Управление эксплуатацией объекта недвижимости

Обслуживание и эксплуатация является наиболее распространенным видом управленческих услуг, который собственники крупных объектов в России отдают на аутсорсинг (внешнее управление). Компании, которые специализируются исключительно на обслуживании и эксплуатации часть задач решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдаются на субподряд. Кроме того, этот сервис предоставляется и крупными управляющими компаниями, которые, помимо других аспектов деятельности (например, финансового управления), занимаются и вопросами обслуживания инженерных систем, охраной, уборкой и т. д.

Управляющие компании (УК) сегодня предлагают ряд услуг по сопровождению проекта недвижимости с начального этапа (рисунок 2). Точно так же как консалтинговые предоставляют услуги по разработке концепции, управляющие компании уже на этом этапе могут скоординировать работу с точки зрения будущего функционирования конкретного объекта. Это важно, поскольку, будучи специалистами по управлению объектом, они могут внести в концепцию проекта очень много полезных моментов, связанных именно со спецификой обслуживания и управления. Таковыми могут быть самые простые вещи (например, размещение парковки) и более серьезные (какое инженерное оборудование использовать, где его лучше размещать, какие принципы работы применять и так далее).

Итак, обобщив сказанное, можно говорить о таких преимуществах привлечения профессиональной управляющей компании:

• 1. Опыт и профессиональная экспертиза.
• 2. Штат специалистов различных направлений (нет необходимости держать в штате узкоспециализированных сотрудников для каждого объекта, а привлекать их по мере надобности сразу для нескольких объектов).
• 3. Оптимизация расходов и затрат посредством грамотного управления и использования внутренних ресурсов управляющей компании.

Основная ценность управляющей организации состоит в том, что она может действовать более компетентно, менее эмоционально, повышая, таким образом, качество решений собственника в отношениях с арендаторами.

Рис. 2. Подходы к управлению недвижимостью

Стоимость услуг управляющей компании определяется рынком и зависит от объемов и набора услуг. При этом, как отмечают специалисты, существует два основных способа определения стоимости услуг управления. Первый — это фиксированный бюджет для конкретного здания, определенный процент которого получает управляющая компания. Второй — фиксированная сумма за каждый квадратный метр.

К факторам, которые влияют на определение стоимости услуг управляющей компании, помимо набора услуг, относится время: на какой срок планируется управление и с какого момента компания подключилась к процессу развития проекта. Если профессиональные консультанты управляющей компании привлекаются на стадии проектирования или строительства, конечно, это определенные расходы для девелопера, но в долгосрочной перспективе такие затраты будут оправданы снижением риска непредвиденных ситуаций и оптимизацией эксплуатационных затрат.

Между собственником и управляющей компанией в обязательном порядке заключается договор, в котором предусматриваются все нюансы их отношений. Во-первых, устанавливаются функции управляющей компании. Специалисты советуют составлять контракт так, чтобы в случае необходимости зафиксированный в нем список функций мог быть легко изменен в сторону его увеличения либо сокращения. Во-вторых, полномочия, в рамках которых компания может работать, в-третьих, форма и периодичность отчетности. Все перечисленные аспекты зависят от позиционирования центра, уровня арендаторов, а также тех целей, которые собственник ставит перед управляющей компанией. В договоре необходимо предусмотреть все возможные ситуации, которые могут иметь место в процессе управления, что поможет избежать конфликтных ситуаций.

Срок действия договора определяется в каждом конкретном случае, что обусловлено индивидуальными характеристиками объекта управления. В России договор со сторонней управляющей компанией, как правило, заключается на три года.

В зависимости от тех полномочий, которыми собственник готов наделить управляющую компанию, можно назвать несколько форм договоров. Между собственником и управляющей компанией возможно заключение договора операционной поддержки (сервисного договора). Договоры аренды собственник заключает от своего имени. Если собственник заключает с управляющей компанией договор аренды на все здание делового центра, то в этом случае управляющая компания заключает с арендатором договор субаренды. Если между собственником и управляющей компанией заключен договор доверительного управления, то управляющая компания заключает все договоры и действует от своего имени.

Выбор управляющей компании для торгового центра Несмотря на свою универсальность, управляющие компании (УК) работают по разным схемам. Одни предоставляют интегрированные услуги своим клиентам, используя преимущественно внутренние ресурсы и собственный персонал на каждом профессиональном направлении. При этом надо обязательно учитывать, что УК должна иметь все соответствующие лицензии на право ведения той или иной деятельности.

