Управление имуществом

е.Ситуация оценки № 1Ситуация оценки № 2Ситуация оценки № 13I = 12%I = 17%I = 22%0,120,170,22DPdpdp1/(1+t)nd*РкТекущий год начало0−105 601−105 601−105 601−10 560

Текущий год конец1−1764,6750,89−1575,600,85−1508,270,82−1446,451 год конец2240,580,80 191,790,73 175,750,67 161,642 год конец3549,260,71 390,950,62 342,940,55 302,483 год конец4916,560,64 582,490,53 489,120,45 413,744 год конец51 521,990,57 863,620,46 694,190,37 563,135 год конец657 906,950,5 129 337,470,3 922 574,370,3 017 561,91Текущая стоимость кассовых поступлений на начало текущего года (на 1000 д.е.)19230,7 112 208,106996,44PI = PI =PI =Вариант 2 — Парковочные места расположены на одном уровне, на уровне улицы предусматривают большое количество разнообразных коммерческих помещений. Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо из лестничной клетки. Квартиры одно-, двухи четырех уровневые. Имеется лестничная и лифтовая связь с двором, как из парковочного холла, так и с уровня улицы. Таблица 2.7 — Расчет доходов от аренды

ПоказательЕд. изм.

год201 020 112 012 201 326 280 704

Всего площадейм212 350 1. Жилые помещения 64% Общая площадьм27 904

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами)

м2 5137,605 532,805928,7 034,567745,92Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г 346,50 370,76400,42 432,45484,34Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г 1780,182 051,312373,663 042,093751,682. Торговые помещения 20% Общая площадьм22 470

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами)

м2 1976,1 976,002099,502 223,002346,50Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г 739,20 790,94854,22 922,561033,26Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г 1460,661 562,911793,432 050,842424,553. Парковочные места 6% Мест для автомобилейшт.

92 Парковочные места, приносящие доход

Месс. 8 383 878 787

Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г 1309,1 400,631512,681 633,691829,74Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г 108,39 115,97132,21 142,78159,92Доходы от аренды, всего1000 д.е./г 3349,223 730,194299,305 235,726336,15Таблица 2.8 — Расчет финансовых результатов

ПоказательЕд. изм.

год201 020 112 012 201 326 280 704

Доход от аренды (из раздела I)1000 д.е./г 3349,223 730,194299,305 235,726336,15Арендная плата за участок (с учетом изменения процентных ставок)

1000 д.е./г46,5344,2041,9944,9348,9854,85Содержание и эксплуатация помещений (жилых и коммерческих площадей)

1000 д.е./г 419,73 455,08514,99 629,65736,41Финансирование за счет собственных средств%33 Финансирование за счет привлеченного капитала%67 Процентная ставка%25 Затраты на собственный капитал%26 Инвестиционные затраты1000 д.е./г14 751

Привлеченный капитал1000 д.е./г9883,17 Процент за привлеченный капитал (инвестиционные затраты на возобновление строительства*стоимость привлеченного заемного капитала*доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах)

1000 д.е./г2470,79 252 223,713251976,6 341 729,55481482,47 551 235,3963

Чистый операционный доход1000 д.е./г-2517,32 661,571256,492 009,833074,624 309,49годовая норма амортизационных отчислений%3 Цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства1000 д.е./г10 560

Амортизация 3% (цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства + инвестиционные затраты)

1000 д.е./г759,33 759,33759,33 759,33759,33 759,33Финансовый результат перед уплатой налога1000 д.е./г-3276,65−97,76 497,161250,502 315,293550,16Налог 20%1000 д.е./г 99,43 250,10463,6 710,03Финансовый результат после уплаты налога1000 д.е./г-3276,65−97,76 397,721000,401 852,232840,13Таблица 2.9 — Расчет чистых кассовых поступлений

Показательгод201 020 112 012 201 326 280 704

Заемный капитал (67% от инвестиционных затрат)

9883,179 883,178894,8 537 906,5366918,2 195 929,902Погашение долга в конце года (10%) 988,317 988,317988,317 988,317988,317Заемный капитал в конце года 8894,8 537 906,5366918,2 195 929,9024941,585Уплата процента от стоимости заемного капитала (26% от стоимости в начале года) 2470,79 251 778,97061581,30 721 383,64381185,98 045 годII. Стоимость недвижимости

Цена продажи в конце 5 года61 803,6249

Бухгалтерская стоимость недвижимости в конце 5 года (цена продажи недвижимости в конце 5 года — аморт. отчисления за 5 лет)

58 006,9749

Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 5 года — бухгалтерская стоимость)

3796,65Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж, 20%759,33Цена продажи недвижимости в конце 5 года61 044,2949

Уплачиваемый налог759,33Выплата долга за привлеченный капитал (остаток заемного капитала на конец 5 года)

