Сделки с жилыми помещениями

Учитывая возможность заявления со стороны кредиторов требований о передаче жилых помещений, арбитражный суд при рассмотрении соответствующих требований должен иметь доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (ст. 201.

6 Закона о несостоятельности). Законом N 210-ФЗ определены специальные правила, касающиеся предъявления к застройщику требований, связанных с обязательствами по долевому строительству. Рассмотрение этих требований в рамках дела о банкротстве в большей степени будет учитывать интересы инвесторов и защищать от ситуаций разрешения вопросов о правах на спорный объект в рамках других процессов, независимых от процедуры банкротства застройщика. Это правило представляется верным решением законодателя. Наверное, было бы весьма непросто участникам строительства заявлять о своих правах на незавершенный объект, когда в другом процессе на него подтвердили права иные лица. В ходе дела о банкротстве предусматривается ведение реестра требований о передаче жилых помещений. Законодатель обязывает конкурсного управляющего устанавливать возможность передачи дольщикам квартир при наличии соответствующего решения собрания кредиторов и при условии, естественно, обеспечения защиты интересов иных кредиторов. Правила, касающиеся очередности удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.

9 Закона), устанавливают приоритет участников строительства. Расчеты с ними производятся в третью очередь, а в четвертую — с другими кредиторами. В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства (ст. 201.

10 Закона). Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива. Причем решение вопроса о создании ЖСК возможно только при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства. Помимо кредиторов в создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строительства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Кроме того, при создании ЖСК урегулированы и земельные отношения: согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется. Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав на объекты возможна только после государственной регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка (п. 15 ст. 201.

10 Закона).Наличие у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства предполагает создание ЖСК в отношении каждого такого объекта, поскольку определение арбитражного суда о передаче выносится в отношении всех объектов одновременно (п. 16 ст. 201.

10 Закона).В случае недостаточности имущества у застройщика после передачи объекта для погашения требований иных кредиторов и уплаты текущих платежей обязанность по частичному их погашению может быть возложена на участников строительства. Для этого они вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований. Вокруг передачи объекта недвижимости могут возникать спорные вопросы. В частности, требований, включенных в реестр требований кредиторов, может оказаться больше, чем количество предполагаемых жилых помещений после сдачи объекта в эксплуатацию, или на одно и то же жилое помещение могут претендовать несколько лиц. В таких случаях реализация решения о передаче объекта недвижимости участникам строительства вряд ли возможна, а арбитражный суд соответствующее ходатайство не удовлетворит.

В противном случае могут пострадать интересы отдельных кредиторов. Для разрешения возможной коллизии на практике законодателем предусмотрена возможность поиска компромиссных решений между кредиторами. В частности, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений с учетом достаточности жилых помещений для удовлетворения требований других кредиторов. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан или юридических лиц — участников строительства преобразовываются в денежные требования. В законодательстве о банкротстве долгое время оставалась без решения проблема урегулирования отношений дольщиков, касающихся требований их участия в долевом строительстве, имеющих противоположные интересы в способах их удовлетворения. Неслучайно и вполне справедливо отмечалось, что «…особо остро неравенство кредиторов по денежным обязательствам и неденежным проявляется в случаях банкротства компаний, строящих жилье», что требовало необходимого урегулирования. Вопрос противостояния требований (натуральных и денежных) между участниками долевого строительства законодатель решает в пользу обеспечения исполнения обязанности в натуре, что соответствует общим принципам гражданско-правовых обязательств. Компромиссом, как известно, является замена обязательства соответствующей денежной компенсацией, что предусмотрено в рамках процедуры передачи объекта. Требования участников строительства, голосовавших против передачи объекта и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно III и IV очереди (п. 13 ст. 201.

