Гаражи как объекты недвижимости

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяются на индивидуальные типовые (ИТГ) и встроенно-пристроенные (ВПГ), а также паркинги.

Индивидуальные типовые гаражи — отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин.

Такие гаражи имеют в основном стандартные размеры — 18 м², но встречаются также гаражи других размеров, в том числе на два автомобиля.

Располагаются массивы ИТГ, как правило, на территориях, не приспособленных для капитального строительства: вдоль линий электропередачи, железнодорожных путей, в буферных зонах, на окраине города и т. д. Небольшие гаражные комплексы могут находиться рядом или внутри жилых массивов.

Гаражи размещаются на временно арендуемых землях, так как железные гаражи и железные боксы числятся временными сооружениями с арендой до трех лет. Таким образом, достаточно большая часть городских территорий используется крайне нерационально. По мнению многих специалистов, однослойное капитальное строительство гаражей — недопустимая роскошь.

Паркинг — отдельно стоящее одноили многоуровневое крытое замкнутое охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этой цели обозначенными разметкой местами или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения.

Паркинги находятся в основном в удобно расположенных местах относительно жилой застройки, близко к потребителю и обладают целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т. д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более долгий срок (49 лет).

Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает существенного воздействия на цены мест в паркингах, поскольку последние ориентированы на других потребителей. Основная масса автолюбителей, желающих иметь гараж в конкретном районе с заданными характеристиками, не может позволить себе приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Строящиеся паркинги предназначены в основном для будущих жильцов новых жилых домов, т. е. людей с более высоким уровнем дохода, чем основная масса автовладельцев.

Встроенно-пристроенные гаражи — помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными для этих целей обозначенными разметкой местами или боксами. В отличие от паркингов, ВПГ — это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольном (подвальном) этаже и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Как правило, все парковочные места в ВПГ оформляются в собственность. Количество мест почти всегда значительно меньше числа строящихся квартир. К тому же далеко не все будущие жильцы испытывают потребность в парковочном месте для своего автомобиля. К преимуществам относятся защищенность от атмосферного воздействия, охрана и т. д. Владелец ВПГ затрачивает минимальное количество времени на перемещение от своей квартиры к машине и обратно.

В Санкт-Петербурге средняя цена за одно парковочное место в ВПГ составляет почти 400 тыс. руб., что значительно выше средней по городу за место в паркинге. Разброс цен достаточно велик: от 100 руб. до 1 млн руб. за одно машино-место. Основным фактором, влияющим на стоимость одного места в ВПГ, является сегментная направленность.

Автостоянка — здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие пять-шесть лет не предполагается.

Один из основных элементов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, — это общее число автомобилей в городе. Однако темпы роста организованных парковочных мест (ОПМ) значительно ниже, так как:

• • гараж покупается (арендуется) прежде всего для защиты транспортного средства от возможного угона, а также нежелательных природных воздействия. В то же время гараж не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупку или аренду;
• • по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30—50% от стоимости автомобиля. У нас это соотношение справедливо «с точностью до наоборот»;
• • явно ограничено предложение хорошо расположенных «новых» объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.

Рынок гаражей и автостоянок, как и другие секторы рынка недвижимости, подразделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, на рынки купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).

Первичный рынок купли-продажи гаражей представлен проектами строительства паркингов и парковочными местами в строящихся домах. На вторичном рынке можно приобрести ИТГ и место в существующих паркингах. Рынок аренды формируется в основном за счет предложений мест на автостоянках, а также частных предложений по сдаче в аренду ИТГ, мест в паркингах и в ВПГ.