Поэтому такая схема рациональна в основном для крупных региональных объектов. К тому же УК, взявшие на себя комплексное обслуживание объектов, постоянно сталкиваются с той же кадровой проблемой, дефицитом специалистов, необходимостью готовить их самостоятельно, что ведет к постоянному расширению штата, а следовательно, возрастают затраты на переподготовку и повышение квалификации сотрудников.

Другие УК представляют собой скорее управленческую команду, чем компанию. На отдельные виды работ они привлекают подрядчиков, которые специализируются в разных сферах деятельности и, естественно, имеют все необходимые лицензии. Здесь проблема заключается в том, что привлечение большого количества сторонних организаций сказывается на уровне обслуживания, становится трудно контролировать качество работ, возрастают расходы на содержание управленческого аппарата этих компаний. Также распространен вариант, когда УК своими силами осуществляет часть производственных направлений, а для других нанимает подрядчиков.

Возможны другие варианты. К примеру, у компании, заказавшей строительство объекта, в штате состоят квалифицированные сотрудники, которые осуществляют технадзор при возведении объекта и впоследствии будут курировать его вместе с нанятыми менеджерами или возглавят дочернюю УК. В таком случае оптимально рассматривать управление объектом как некий инвестиционный процесс, начинающийся на первых стадиях претворения проекта в жизнь. Уже при выборе стройплощадки зачастую возникает необходимость согласовывать многие вопросы с эксплуатационными подразделениями УК. То есть соответствующее подразделение надо формировать хотя бы, скажем, как филиал. Сразу после сборки конструкции эксплуатирующей команде надо «приглядываться» к объекту. Когда начинается отделка и прокладка коммуникаций, она уже должна функционировать — принимать все работы, подписывать акты, вносить поправки и уточнения в документацию и т. д. Поскольку изменения в ходе строительства неизбежны, такая приемка очень важна для последующей эксплуатации: при возникновении аварийной ситуации не придется действовать наугад.

Прослеживается один очень важный момент: какая бы по форме и содержанию УК ни была, она должна состоять из широкопрофильных специалистов, которые разбираются в различных направлениях функционирования вверенного предприятия, сопровождают деятельность всех подрядчиков и собственных служб, отвечают за свою работу перед владельцем.

Проект предполагает, что заказчик объявит конкурсные торги по выбору управляющей компании для объекта недвижимости. Выбор компании осуществлялся на основании следующих критериев:

• — опыт работы в данной области;
• — квалификация специалистов УК;
• — репутация компании;
• — комплекс услуг, предлагаемых компанией;
• — расценки на оказание услуг.

Рекламная кампания по продвижению объекта Реклама является неотъемлемой составляющей успешного продвижения на рынок продукции предприятия. Цель рекламы для рекламодателя — довести информацию до потребителей и добиться их расположения для расширения спроса на товар.

Рекламные мероприятия и их особенности в зависимости от целевых сегментов потребителей представлены в таблице 3.

Таблица 3. Рекламные мероприятия и их особенности в зависимости от целевых сегментов потребителей.

В настоящем разделе даны лишь предварительные оценки и рекомендации относительно рекламы проекта. Более точные данные должны быть получены после разработки концепции всей рекламной кампании. Планируемые этапы рекламной кампании приведены в таблице 4.

Таблица 4. Планируемые этапы рекламной кампании.

По предварительным оценкам стоимость затрат на проведение рекламной компании и оплату услуг риэлторских фирм составляет порядка 3% от ежемесячного объема дохода.

Программа управления эксплуатацией торгово-офисного центра.

• 1. Приём объекта недвижимости в управление.
• * Акт о приеме-сдаче.
• * Экспертиза объекта недвижимости.
• * Составление программы управления объектом недвижимости.
• 2. Техническая эксплуатация объекта недвижимости.
• * Проведение технических осмотров.
• * Техническое обслуживание.
• * Текущий ремонт.
• * Капитальный ремонт.
• * Санитарное содержание.
• 3. Эксплуатация электроустановок.
• * Обязанности собственника (потребителя) электроустановок.
• * Ответственный за электрохозяйство.
• * Проверка знаний электротехнического персонала.
• * Ответственность за нарушения в работе электроустановок.
• 4. Эксплуатация теплопотребляющих установок и тепловых сетей.
• * Ответственный за эксплуатацию теплопотребляющих установок.
• * Проверка знаний персонала, обслуживающего системы теплоснабжения.
• * Ответственность за нарушения в работе теплопотребляющих установок.