Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

В ст. 74 ЖК РФ установил новые правила, регулирующие порядок обмена и его оформление. Содержание их сводится к следующему:

• а) обмен жилыми помещениями между их нанимателями осуществляется с согласия наймодателей этих помещений на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями;
• б) по договору об обмене жилыми помещениями наниматель жилья из жилищного фонда социального использования передает другому нанимателю жилое помещение, занимаемое им, а другой наниматель передает ему занимаемое им жилое помещение из такого же жилищного фонда;
• в) предметом договора об обмене жилыми помещениями может быть отдельная квартира, комната, несколько комнат в домах государственного или муниципального жилищных фондов, используемые по договору социального найма;
• г) договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями;
• д) договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, своему наймодателю для получения согласия на этот обмен;
• е) согласие или отказ в даче согласия наймодателя на обмен жилыми помещениями оформляется им в письменной форме и выдается нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения;
• ж) отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только при наличии условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается (см. ст. 73 ЖК РФ);
• з) отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть обжалован в судебном порядке;
• и) момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями ЖК РСФСР связывал с моментом получения обменных ордеров (ст. 71). В отличие от прежнего законодательства ЖК РФ не оперирует такой категорией, как «ордер» и тем самым исключает необходимость в указанном административно-правовом документе. Поэтому момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о двуили многосторонних сделках (договорах);
• к) договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, является юридическим основанием для обмена;
• л) когда на совершение обмена получены письменные согласия всех наймодателей обмениваемых жилых помещений, договор об обмене в совокупности с документами, подтверждающими согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене;
• м) одновременно с расторжением указанных выше договоров на основании договора об обмене и письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель заключает с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального найма жилого помещения, предоставляемого в результате обмена;
• н) в качестве указанных выше юридических оснований в равной мере приемлемы как подлинники соответствующих документов, так и их нотариально засвидетельствованные копии;
• о) наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который предоставил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.

Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договору социального найма не допускается.

Обмен жилыми помещениями не допускается в следующих случаях (ст. 73 ЖК РФ):

• а) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
• б) право пользования обмениваемым помещением оспаривается в судебном порядке;
• в) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
• г) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
• д) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным происходит по определенным правилам.

1. Условия, при которых возможен обмен жилыми помещениями, предусмотренные ЖК РФ, отличаются от условий, предусмотренных ЖК РСФСР.

Так, ЖК РСФСР запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73 ЖК РСФСР). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным в судебном порядке при наличии определенных обстоятельств (ст. 166−181 ГК РФ), в частности в случае признания сделки мнимой либо притворной (ст. 170 ГК РФ).

Еще одно отличие действующего законодательства от прежнего: ЖК РСФСР не допускал обмен, в связи с которым жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются и в результате гражданин становится нуждающимся в улучшении жилищных условий, а ЖК РФ не устанавливает запрет на подобный обмен. Однако следует помнить изложенное в предыдущей главе правило: граждане, совершившие с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК РФ)^[1].

• 2. В случае признания сделки об обмене жилыми помещениями недействительной стороны договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
• 3. В случае если обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

• [1] См.: Тихомиров М. Ю. Указ. соч. С. 159, 160.