Тенденции развития первичного рынка элитного жилья: На примере Санкт-Петербурга

Актуальность исследования. Одной из наиболее актуальных проблем развития строительной отрасли является исследование состояния и перспектив развития различных сегментов строительного рынка. В настоящее время в практике российского строительства появились некоторые достаточно часто употребляемые термины и понятия, которые с методологической и теоретической точек зрения являются не только недостаточно проработанными, но с точки зрения понятийного аппарата и неоднозначно трактуемыми. Сегодня в научной литературе и в общественной практике наблюдается повышенное внимание к объектам элитного строительства, как одного из специфических сегментов строительного рынка. Становление рыночных отношений в России стимулировало повышенный интерес к созданию подобных объектов, их идентификации и выявлению тенденций развития данного сегмента. Возникли разногласия по вопросам классификации элитных объектов строительства, а так же методов их оценки.

К сожалению, теоретических исследований и практических работ в области оценки эффективности строительства элитного жилья достаточно мало. Существует проблема отнесения объектов строительства к сегменту элитного жилья или жилья повышенной комфортности, отсутствуют точные критерии оценки данного сегмента недвижимости, не существует четкого понятия «элитности» объектов. Как следствие, существует проблема оценки элитного строительства.

Детальное рассмотрение существующих научных работ, публикаций СМИ показало, что направление элитного строительства имеет ряд спорных моментов, в том числе в сфере анализа оценки рисков, возникающих при создании элитного продукта и исходных предпосылок их возникновения, а также в области оценки элитной недвижимости и принципов ценообразования.

Между тем, значимость элитного строительства в экономике города имеет глобальное значение, как фактор развития социальной и экономической сферы, отчислений в городской бюджет, развития и своего рода реконструкции центральных районов, улучшения внешнего архитектурного облика города.

Степень разработанности проблемы. Существенный вклад в разработку теоретических и методологических вопросов инвестиционно-строительного комплекса в целом и Санкт — Петербурга в частности внесли труды Панибратова Ю. П., Каплана J1.M., Заренкова В. А., Грабовый П. Г., Асаула А. Н., Бузырева В. В., Батрака А. В., Ершовой С. А., Ларионова А. Н., Бланка И. А., Васильева В. М., Варламова Н. В., Роботова А. С., Васильевой Н. В., Смирнова Е. Б., Рыбнов Е. И., Клюева А. Ф., Барановской Н. И., Казанского Ю. Н, и др., которые и послужили теоретической и методологической основой диссертационного исследования.

Различные теоретические и практические аспекты оценки и управления элитной недвижимостью достаточно разработаны зарубежными специалистами. Среди них нами были выделены: П. Дойль, Д, Янг, М. Шилдс, П. Уо-кер и др.

Обзор отечественной и зарубежной научной литературы показал, что до настоящего времени не существует единого понятийного аппарата категории жилья «элитное», и «повышенной комфортности», практически отсутствуют работы по методическому обоснованию оценки риска, возникающего при проектировании и строительстве данных объектов, не определена система оценки объектов элитного строительства, отсутствует опыт практического управления элитными объектами.

На основании вышеуказанного, можно сделать вывод о том, что исследования, посвященные анализу состояния и тенденций развития первичного элитного рынка жилья, практически отсутствуют, что вызывает споры о и разногласия по данному вопросу, а также неоднозначные выводы.

В связи с этим отметим, что научная и практическая значимость обозначенной проблемы, недостаточная разработанность ее методологических и методических аспектов, проведенный в диссертационном исследовании анализ тенденций развития элитного строительного рынка, а также методов определения их себестоимости и предопределили актуальность настоящей работы.

Работа соответствует п. 15.56 «Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов» паспорта специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).

Объектом исследования является первичный рынок элитной недвижимости в Санкт-Петербурге.

Предметом исследования являются тенденции развития первичного рынка элитного жилья в СанктПетербурге.