10 Закона).Специальные правила вводятся для обеспечения баланса интересов кредиторов застройщика, заявляющих отличные друг от друга требования при проведении собраний. Речь идет, как известно, о противоборстве натуральных и денежных требований. И те и другие обладают равным числом голосов, пропорциональных размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений (п. 3 ст. 201.

12 Закона). В свою очередь, легитимность решений, принимаемых на собрании участников строительства, должна подтверждаться ¾ голосов участников, имеющих право голоса на этом собрании (п. 4 ст. 201.

12 Закона).Закон N 210-ФЗ в ст. 201.

11 урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства. В этом случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства. В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов. В свою очередь, при вынесении арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам. При этом жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование в качестве отступного. Соответственно, такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения. Арбитражный суд также вправе принять решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Такое решение может быть принято, если застройщик получил разрешение на ввод здания в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между ним и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ, свидетельствующий о факте передачи жилого помещения. На практике нередко встречается ситуация, когда незавершенный строительством объект оказывается обремененным правами третьих лиц. В частности, принадлежащий застройщику на праве собственности объект, впрочем, как и занятый под объектом земельный участок, может быть предметом залога. Как известно, залоговые кредиторы должны получать свое удовлетворение от реализации заложенного имущества, причем, являясь в рамках процедуры в деле о банкротстве кредиторами III очереди, имеют приоритет перед другими кредиторами должника. Заметим, что дополнительной разработки требует механизм прозрачности, как и одновременного соблюдения равного доступа к участию в процедуре реализации объекта.

Процедуры торгов по реализации объектов конкурсной массы, которые предусматривает Закон о несостоятельности, требуют необходимого совершенствования. Было справедливо отмечено, что дальнейшую корректировку законодательства о банкротстве в этой части связывают с закреплением их проведения в электронной форме. В рассматриваемой ситуации обращение взыскания на предмет залога, которым является объект недвижимости, лишало бы иных кредиторов застройщика, имеющих к нему требования по договорам соинвестирования, не только получить свою долю в праве на объект, но и даже денежную компенсацию. Денежные средства, полученные от реализации предмета залога, могут полностью уйти на погашение требований залогодержателя. В таком случае кредиторы-инвесторы остаются неудовлетворенными и, соответственно, утрачивают право на защиту своих интересов. Для разрешения такой проблемы, учитывая столкновение различных по своим основаниям притязаний на незавершенный строительством объект, законодателю требовалось найти баланс интересов между залоговыми кредиторами и кредиторами — участниками долевого строительства. В первую очередь этот баланс должен уравновешивать размер их финансовых требований. Соотношение, предложенное законодателем, предусматривает 65% средств, вырученных от реализации предмета залога, направлять на погашение требований залоговых кредиторов, а 25% - граждан — участников строительства. Если требования к должнику со стороны залоговых кредиторов отсутствуют, то размер средств, подлежащих передаче инвестиционным кредиторам, составляет 85%. Оставшиеся суммы включаются в конкурсную массу (ст.

201.

15 Закона).Для эффективной реализации механизма передачи объекта незавершенного строительства кредиторам-инвесторам предусмотрена возможность погашения требований кредиторов I и II очереди, а также обязанностей по текущим платежам третьим лицом. В данном случае происходит замена кредитора, и к лицу, погасившему требования кредиторов I и II очереди, а также обязанности по текущим платежам, переходит право соответствующих требований к должнику как кредитора III очереди. В качестве третьих лиц могут выступать не только частные лица, но и органы государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальные образования. Именно им законодательство долгое время не позволяло вмешиваться в отношения частного права, основанные на автономии воли и независимости их участников. Эта важная законодательная новелла позволяет значительно расширить варианты защиты прав участников долевого строительства исходя из приоритета обеспечения исполнения должником обязанности в натуре и в зависимости от ситуации упростить порядок получения жилых помещений. В заключение отметим: банкротство — проблема не частная, а общественная и публичные интересы в ее решении нередко должны доминировать, что не всегда воспринимается современным законодательством. Тем не менее без активного вмешательства государства обеспечить экономическую стабильность хозяйствующих субъектов, да и в целом гражданского оборота, в ближайшее время вряд ли возможно.