4941,585Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости55 343,3799

Таблица 2.10 — Расчет затрат на обслуживание долга

ПоказательНачало текущего годагод201 020 112 012 201 326 280 704

Начальная стоимость недвижимости10 560

Инвестиции в строительство14 751

Заемный капитал (67% от инвестиций)

6637,95 Погашение займа -988,317−988,317−988,317−988,317−988,32Годовые финансовые результаты после уплаты налога -97,76 397,721000,401 852,232840,13Амортизационные отчисления, 3% 759,33 759,33759,33 759,33759,33Цена продажи недвижимости 55 343,38Налог с продаж 759,33Платежи по займу 4941,59Кассовые поступления 52 253,61Таблица 2.11 — Расчет рентабельности

Расчетный периодnРк на 1000 д.е.Ситуация оценки № 1Ситуация оценки № 2Ситуация оценки № 13I = 15%I = 20%I = 25%0,150,20,25DPdpdp1/(1+t)nd*РкТекущий год начало0−105 601−105 601−105 601−10 560

Текущий год конец1−3276,65 250,89−2925,580,85−2800,560,82−2685,781 год конец2−97,760,80−77,930,73−71,410,67−65,682 год конец3397,720,71 283,090,62 248,330,55 219,033 год конец41 000,400,64 635,770,53 533,860,45 451,584 год конец51 852,230,571 051,000,46 844,820,37 685,325 год конец652 253,610,5 126 473,300,3 920 370,470,3 015 847,37Текущая стоимость кассовых поступлений на начало текущего года (на 1000 д.е.)P = 14 879,66Р = 8565,52Р = 3891,85Проект 3 — предложение с различными сочетаниями вариантов квартир Парковка на одном этаже. На первом этаже много коммерческих помещений. Здание содержит, в основном, офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. Из парковочного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и с частью офисов. Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки. Таблица 2.12 — Расчет доходов от аренды

ПоказательЕд. изм.

год201 020 112 012 201 326 280 704

Всего площадейм212 350 1. Офисные помещения 63% Общая площадьм27 781

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами)

м2 6224,406 224,406613,437 002,457391,48Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г 623,70 667,36720,75 778,41871,82Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г 3882,164 153,914766,615 450,766444,012. Торговые помещения 20% Общая площадьм22 470

Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами)

м2 1976,1 976,002099,502 223,002346,50Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г 739,20 790,94854,22 922,561033,26Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г 1460,661 562,911793,432 050,842424,553. Парковочные места 10% Мест для автомобилейшт.

73 Парковочные места, приносящие доход

Месс. 65,7065,7069,3569,3569,35Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок)

д.е./ м2/г 1309,1 400,631512,681 633,691829,74Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/10 001 000 д.е./г 86,0092,2 104,90113,30 126,89Доходы от аренды, всего1000 д.е./г 5428,825 808,846664,957 614,908995,46Таблица 2.13 — Расчет финансовых результатов

ПоказательЕд. изм.

год201 020 112 012 201 326 280 704

Доход от аренды (из раздела I)1000 д.е./г 5428,825 808,846664,957 614,908995,46Арендная плата за участок (с учетом изменения процентных ставок)

1000 д.е./г63,4560,2857,2661,2766,7974,80Содержание и эксплуатация помещений (офисных и коммерческих площадей)

1000 д.е./г 779,24 810,41912,731 043,731189,85Финансирование за счет собственных средств%22 Финансирование за счет привлеченного капитала%78 Процентная ставка%25 Затраты на собственный капитал%26 Инвестиционные затраты1000 д.е./г18 684

Привлеченный капитал1000 д.е./г14 573,52 Процент за привлеченный капитал (инвестиционные затраты на возобновление строительства*стоимость привлеченного заемного капитала*доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах)

1000 д.е./г3643,383 279,042914,702 550,372186,31 821,69Чистый операционный доход1000 д.е./г-3706,831 310,262026,463 140,584318,365 909,11годовая норма амортизационных отчислений%3,00 Цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства1000 д.е./г10 560,00 Амортизация 3% (цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства + инвестиционные затраты)

1000 д.е./г877,32 877,32877,32 877,32877,32 877,32Финансовый результат перед уплатой налога1000 д.е./г-4584,15 432,941149,142 263,263441,45 031,79Налог 20%1000 д.е./г 86,59 229,83452,65 688,211006,36Финансовый результат после уплаты налога1000 д.е./г-4584,15 346,35919,311 810,612752,834 025,43Таблица 2.14 — Расчет чистых кассовых поступлений

Показательгод201 020 112 012 201 326 280 704

Заемный капитал (78% от инвестиционных затрат)

4110,484 110,482653,1 281 195,776−261,576−1718,928Погашение долга в конце года (10%) 1457,3 521 457,3521457,3 521 457,3521457,352Заемный капитал в конце года 2653,1 281 195,776−261,576−1718,928−3176,28Уплата процента от стоимости заемного капитала (26% от стоимости в начале года) 1027,62 530,6256239,1552−52,3152−343,78 565 годII. Стоимость недвижимости