Целью диссертационной работы — является создание научно-методических основ управления первичным рынком элитного жилья в Санкт-Петербурге на основе идентификации объектов, определения их рыночной стоимости и выявления тенденций развития данного сегмента.

Для достижения указанной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи: проанализирована динамика развития инвестиционно-строительной сферы на примере Санкт-Петербургауточнено понятие и разработана классификация элитного жилья и жилья повышенной комфортностипроведен анализ состояния рынка элитного жилья в России и зарубежных странахразработаны рекомендации по кластеризации создаваемых объектов элитной жилой недвижимостипроанализирован процесс взаимодействия инвестора, застройщика и органов государственного управления при создании объектов элитной недвижимостиразработана модель определения затрат на строительство элитных объектоввыявлены тенденции развития рынка элитной недвижимости в Санкт — Петербургевыявлены тенденции развития отдельных сегментов рынка элитной недвижимости в Санкт — Петербурге, таких как загородное коттеджное строительство и городское «клубное» жильевыявлена связь строительства элитных объектов с развитием смежных отраслей и региона в целом. Теоретической и методологической основой исследования явились фундаментальные и прикладные разработки в области анализа состояния и выявления тенденций развития строительного рынка, управления рисками, принятия управленческого решения, научные труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов по экономике и менеджменту в строительстве, а также материалы социально-экономических исследований Санкт-Петербургского Союза строительных компаний и практики работы инвестиционно-строительных компаний.

Исследование строилось на принципах системного подхода, методах логического анализа и синтеза, методах статистического анализа, в том числе использованы метод экспертных оценок, метод моделирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании теоретических положений и разработке практических рекомендаций инвестиционно-строительной организации в процессе выявления класса создаваемого объекта, определения его рыночной стоимости при проектировании и строительстве объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге, позволяющих повысить качество принятия управленческих решений и обосновать цену продажи.

Научную новизну определяют следующие результаты: — уточнена сущность и разработана система факторов и признаков отнесения создаваемого объекта к тому или иному классу элитного жилья, сгруппированных по уровням и показателям, позволяющих создать базу для установления цены на объект;

— разработана схема взаимодействия инвесторов, застройщиков и органов управления при создании объектов элитной недвижимости, позволяющая выявлять затраты;

— предложена модель, позволяющая дать количественную оценку затрат на создание объекта элитной жилой недвижимости;

— на основе анализа состояния рынка элитной недвижимости в целом и отдельных ее сегментов, выявлены основные тенденции и разработаны прогнозы развития рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге;

— выдвинута гипотеза о наличии связи между развитием рынка элитной недвижимости и развитием различных отраслей народного хозяйства. Научная и практическая значимость результатов исследования заключается в развитии основных положений теории управления при прогнозировании развития отдельных сегментов инвестиционно-строительной сферы, для их использования в практической деятельности инвестиционно-строительной организации. Практическая значимость диссертационной работы заключается в возможности применения предложенной методики идентификации объектов элитной недвижимости, модели взаимодействия инвесторов, застройщиков и органов управления в процессе создания объектов элитной жилой недвижимости, обоснования рыночной стоимости объекта. Применение методики идентификации объектов и схемы взаимодействия позволяет выявить центры затрат, спрогнозировать и минимизировать возможные потери в условиях динамичного конкурентного рынка.

Разработанная методика выявления тенденций развития рынка элитной жилой недвижимости и отдельных ее сегментов также может быть использована при подготовке специалистов с высшим образованием по специальностям: «Менеджмент», «Экономика строительства», «Управление и экспертиза недвижимости» и др.

Внедрение результатов диссертационного исследования. Разработанные модели внедрены в производственный процесс компании холдинг RBI, разработаны соответствующие внутренние Регламенты компании, рекомендации используются при утверждении принципов ценообразования.

Разработанные автором методы идентификации объектов и определения рыночной цены использовались в практике работы инвестиционно-строительных организаций при строительстве объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге.