2) Перспективы развития правового регулирования сделок с жилыми помещениями

Одной из самых популярных сделок в гражданском обороте по-прежнему остается договор продажи недвижимости. Его преимуществом перед другими видами гражданско-правовых договоров является простота конструкции: продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, строение, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а последний обязуется принять вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму. Однако постоянное развитие и совершенствование гражданско-правовых отношений создают новые реалии действительности, которые навязывают сторонам таких сделок более сложные механизмы их совершения. Поэтому сегодня уже почти не встретишь ту идеально простую конструкцию договора, которая содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации. Рассмотрим сложные договора купли-продажи жилых помещений, отметим их плюсы и минусы — соответственно на перспективу ликвидации пробелов законодателем. Ипотечное кредитование сегодня — эффективный механизм, позволяющий приобретать недвижимость с минимальными первоначальными затратами. Причина его использования тривиальна: у покупателей нет «живых» денег, а потому ипотека для многих граждан видится единственным способом решения наболевшего жилищного вопроса.

Сам процесс покупки недвижимости в ипотеку можно условно разделить на три этапа: одобрение заемщика, одобрение недвижимости для принятия ее в залог, заключение договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности. В результате такой сделки покупатель становится владельцем недвижимости, обремененной залогом. Как правило, ипотечные схемы приобретения недвижимости отработаны банками до автоматизма, поэтому риски сделки сведены к минимуму. В соответствии со статьей 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. Действие залогодателя в нарушение указанных норм ведет к признанию договора продажи недвижимости недействительным и применению последствий его недействительности. Так, ответчиками с использованием ипотечных денежных средств была приобретена в собственность квартира, на которую в силу закона было наложено обременение в виде залога. Ответчики не исполнили своих обязательств по кредитному договору.

Банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога, требования банка были удовлетворены. Очевидно понимая, что в скором времени банком будет возбуждено исполнительное производство, ответчики заключили с истцом договор продажи недвижимости. Истец произвел оплату по договору до государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Впоследствии зарегистрировать право собственности на приобретаемую квартиру истец не смог, в связи с чем и обратился в суд с иском о признании права собственности на приобретенное жилое помещение. Однако, как верно указал суд, поскольку согласие банка на отчуждение предмета залога получено не было, а в договоре купли-продажи было указано, что объект недвижимости находится в залоге, следовательно, истец не мог не знать об обременении недвижимости залогом.

Указанные обстоятельства являются основанием для признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности. Пренебречь согласием залогодержателя на отчуждение предмета залога нельзя и в случае возникновения обязательства между сторонами в рамках предварительного договора купли-продажи недвижимости. А потому требование покупателя о понуждении продавца к заключению основного договора не будет удовлетворено судом. В случае, когда обязательство заемщика, обеспеченное залогом имущества, не исполняется перед банком, последний обращает взыскание на имущество посредством его реализации на публичных торгах. Победитель торгов становится приобретателем реализованного имущества. Несмотря на погашение задолженности должника перед банком, реализованное имущество по-прежнему остается обремененным залогом. А потому часть 1 статьи 25.4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает специальный порядок государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