Цена продажи в конце 5 года61 785,94146

Бухгалтерская стоимость недвижимости в конце 5 года (цена продажи недвижимости в конце 5 года — аморт. отчисления за 5 лет)

57 399,34146

Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 5 года — бухгалтерская стоимость)

4386,6Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж, 20%877,32Цена продажи недвижимости в конце 5 года60 908,62146

Уплачиваемый налог877,32Выплата долга за привлеченный капитал (остаток заемного капитала на конец 5 года)-3176,28Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости63 207,58Таблица 2.15 — Расчет затрат на обслуживание долга

ПоказательНачало текущего годагод20 112 012 201 320 140 800

Начальная стоимость недвижимости10 560

Инвестиции в строительство18 684

Заемный капитал (78% от инвестиций)

8407,8 Погашение займа -1457,352−1457,352−1457,352−1457,352Годовые финансовые результаты после уплаты налога 346,35 919,311810,612 752,83Амортизационные отчисления, 3% 877,32 877,32877,32 877,32Цена продажи недвижимости Налог с продаж Платежи по займу Кассовые поступления -233,68 339,281230,582 172,80Таблица 2.16 — Расчет рентабельность

Расчетный периодnРк на 1000 д.е.Ситуация оценки № 1Ситуация оценки № 2Ситуация оценки № 13I = 12%I = 18%I = 25%0,120,180,25DPdpdp1/(1+t)nd*РкТекущий год начало0−105 601−105 601−105 601−10 560

Текущий год конец1−4584,150,89−4092,990,85−3884,870,80−3667,321 год конец2346,350,80 276,110,72 248,740,64 221,662 год конец3919,310,71 654,350,61 559,520,51 470,693 год конец41 810,610,641 150,680,52 933,890,41 741,634 год конец52 752,830,571 562,030,441 203,290,33 902,055 год конец668 951,940,5 134 933,200,3 725 541,970,2 618 075,34Текущая стоимость кассовых поступлений на начало текущего года (на 1000 д.е.)PI =23 923,37PI =14 042,54PI =6184,04Выводы

Наилучший финансовый результат после уплаты налога получаем в проекте «Офисно коммерческое здание», — за счет высокого дохода от аренды, высокого оперативного чистого дохода и большой доли привлеченного капитала в инвестиционных затратах — 78%. Наименьший финансовый результат после уплаты налога приносит проект «Многоэтажное блокированное жилое здание», так как, несмотря на высокий доход от аренды, доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах невелика-45%.По обслуживанию заемного капитала наиболее выгодным является проект «Коммерческо-жилое здание», за счет небольшой доли заемного капитала67%. Наименее выгодным является проект «Офисно-коммерческое здание», так как доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 78%.Наиболее выгодным является проект «Офисно-коммерческое здание», так как у него самая высокая цена продажи недвижимого имущества — 61 785,94 тыс. руб. и чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости — 23 923,37 тыс. руб. при уровне дисконта — 12%. Наименее выгодным является проект «Коммерческо-жилое здание». Наибольшие кассовые поступления у проекта «Офисно-коммерческое здание», этот проект является наиболее выгодным также и за счет больших инвестиций в строительство, по сравнению с другими проектами. Наименьшие кассовые поступления у проекта"Коммерческо-жилое здание", на это влияют небольшая доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах и сравнительно маленькие инвестиции в строительство. Рассчитав накопленный дисконтированный денежный поток и чистый дисконтированный доход, получаем, что предприятие остается в плюсе и получает доход только при реализации всех проектов. Наиболее выгодным по сроку окупаемости и чистому дисконтированному доходу является проект «Офисно-коммерческое здание». Список используемой литературы

Адельмейер М. Опционы КОЛЛ и ПУТ: Экономическое и математическое содержание опционов. М., 2009

Виленский П. Л., Лившиц В. Н., Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. М.: Дело, 2011

Гусев А. А. Метод реальных опционов в оценке бизнеса и инвестиций. М.: РИОР, 2009

Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2009. 1342 с. Лимитовский М. А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках. М.: Дело, 2010.

527 с. Лычагин М. В. Финансовая экономика: Курс лекций для магистрантов. Новосибирск: Изд-во СОРАН, 2011

Макмиллан Лоуренс Г. Опционы как стратегическое инвестирование.

3-е изд. М.: Евро, 2009

Мкртчян Г. М., Морозов В. П., Рымаренко М. В., Скопина Л. В. Метод реальных опционов как эффективный инструмент экономической оценки запасов // Наука и образование.

2011. Т. 3. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов //Финансовый директор. 2008. № 7.Применение теории опционов для оценки компаний // Рынок ценных бумаг. 2010. № 12.Интернет-сайт: www.finmanager.ru