Ограничен ли собственник, высказавший намерение продать свою долю и не получивший встречного предложения других сособственников, каким-либо сроком для отчуждения своей доли?
Допустимо ли требование о переводе прав и обязанностей покупателя, если сделка исполнена, вследствие чего право собственности на недвижимое имущество перешло к покупателю? 2] Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству: дис… канд. юрид. наук. Томск, 1970. С. 128. 1] Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб, и доп… Читать ещё >
Ограничен ли собственник, высказавший намерение продать свою долю и не получивший встречного предложения других сособственников, каким-либо сроком для отчуждения своей доли? (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
ГК РФ не содержит каких-либо сроков, которые ограничивали бы собственника во времени с момента отказа сособственников от приобретения доли до момента фактического ее отчуждения. Практики придерживаются таких же позиций. В частности, опровергая один из доводов кассационной жалобы, суд второй инстанции указал: «Ссылка истицы на то, что предложение приобрести долю квартиры было направлено ей в 2009 году, а доля продана спустя более одного года, не может быть принята во внимание в связи с тем, что действующее законодательство не предусматривает конкретных сроков, в течение которых участник общей долевой собственности может произвести отчуждение принадлежащей ему доли после направления предложения приобрести долю соучастнику общей долевой собственности» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.04.2011 № 33−6316/11).
Допустимо ли требование о переводе прав и обязанностей покупателя, если сделка исполнена, вследствие чего право собственности на недвижимое имущество перешло к покупателю?
В одной из работ К. И. Скловский[1] излагает весьма интересную мысль о том, что перевод прав и обязанностей покупателя возможен только до того момента, пока не состоялся переход права собственности. Во-первых, если такой переход состоялся, перевод прав и обязанностей покупателя по существу означает прекращение права собственности нового приобретателя. Однако закон (ст. 235 ГК РФ) не знает такого основания прекращения прав собственности, как перевод прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Во-вторых, последствия нарушения преимущественного права покупки заключаются в переводе прав и обязанностей покупателя, а они могут существовать только до тех пор, пока обязательство не прекращено исполнением. Если договор исполнен, обязательства сторон не могут быть предметом иска по ст. 250 ГК РФ.
Схожую мысль высказывала Р. П. Мананкова, которая полагала, что перевод прав покупателя устанавливает только обязательственное правоотношение: «Вынося решение по иску сособственника, заявленному в порядке ч. 4 ст. 120 ГК РФ, суд прекращает правоотношение, возникшее из договора купли-продажи, заключенного сособственником-продавцом с посторонним покупателем и устанавливает новое правоотношение с истцом в качестве покупателя. Следовательно, происходит преобразование правоотношения, возникшего между продавцом и посторонним покупателем, в правоотношение между самими сособственниками. Новое правоотношение по своей природе является обязательственным»[2].
Действительно, такого основания прекращения права собственности, как перевод прав и обязанностей покупателя, нет, однако следует иметь в виду, что ст. 235 ГК РФ описывает случаи, когда право собственности возникло вследствие правомерного основания или, по крайней мере, когда нет сомнений в титуле. Верно и то, что такой способ защиты, как перевод прав покупателя, можно отнести к обязательственным, но известны случаи, когда и обязательственные способы защиты применяются после того, как обязательство прекратилось и право собственности перешло. Например, иск о расторжении договора, применении последствий недействительности сделки и т. п. Кстати, в результате их применения приобретатель тоже лишается права собственности. Кроме того, следует иметь в виду, что на практике сособственник, чье право преимущественной покупки было проигнорировано, узнает о нарушении только после внесения записи в ЕГРП, на что обращает внимание и сам К. И. Скловский. В связи с этим, практическая реализация подхода, согласно которому переход прав и обязанностей покупателя возможен только до перехода права собственности, сделала бы защиту сособственников, чье преимущественное право было нарушено, неосуществимой.
Наконец, вывод о том, что перевод прав и обязанностей покупателя возможен после перехода права собственности, косвенно следует из содержания п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСРФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», согласно которому при удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в решении суда должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве (выделено мною. — Примеч. авт.) в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм. Таким образом, постановление Пленума не просто допускает предъявление иска о переводе прав и обязанностей покупателя после регистрации перехода права собственности, оно наделяет решение по такому иску свойством преодоления зарегистрированного права.