В частности, государственная регистрация проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой. Регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которого реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя. Для приобретателя имущества, реализованного на публичных торгах, существует риск уклонения банка от подачи заявления в регистрационную палату. Причиной тому может быть, например, несогласие банка с ценой реализации заложенного имущества. В случае, когда залогодержатель решает оставить предмет ипотеки за собой, для него также могут наступить неблагоприятные последствия в виде незаконных действий регистрационной палаты: банком были представлены документы, достаточные для проведения регистрации его права собственности, а Росреестром было отказано в государственной регистрации перехода права собственности. Еще более абсурдной видится ситуация, при которой банк решает оставить нереализованное на публичных торгах имущество за собой, а для регистрации перехода права собственности и снятия обременения с имущества ему требуется согласие должника. Так, банком было подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности, заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении ипотеки, однако регистрационная палата указала на невозможность внесения записи о прекращении ипотеки в связи с непредставлением заявления залогодателя. При обжаловании банком действий регистрационной палаты «суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку залогодержатель обратился с самостоятельным заявлением о прекращении записи об ипотеке, а заявление залогодателя на прекращение ипотеки представлено не было, то при указанных обстоятельствах, а также учитывая, что заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру, у Управления Росреестра по Новосибирской области отсутствовали основания для внесения в ЕГРП записи о прекращении ипотеки на квартиру. Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, установил аналогичные обстоятельства и поддержал выводы суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований. Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления арбитражными судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют». А потому требование заявителя удовлетворению не подлежит. Существуют различные причины, почему застройщик не может или не хочет привлекать денежные средства граждан по договору долевого участия в строительстве.

Распространенной альтернативой стало заключение предварительного договора купли-продажи, в котором срок заключения основного договора связан с моментом оформления права собственности застройщика на возведенный жилой дом. Однако в силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор является лишь договором о намерениях, а это значит, что никаких прав на объект недвижимости у покупателя не возникает. Отсюда невозможность для покупателя в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей по строительству жилого дома обратиться в суд с иском о признании права собственности на приобретенное жилое помещение. Конструкция предварительного договора купли-продажи может быть «обременена» векселем. Поскольку плата по предварительному договору осуществляться не может, встает вопрос о том, на каком основании застройщик получает от покупателя денежные средства за объект, как он может подтвердить их получение и как отразить в бухгалтерском отчете. Для этого застройщик предлагает покупателю приобрести вексель, стоимость которого равна стоимости недвижимого имущества. Законность данной схемы обусловлена тем, что в соответствии с действующим законодательством вексель является ценной бумагой, подтверждающей ничем не обусловленное денежное требование. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств по строительству жилого дома эффективным способом защиты нарушенного права покупателя будет обращение в суд с иском о признании предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи векселя недействительными и применении последствий их недействительности. Как указал суд, «рассматривая указанные сделки в их совокупности, а именно:

договор купли-продажи векселя и предварительный договор подписаны одновременно; оба договора со стороны продавца подписаны одним и тем же лицом; стоимость векселя в точности совпадает со стоимостью квартиры; вексель является беспроцентным, но при этом приобретен за счет заемных средств, на которые истец уплачивает проценты; досрочное предъявление векселя к платежу влечет за собой автоматическое расторжение предварительного договора, суд полагает, что, подписывая договор купли-продажи векселя, стороны не имели в виду наступление последствий, предусмотренных Законом РФ от 11.

03.1997 N 48-ФЗ и Постановлением ЦИК и СНК СССР от 07.

08.1937 «О переводном и простом векселе», а именно — предъявление векселя к платежу по истечении срока, на который он был выдан. Подписывая договор купли-продажи векселя, стороны имели в виду внесение платы за квартиру, указанную в предварительном договоре. Таким образом, суд приходит к выводу, что подписанные договоры не являются отдельными самостоятельными сделками, а в совокупности имели целью прикрыть привлечение ответчиками денежных средств истцов для участия в долевом строительстве жилого дома. При этом и предварительный договор, и договор купли продажи векселя, поскольку они подписаны с целью прикрыть другую сделку, являются притворными сделками". Остановимся на приобретении жилого помещения наосновании договора внесения паевого взноса.

