Способы защиты сервитутов

Цивильного сервитуария защищали конфессорные иски (иск, похожий на виндикационный и негаторный), т. е. владелец сервитута защищался как собственник; для защиты сервитутов, введенных преторским правом, был введен иск по аналогии с публициановым иском.

Цель иска — признание права на сервитут. Помимо этих способов существовал и интердиктный способ защиты сервитутного владения. При Юстиниане для защиты сервитутов был введен единый, конфессорный иск.

В классическом праве, кроме прежних сервитутов и залога, появились новые права пользования чужой вещью — эмфитевзис (земля под обработку, от латинского слова «обрабатывать») и суперфиций («чужая земля под выстроенным зданием»). Суперфиций и эмфитевзис отличались от обычных сервитутов тем, что это были наследственные и отчуждаемые права пользования чужой землей или ее поверхностью, по правовому статусу приближенные к собственности.

Под эмфитевзисом понимается вещная долгосрочная, наследственная аренда земли для ее сельскохозяйственной обработки за определенную плату. Это вещное право, которое называли вектигальным (от латинского слова вектигаль — оброк). «Пока вектигаль вносится — аренда есть». Практически такая аренда могла быть вечной. Изгнать эмфитевту было возможно в случаях:

• 1) не выплачивается арендная плата свыше трех лет;
• 2) ухудшаются качества обрабатываемой земли.

Эмфитевзис появился как способ обрабатывания пустующих провинциальных земель. Затем этот способ хозяйствования переняли и частные собственники в императорский период (после императора Адриана), таким способом отдавались в аренду (за определенную плату) необработанные земли императора. Эмфитевзис устанавливался соглашением с собственником через легат (завещательный отказ), по судебному решению.

Эмфитевта имел право отчуждения обрабатываемой земли — возмездно или безвозмездно. За два месяца до продажи он был обязан предупредить собственника (тот имел право покупки этого участка на условиях эмфитевты); в случае безвозмездной уступки участка он знакомил собственника с новым арендатором. Если собственник не соглашался с личностью предполагаемого нового эмфитевты, он должен был это обосновать. При возмездном переходе эмфитевзиса собственник имел право на получение 2% от стоимости участка (в качестве премии).

От посягательств третьих лиц арендатор имел право на особый иск — вещный иск (vectigalis in rem).

Суперфиций (то, что связано с землей) — это отдача за определенную плату публичных мест (земельных участков) частным лицам с тем, чтобы они пользовались местом в течение некоторого (определенного) времени для постройки зданий. Этот институт впоследствии распространился и на частные земли. Строительство здания на чужой земле предполагает не только долгосрочную аренду этой земли, но и определенные правовые гарантии такой аренды. Права на застройку предоставляла казна (для решения жилищного вопроса) и собственники пустующих и бесплодных земель. Суперфиций устанавливался по договору с собственником земли, по дарению, по легату (завещательному отказу).

Постройка, воздвигнутая суперфициарием, принадлежала собственнику земли, а строитель приобретал на постройку и землю наследственное и отчуждаемое вещное право.

Признаки суперфиция во многом сходны с признаками эмфитевзиса, но у суперфицианта не было обязательства «не ухудшать качество вещи». Несение определенных повинностей платы за землю не было существенным условием этого вида договора, т. е. собственник земельного участка не приобретал права собственности на здание, если суперфициарий не вносил арендную плату в течение трех лет (собственник имел право на личный иск из договора аренды). Собственник участка не имел и права преимущественного выкупа строения и не получал премию (2% от продажи), как в случае эмфитевзиса.

Суперфициарий имел особый иск на защиту своих прав от посягательств со стороны третьих лиц.