Классификация сервитутов. 
Актуальные проблемы гражданского права и процесса

Традиционно в римском праве выделялись личные и вещные сервитуты. Действующее законодательство Российской Федерации не применяет термин «личный сервитут», однако российское законодательство знает и личные сервитуты, хотя не называет их собственным именем (например, право завещательного отказа).

Кроме того, сервитуты можно условно разделить на публичные и частные. Понятие публичного сервитута дано в ст. 23 Земельного кодекса РФ, согласно которой публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

При этом, согласно п. 7 ст. 23 ЗК РФ, в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной юо власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Таким образом специфика публичных сервитутов заключается в том, что их установление обусловлено не интересами конкретного собственника земельного участка, а общественными интересами, и не связано непосредственно с нуждами соседнего земельного участка.

Перечень публичных сервитутов установлен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ, согласно которому могут устанавливаться публичные сервитуты в следующих целях:

• 1) для прохода или проезда через земельный участок;
• 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• 4) проведения дренажных работ на земельном участке;
• 5) забора воды и водопоя;
• 6) прогона скота через земельный участок;
• 7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
• 8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
• 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• 10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Перечень публичных сервитутов необходимо сделать открытым. Так, например, он может быть дополнен указанным в п. 3 ст. 98 ЗК РФ правом на использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглашению с собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков.

Нельзя не обратить внимания на то, что требование о проведении общественных слушаний является по существу декларативным и на практике не применяется, поскольку ни сама процедура, ни основания ее проведения в законодательстве не прописаны.

Письмом Госстроя России от 20.03.2000 № НМ-1082/2 установлен перечень так называемых градостроительных ограничений и сервитутов, которые должны учитываться при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот перечень включает следующие сервитуты, которые можно рассматривать в качестве публичных. Так, земельный участок, предоставленный для строительства, реконструкции или благоустройства, здание, сооружение или их комплекс могут обременяться в установленном законодательством порядке такими сервитутами:

• — ограничением на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;
• — ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;
• — условием соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливается в законодательном порядке.

Частные сервитуты устанавливаются по соглашению сторон в соответствии с правилами гражданского законодательства. В нормах ГК РФ, посвященных сервитутам, речь идет только о частных сервитутах. В отдельных случаях частные сервитуты наступают без соглашения сторон в силу наступления юридических фактов, указанных в законе. Так, если продается здание или сооружение, расположенное на земельном участке, собственником которого является не продавец, а другое лицо, то у покупателя возникает право сервитута на этот земельный участок (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Сервитутом, как было отмечено, может быть обременен не только земельный участок. Ограниченное пользование по закону возможно также зданием, строением, сооружением и другими объектами чужой недвижимости. В таких случаях обременение осуществляется применительно к правилам, установленным по отношению к земельному участку. Понятие «применительно» означает, что правила применяются к другим объектам недвижимости не в полном объеме: специфические нормы об ограниченном пользовании земельным участком во внимание не принимаются.

Высказывается мнение, что в данном случае речь может идти лишь о частном сервитуте, возникающем из договора, заключенного по требованию собственника земельного участка, вынужденного, например, пользоваться колодцем (водопроводом в чужом доме), находящимся на соседнем участке, как единственным источником питьевой воды для дачников, проживающих рядом по соседству. Это обременение для владельца источника питьевой воды может быть кратким, до оборудования новой артезианской скважины, или постоянным, если скважина не будет пробурена. В настоящее время в большинстве случаев это действительно так, однако это не исключает возможности принятия специального закона, устанавливающего публичные сервитуты в отношении зданий и сооружений (например, упомянутые ограничения, установленные Градостроительным кодексом РФ).

В юридической литературе сервитуты классифицируются также следующим образом:

• 1) право прохода или проезда через земельный участок. Такие сервитуты устанавливаются в целях безвозмездного и беспрепятственного обслуживания объектов инженерной инфраструктуры;
• 2) право размещения и обслуживания объектов на земельном участке, в том числе под его поверхностью (межевые и геодезические знаки, опоры электросети и т. д.);
• 3) право проведения на земельном участке определенных видов работ (изыскательские и исследовательские работы, строительные работы и т. д.).

Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, он может быть прекращен, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением — в этом случае собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.