В первую очередь стоит обратить внимание на то, что жилищный кооператив — это юридическое лицо, создаваемое с целью удовлетворения потребности граждан в жилье путем объединения паевых взносов. Поэтому в результате заключения договора с жилищным кооперативом покупатель становится владельцем пая в кооперативе, а не конкретного жилого помещения. Поскольку деятельность кооператива осуществляется на основании устава, для его членов существует риск внесения изменений в устав, которые коренным образом могут повлиять на их права. В случае, когда жилищным кооперативом нарушаются права покупателей в части строительства, предоставления жилого помещения или оформления его в собственность, последние не могут рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках, например, договора участия в долевом строительстве или договора купли-продажи.Позиция судов по данному вопросу сформулирована следующим образом: «Из содержания договора о внесении паевых взносов, а также Устава ЖСК следует, что между жилищным кооперативом и его членом возникли не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации». Таким образом, необходимо рассчитывать риски и анализировать последствия совершаемой сделки заранее. Отдельно хочется отметить следующий аспект. Безусловно, в социальной сфере есть немало областей (например, в здравоохранении), которые не охвачены правом либо нуждаются в более широкой правовой регламентации, направленной на защиту жизни и здоровья граждан. В качестве примера можно привести сферу биотехнологии. Уже несколько лет идет подготовка соответствующего законопроекта, но консенсус в его отношении пока не достигнут. Еще один пример — недостаточность средств правовой защиты интересов детей при продаже, иных формах отчуждения тех жилых помещений, в которых они проживают. До 2005 г.

Гражданский кодекс РФ содержал требование о предварительном согласии органов опеки и попечительства на совершение подобных сделок. Но это ограничение законодатель отменил, руководствуясь интересами развития рынка жилья. В результате многие дети остались бездомными. Достоверной статистики нет. Но, очевидно, речь идет о десятках тысяч детей.

Попытки восстановить прежние ограничения пока остаются безуспешными. Не предусмотрены они и в проекте масштабных изменений ГК РФ, подготовленных Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Оптимизация законодательного регулирования, в том числе в части соблюдения его пределов и меры, несомненно, будет способствовать устранению многих дефектов социального законодательства, приданию ему большей устойчивости. Этому будет способствовать и принятие Федерального закона «О нормативных правовых актах». Заключение

Жилищный вопрос в силу своей социальной значимости занимает особое место в жизни людей и является одной из самых многочисленных категорий судебных споров. На сегодняшний день свобода выбора и возможности людей в сфере оборота недвижимости увеличились. Но вместе с этим увеличились и разные трудности и опасности, связанные с противоречивостью современного законодательства, криминогенной обстановкой на рынке жилья, а также с нарушением условий договора сторонами. Качество жизни населения определяется жизненными потенциалами общества, отдельных граждан и соответствием результатов их жизнедеятельности социально-позитивным потребностям, ценностям и целям. Качество жизни проявляется в субъективной удовлетворенности людей самими собой и своей жизнью, а также в объективных характеристиках, свойственных человеческой жизни как биологическому, психическому (духовному) и социальному явлению. В этой связи жилищная потребность выступает основанием возникновения жилищных отношений, в которых реализуется субъективное право лица владеть, пользоваться, управлять и сохранять жилое помещение как материальное благо и объект социальной жизни. Оба компонента могут использоваться в сочетании или раздельно, при приращении и передаче этого материального блага потомкам. Таким образом, правовая политика Российского государства в области регулирования жилищного обеспечения населения проходит свой диалектический путь развития. Существующий в настоящее время полный отказ от советских принципов и правил в пользу гиперболизации лишь государственного патернализма и исключительно капиталистических механизмов есть крайность, к которой следует относиться с пониманием как к проявлению действия закона отрицания отрицания. Следуя этому же закону и далее, можно предположить, что на смену забвению прежнего правового механизма, не исключающего, а дополняющего формы прямого бюджетного финансирования и ипотечного кредитования, обязательно придет правовое возрождение и механизма не только личного, но и общественного жилищного самообеспечения уже в новых социально-экономических условиях.