На защиту выносятся:

— разработанная автором классификация объектов дорогого жилья, позволяющая отнести объект к типу элитного или комфортного жилья, уточнить его характеристики и классность;

— предложенный автором целевой метод определения затрат на создание объекта недвижимости;

— выявленные тенденции развития рынка дорогого жилья;

— выявленные тенденции развития отдельных сегментов элитной недвижимости — коттеджного и клубного жилья.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования докладывались на 56-й, 57-й, 58-й конференции студентов, аспирантов и молодых ученых, проведенных в 2003;2005гг. в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете.

Предложенные методы идентификации объектов и определения их рыночной цены прошли апробацию при чтении лекций по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка собственности», для студентов кафедры «Экономики строительства» и «Экспертиза и управления недвижимостью» Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 5 научных работы общим объемом 2,5 п.л. в сборниках трудов Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Структура и основное содержание диссертации. Диссертация подготовлена на кафедре экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и списка использованной литерату.

Выводы по третьей главе:

1. На основании проведенного анализа рынка нового жилищного строительства автором было выявлено, что рынок элитной недвижимости в России существует и развивается.

2. Исследование спроса показало, что на сегодняшний день, даже не смотря на кажущееся обилие предложения в сфере коттеджного строительства спрос в большинстве своем неудовлетворен. На наш взгляд, этот сегмент рынка находится на начальном этапе развития, так как в городе находится большое количество неосвоенных территорий для элитной коттеджной застройки.

3. Исходя из текущего состояния российской экономики, показателей темпов роста, а также устойчивого роста покупательской способности населения, можно с уверенностью сказать, что рынок загородной элитной недвижимости будет активно расти и развиваться. На сегодняшний день его характеризуют несоответствие спроса и предложения.

4. Текущее состояние рынка городской «клубной» элитной застройки, по мнению автора, может быть описано как равновесное, характеризующееся относительной сбалансированностью предложения и платежеспособного спроса, что подтверждается стабильным объемом продаж на рынке элитного жилищного строительства.

5. Рост предложения на рынке элитного строительства в купе с относительно низкой емкостью рынка дорогого жилья предъявляет более жесткие требования к понятию «элитности» жилья.

6. Соотношение спроса и предложения в настоящее время сбалансировано: сегмент очень узкий — покупают те же, кто продает. Элитное жилье — это, как правило, второе или третье жилье инвестора. На данный момент, по мнению автора, наметилось небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних покупателей.

7.На основе анализа состояния рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга в целом и отдельных его сегментов, автором была выдвинута гипотеза взаимосвязи рынка элитной недвижимости как фактора, способствующего (а в отдельных случаях и катализирующего) развитию различных отраслей народного хозяйства (строительных материалов, новых технологий и инновационных разработок, архитектурно-проектных и дизайнерских решений), подготовке высокопрофессиональных кадров, а также способствующего повышению ценности отдельных земельных участков и кварталов городских территорий, то есть территориально-планировочному развитию города в целом.

Заключение

.

По результатам проведенного нами исследования было отмечено следующее:

1. На сегодняшний день в России и Санкт — Петербурге в частности существует проблема подмены понятий комфортного и элитного жилья и наблюдается отсутствие признаков отнесения жилья к тому или иному сегменту. В ходе диссертационного исследования автором была проанализирована вся недвижимость города, позиционируемая компаниями-застройщиками как элитная, разработана классификация объектов дорогого жилья, позволяющая отнести объект к типу элитного или комфортного жилья, уточнить его характеристики и классность. Был уточнен понятийный аппарат и предложены рекомендации по кластеризации дорогого жилья.

2. Автором была предложена схема, учитывающая взаимосвязь инвестора, застройщика и государственных органов управления при возникновении негативных ситуаций в процессе создания элитного объекта.

3. Автором была предложена модель затрат на строительство элитного объекта, которая позволяет учитывать специфику создания элитного продукта, ориентируемая на индивидуальный подход к ценообразованию, возможности инвестора, его желания и предпочтения, а также затраты конкретного застройщика.

