям градостроительного регулирования) определяет первое уменьшение потенциала развития, главным образом, в части возможных направлений развития объекта недвижимости. Это уменьшение вызвано наличием факторов нормативного, правового характера регулирования развития.
• (2) Второй компонент (оценка рыночной конъюнктуры) определяет следующее, второе уменьшение потенциала развития. Здесь определяются рациональные масштабы развития уже внутри суженных первым, правовым компонентом рамок возможного развития объекта недвижимости. Новые масштабы развития, ограничиваемые теперь Уже параметрами рыночного спроса, будут, как правило, меньше максимально возможного из разрешенных первым компонентом масштабов развития.
• (3) Третий компонент (оценка осуществимости проекта развития) определяет последующее, третье сокращение потенциала возможного развития объекта недвижимости. Это сокращение продиктовано реальными ресурсными возможностями субъектов развития: собственника и застройщика вместе с привлекаемыми соинвесторами и другими участниками. Здесь на первом месте стоят ограничения материального, ресурсного характера, показатели финансово-экономической эффективности.

Примечание

Обратим внимание на принципиально возможную ситуацию, когда, например, интегральные возможности субъектов развития (третий компонент) превышают потенциал развития, ограничиваемый рыночным спросом. Это будет означать, что третье сужение между зонами, обозначенными на рис. 5.2 символами (2) и (3), будет отсутствовать. Подобные же изменения с исчезновением соответствующего поля сужения будут в ситуации, когда, например, рыночный спрос не лимитирует параметры развития объекта недвижимости, разрешенные градостроительными планами. В этом случае на рис. 5.2 будет отсутствовать второе сужение — между зонами, обозначенными символами (1) и (2), или они поменяются местами.

• [1] Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (2-я редакция) / М-во экон. РФ. М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике. — М.:ОАО НПО Изд-во «Экономика», 2000 Цвиркун А., Акинфиев В. (2002) Анализ инвестиций и бизнес-план: методы и инструментальные средства. — М.: Изд. «Ось-89». 288 с.: стр. 8−38.215−254.