Действующий Жилищный кодекс имеет немало недостатков, но есть надежда и на то, что со временем имеющиеся несоответствия и пробелы в правовом регулировании будут устранены и Кодекс значительно «пополнеет». И тогда сам собой появится ответ на вопрос о том, каким образом государство сможет гарантировать доступность жилья не только немногим, избранным законом, но и всей остальной, причем основной массе граждан в лице рядовых трудящихся новой России. Преобразования, произошедшие в течение последнего пятнадцатилетия в обществе и экономике, изменили представление о сути жилищной проблемы. В настоящее время она не ассоциируется, как прежде, с дефицитом жилых помещений. Сутью жилищной проблемы стало обеспечение доступности жилища для домохозяйств (семьи и одинокие граждане), у которых доходы не соответствуют затратам на его воспроизводство (строительство, реконструкция, модернизация, ремонт, содержание). А таких домохозяйств сегодня большинство среди тех, у кого жилищные условия ниже социального стандарта. Обеспечение доступности жилища для граждан, имеющих средние и низкие доходы, может осуществляться двумя способами.

Первый — это повышение их платежеспособного спроса на жилье за счет роста доходов и оказания им государственной поддержки. Для этого в структуре расходов домохозяйств доля, направляемая на удовлетворение жилищной потребности, должна возрасти. Однако увеличение этой доли, в том числе за счет государственной поддержки, не должно сопровождаться уменьшением потребления домохозяйствами других жизненно важных благ ниже установленного уровня. Для большинства домохозяйств такое увеличение доходов непосредственно связано с ростом заработной платы.

Второй способ — это снижение стоимости воспроизводства жилища, то есть не только затрат, связанных с его строительством и приобретением в собственность, но и эксплуатационных издержек. В основе доступности жилья лежит доступность земельных участков, а также сокращение затрат, связанных с получением права землепользования, разрешения на строительство, оплатой инженерно-транспортной инфраструктуры и вводом многоквартирных домов в эксплуатацию. Существенно снизить стоимость жилища позволяет использование при его строительстве относительно дешевых финансовых ресурсов и повышение эффективности эксплуатации жилищного фонда. Это обеспечивается посредством формирования и надежного функционирования в государстве институтов строительных сбережений, ипотечного кредитования, субсидирования процентных ставок по кредитам и реформирования жилищной сферы. В решении жилищной проблемы можно выделить два направления: количественное и качественное. Первое — это обеспечение соответствия между количеством квартир и индивидуальных жилых домов и количеством домохозяйств. Второе — обеспечение соответствия потребительских качеств жилища социальным стандартам и условиям его заселения. На настоящем этапе социально-экономического развития нашего общества первостепенной задачей является достижение количественного соответствия. Процесс обеспечения качественного соответствия по сути является непрерывным, так как требования к жилищу постоянно меняются, увеличивается социальный норматив потребления жилья. Реформирование жилищной сферы должно быть направлено на обеспечение устойчивого развития жилища на основе самоуправления со стороны собственников и удовлетворения потребности общества в жилье в объеме, адекватном состоянию экономики.

Под устойчивым развитием жилища понимается воспроизводство жилища надлежащего качества в объеме, достаточном для удовлетворения потребности в нем каждого из существующих на данный момент времени домохозяйств, и обеспечение поддержания эксплуатируемого жилищного фонда в техническом состоянии, которое позволяет эффективно и безопасно его использовать как в настоящее время, так и в будущем. Под жилищем понимается не только крыша над головой, то есть дом, квартира, комната и др., но и доступность, посредством использования этих жилых помещений, всех элементов жизнеобеспечения: воды и водоотведения, электро-, газои теплоснабжения, информационных ресурсов и др. Решение жилищной проблемы является одним из приоритетов социально-экономического развития нашей страны, это предполагает необходимость выработки в рамках социальной политики определенной стратегии поддержки удовлетворения потребности общества в жилище. Реализуемая в настоящее время стратегия, ориентированная на решение жилищной проблемы преимущественно путем строительства нового жилья и приобретения его в собственность гражданами, представляется не бесспорной. Посредством ее реализации в обозримом будущем трудно будет достичь результатов, которые свидетельствовали бы о создании достойных жилищных условий для большинства домашних хозяйств, устойчивом развитии жилищного фонда и эффективном функционировании жилищной сферы. Эта стратегия нуждается в уточнениях, которые бы обеспечивали синхронизацию преобразований в жилищном секторе с ростом реальных доходов населения, а также с преобразованиями в других областях социальной действительности. Библиография

Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.