4. Управление рисками при строительстве элитных объектов представляет собой процесс, связанный с выявлением, оценкой и минимизацией рисков. Основная цель — повышение эффективности работы компании. Инвестиционно-строительной компании, ориентируемой исключительно на строительство элитной недвижимости, рекомендуется в обязательном порядке создавать в структуре компании отдел управления рисками. В области элитного строительства для управления рисками могут использоваться либо распределительная, либо концентрированная модель. Распределенная модель подразумевает собой разбиение рисков по группам. Каждая группа рисков (строительные, финансовые, юридические и проч.) управляется отделом, к которому они непосредственно относятся, через формальное включение целей по управлению рисками в общий список целей этого отдела, где непосредственно возникают риски. Подразделение по управлению рисками не участвует в оперативном управлении рисками. При создании концентрированной модели всеми рисками, возникающими в процессе проектирования и строительства нового элитного объекта, занимается одно подразделение, то есть, все функции концентрируются в рамках одного отдела, оперативно влияющего на все аспекты управления рисками.

5. При определении эффективности инвестирования рекомендуется использовать традиционные (наиболее часто употребляемые) модели оценки эффективности, однако предпочтение отдается методу NPV (метод дисконтирования). Рекомендуется расчеты по данному методу приводить с увязкой со схемой процесса взаимодействий инвестора, застройщика и государственных органов управления.

6. На основании проведенного анализа рынка элитного жилья было выявлено что: a. данный рынок является постоянным, не подвержен коньюктур-ным изменениямb. понятие элитности жилья существенно зависит от места (страны, города) — c. оценивать элитную недвижимость возможно исходя из существующих именно в конкретном городе запросов и критериев потребителейd. понятие элитности жилья существенно меняется во времени, поэтому необходимо фиксировать критерии элитности для текущего периода времениe. ценовой диапазон элитного жилья также меняется во времени в силу рыночных условий и опять же зависит от регионаf. некоторые характеристики элитного жилья, такие как размеры дома, число квартир в нем, понятие престижности местоположения, как критерий элитности расплывчаты, неоднозначны и субъективныg. принципиально важным является выделение существенно значимых факторов различных типов элитного жилья (дома в дорогих жилых комплексах, и «клубные дома», загородные элитные коттеджи), в соответствии с которыми и проводить дальнейшие исследования. Это обусловлено тем, что покупатели квартир в жилых комплексах тяготеют к демонстративному потреблению, к открытой демонстрации своей успешности, а жильцов «клубных домов» в первую очередь интересует обособленность, закрытость, автономность, тайна и безопасность частной жизни. Мотивы покупки квартиры, предпочтения, состав покупателей и т. п. в этих случаях абсолютно различныh. не смотря на то, что на рынке возникла объективная потребность в единой классификации элитного строительства, мы считаем, что предложенные нами в работе критерии элитности постоянно меняются (и будут продолжать меняться) в связи с тем, что рынок не стоит на месте, а постоянно развивается.

7. На основе анализа состояния рынка элитной недвижимости в целом и отдельных ее сегментов, были выявлены основные тенденции и разработаны прогнозы развития рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге. Автором было предложено анализировать развитие каждого сегмента рынка элитного строительства отдельно: тенденции развития рынка загородного коттеджного строительства и развитие рынка строительства городского «клубного» жилья.

8. На основе анализа состояния рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга в целом и отдельных его сегментов, была выдвинута гипотеза о том, что создание объектов элитной недвижимости является катализирующим фактором, способствующим развитию различных отраслей народного хозяйства (рынка строительных материалов, новых технологий и инновационных разработок, архитектурно-проектных и дизайнерских решений), подготовке высокопрофессиональных кадров, а также способствующим повышению ценности отдельных земельных участков и кварталов городских территорий, то есть территориально-планировочному развитию города в целом.