12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.

12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.

12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.

02.2014 N 2-ФКЗ) // СЗ РФ 2014, N 31, ст. 4398; РГ от 23.

07.2014

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.

11.1994 N 51-ФЗ в ред. от 05.

05.2014 N 124-ФЗ // РГ от 08.

12.1994.; СЗ РФ 2014, N 19, ст. 2329

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.

12.2004 N 188-ФЗ в ред. от 29.

12.2014 // РГ от 12.

01.2005.; РГ от 31.

12.2014

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 N 136-ФЗ в ред. от ред. от 29.

12.2014 // РГ от 30.

10.2001.; РГ от 24.

10.2014

Федеральный закон от 16.

07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. от 21.

07.2014// СЗ РФ 1998. N 29. Ст. 3000. РГ от 25.

06.2014

Федеральный закон от 21.

07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"в ред от 29.

12.2014 // РГ от 30.

07.1997.; РГ от 24.

10.2014

Федеральный закон от 19.

06.2000 N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» в ред. от 01.

12.2014. // РГ от 21.

06.2000.; РГ от 03.

12.2014

Федеральный закон от 26.

10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ред. от 29.

12.2014 // РГ от 02.

11.2002.; РГ от 31.

12.2014

Федеральный закон от 12.

07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Российская газета, N 153, 15.

07.2011

Федеральный закон от 05.

04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» в ред. от 31.

12.2014 // РГ от 12.

04.2013.; РГ от 31.

12.2014

Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462−1 В ред. от 29.

12.2014 // Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст. 357.; РГ от 31.

12.2014

Постановление Правительства РФ от 16.

06.2006 N 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // Российская газета, N 131, 21.

06.2006

Постановление Правительства г. Москвы от 25 дек. 2007 г. N 1131-ПП «Об использовании жилого дома по адресу: ул.

Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2, в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)" // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 5; Концепция формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма: утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 5 авг.

2008 г. N 798-пп [Электронный ресурс]. URL:// Нousing.Мos.ru.О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3.

С. 33 — 40. Бюллетень нотариальной практики, 2009, N 3Постановление Конституционного Суда РФ от 27.

11.2008 N 11-П. Российская газета, N 257, 17.

12.2008

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.

07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета, N 123, 08.

07.2009

Постановление Верховного Суда РФ от 31.

05.2011 N 20-АД11−1.сПС «Консультант

Плюс". Апелляционное определение Омского областного суда от 31 октября 2012 г. по делу N 33−6791/2012 // СПС «Консультант

Плюс". Апелляционное определение Московского областного суда от 07.

07.2014 по делу N 33−12 549/2014 // СПС «Консультант

Плюс". Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 13.

03.2014 по делу N 33−3629/2014 // СПС «Консультант

Плюс". Постановление ФАС Поволжского округа от 03.

03.2014 по делу N А55−13 948/2013 // СПС «Консультант

Плюс". Постановление ФАС Поволжского округа от 21.

03.2013 по делу N А57−14 201/2012 // СПС «Консультант

Плюс". Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.

05.2012 по делу N А45−12 000/2011 // СПС «Консультант

Плюс". Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 13.

05.2011 по делу N 2−1972/11 // СПС «Консультант

Плюс". Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.

08.2014 N 17АП-2682/2013;ГК по делу N А60−28 980/2012 // СПС «Консультант

Плюс". Определение Свердловского областного суда от 14.

03.2013 по делу N 33−3208/2013 // СПС «Консультант

Плюс". Определение Свердловского областного суда от 14.

03.2013 по делу N 33−3208/2013 // СПС «Консультант

Плюс". Алексеев С. С. Гражданское право в вопросах и ответах. М., Проспект. 2014. — 352 с. Анисимов А. П. Рыженков А.

Я. Чаркин С. А. Гражданское право России. Особенная часть. Учебник. М., Юрайт. 2014.

— 704 с. Анциферов О. Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. N 1. С. 65. Барихин А. Б. Все операции с жилой недвижимостью. М.: Книжный мир., 2008.

С. 82 — 83. Батова О. В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в отечественной системе права // Юрист. 2006. N 3. Батова О. В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации: Дис. … канд. юрид. наук. М.: Российский государственный социальный университет, 2008

Бессонов В. А. Гражданское право. Учебник. М., Инфра-М. 2014. — 784 с. Брагинский М. И., Витрянский В.

В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. М: Статут, 2011.

С. 485. Бутитов З. Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора // Арбитражная практика. 2007. N 5. С. 71 — 72; Государственная жилищная политика: социальное измерение / Отв.

ред. Т. В. Соколова. М.:Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2009. С. 14. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред.

В.А. Белова. М.: Издательство Юрайт, 2007.

с. 237. Дикусар В. М., Смирнов К. Н. Долевое строительство // Жилищное право. 2009. N 6. Егоров А. В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ.

2007. N 4. Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32. С.

4; Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В. В. Витрянского, О. М. Козыря, А. А. Маковского. М.: Статут, 2004. С. 82. Копылова В. В. Рынок недвижимости и оценка недвижимости. Иркутск: ИГЭА, 2003. С.

7.Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М.: Статут, 2008

Кратенко М. Защита от чужого банкротства // ЭЖ-Юрист. 2009. N 16. Кулагин М. И. Избранные труды по акционерному и торговому праву. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2004. С. 271. Литовкин В. Н. Жилищное законодательство:

смена вех (конституционные основы жилищного законодательства). М.: Юриспруденция, 2008

Невзгодина Е. Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б. Л. Натариус Д.М. Банкротство как способ защиты нарушенного права // Юрист. 2010. N 11. С.

49 — 56. Сборник научных трудов в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. М.: Статут, 2008.

С. 209 — 215. Никифорова Е. И. Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. N 4. Селиванова Е. С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России // Жилищное право. 2008. N

3. С. 21. Селиванова Е. С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право. 2011.

N 6. Сергачева О. А. Аренда имущества для обеспечения государственных и муниципальных нужд в свете законодательства Италии и России // Юрист. 2013. N 14. С. 27. Ситдикова Л. Б., Токарева К. Г. Криминальная рента // Российский следователь. 2009.

N 21. Ситдикова Л. Б., Токарева К. Г. Алеаторный характер договора ренты // Юрист. 2009. N 10. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учеб.

практ. пособие. 2-е изд. М.: Статут, 2010. С. 119. Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении.

Практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 144. Суслова С. И. Право общей долевой собственности в ракурсе экономической функции жилого помещения // Материалы 9-й Международной научно-практической конференции «Современные исследования и развитие», 2013. Т. 11.

Закон. Политика. София: Бял ГРАД-БГ ООД. С. 37 — 39. Толстой Ю. К. Гражданское право. Т.2, 5-е изд. М., Проспект. 2014.

— 928 с. Троицкая И. В. Если застройщик банкрот // Арбитражный управляющий. 2011. N

2. С. 22, 23. Формакидов Д. А. Вещное право проживания: Дис. … канд. юрид. наук. Пермь, 2005

Эрделевский А. М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. 2003. N 22. С. 8 — 9. Юкша Я.

А. Гражданское право. Учебное пособие. М.: РИОР., 2014.

— 364 с.