Понятие, виды и значение жилищного фонда

Жилищный кодекс РФ (ч. 1 ст. 19) определяет жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. Этот фонд подлежит учету в соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации.

Виды жилищного фонда. Жилищный фонд классифицируется в зависимости:

• — от формы права собственности жилищного фонда;
• — целей использования жилищного фонда.

В зависимости от формы права собственности на жилые помещения, входящие в фонд, жилищный фонд согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ подразделяется:

• — на частный жилищный фонд;
• — государственный жилищный фонд;
• — муниципальный жилищный фонд.

В 2014 г. жилищный фонд Российской Федерации насчитывал 3,369 млрд кв. м, а средняя обеспеченность жильем составила 23,4 кв. м общей жилой площади^[1].

Под частным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц (п. 1 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ). При этом не ограничивается право частной собственности ни по количеству, ни по стоимости недвижимости (ст. 213 ГК РФ).

Под государственным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности двум субъектам жилищного права (п. 2 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ):

• а) Российской Федерации — жилищный фонд Российской Федерации;
• б) субъектам РФ — жилищный фонд субъектов РФ.

Жилищный фонд Российской Федерации находится либо в хозяйственном ведении государственных федеральных предприятий, либо в оперативном управлении государственных федеральных учреждений.

Право хозяйственного ведения означает, что предприятие распоряжается принадлежащими ему жилыми помещениями самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными правовыми актами (ст. 294, 295 ГК РФ).

Право оперативного управления означает, что государственное учреждение или казенное предприятие может осуществлять в отношении жилых помещений, закрепленных за ними, правомочия собственности ограниченно: лишь в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их деятельности и заданиями собственника жилых помещений, а также назначением последних (ст. 296—299 ГК РФ).

Жилищный фонд субъектов РФ находится в ведении и распоряжении местных государственных органов исполнительной власти субъектов РФ.

Под муниципальным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п. 3 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).

Муниципальный жилищный фонд создан путем передачи в собственность муниципальных образований жилых помещений, находившихся ранее в государственной собственности местных Советов. Особенностью муниципального жилищного фонда является то, что им управляют органы местного самоуправления в лице органов и лиц, указанных в законе (ст. 132 Конституции РФ, ст. 125 и 215 ГК РФ). Жилые помещения этого жилищного фонда закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Любое решение органа местного самоуправления в отношении закрепленного за ним жилищного фонда, не противоречащее закону, не требует согласования либо утверждения государственного органа и не может быть отменено ни в судебном, ни в административном порядке согласно Конституции РФ. Муниципальный жилищный фонд постепенно уменьшается за счет приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на следующие виды (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ):

• а) жилищный фонд социального использования;
• б) индивидуальный жилищный фонд;
• в) жилищный фонд коммерческого использования;
• г) специализированный жилищный фонд.

Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 10 ЖК РФ).

Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном Ж К РФ порядке малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, Малоимущими гражданами в целях ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ).

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном Ж К РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49).

В ст. 51 ЖК РФ определены категории граждан, которые признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма регламентируются ЖК РФ. Подробно правила регулирования отношений, возникающих по договору социального найма жилого помещения, будут рассмотрены в последующих главах.

Наймодателем, но договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:

• 1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
• 2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством РФ^[2].

По договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования жилые помещения могут быть предоставлены гражданам, признанным по установленным Ж К РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, признанным по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ или актом представительного органа местного самоуправления^[3], нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (ст. 91.13—91.15 ЖК РФ), в случае, если:

• 1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с ч. 2 ст. 91.3 ЖК РФ;
• 2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта РФ порядке.

По договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования жилые помещения не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утверждается Правительством РФ^[4]. В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок, но истечении срока действия ранее заключенного договора (ст. 91.1, 91.5−91.12 ЖК РФ).

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ в ЖК РФ введен раздел «Наемные дома». Предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с ч. 2—4 ст. 91.16 ЖК РФ. Наемные дома могут быть предназначены как для социального, так и коммерческого использования. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем 50%, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем 50%.

Под индивидуальным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, используемых в следующих целях (и. 3 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ):

• а) гражданами — собственниками таких помещений:
  • — для своего проживания;
  • — проживания членов своей семьи;
  • — проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования;
• б) юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных в п. «а» условиях пользования.

Основными источниками пополнения индивидуального жилищного фонда являются:

• а) для граждан:
  • — строительство жилых домов (за счет личных средств с использованием государственного кредита, безвозмездных субсидий, займов и других средств);
  • — приватизация;
  • — совершение гражданско-правовых сделок (купли-продажи, мены, дарения, ренты);
  • — наследование;
• б) для юридических лиц:
  • — строительство жилых домов (на условиях либо долевого участия в строительстве, либо самостоятельного строительства);
  • — приобретение жилых домов по гражданско-правовым договорам.

Принудительное изъятие жилого помещения у его собственника возможно лишь при условии предварительного и равноценного его возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Под жилищным фондом коммерческого использования понимается совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Для коммерческого использования могут быть предназначены наемные дома. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений (ст. 91.16 ЖК РФ).

Правила заключения договора коммерческого найма, а также возникающие в связи с ним у сторон права и обязанности регламентируются гл. 35 ГК РФ. Подробно о правилах регулирования отношений, возникающих по договору коммерческого найма, сказано в последующих главах данного пособия.

Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по особым правилам (п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Подробнее о правилах регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением жилых помещений специализированного жилищного фонда, сказано в параграфе 2.3 данного учебника (также ст. 99—109 ЖК РФ).

Значение дифференциации жилищных фондов состоит в том, что правовой режим для жилых помещений различных жилищных фондов неодинаков, поэтому правовой режим конкретного жилого помещения и правовой статус лица, проживающего в нем, зависят от того, в какой фонд включено это помещение.

• [1] http://ruxpert.ru/%D0%96%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D1%91_%D0%B2_%D0%A0%D0% В Е% D1%81% D1%81% D0% В8% D0% В8
• [2] См.: Требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам наймажилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилыхпомещений частного жилищного фонда, утвержденные постановлением Правительства РФот 5 декабря 2014 г. № 1318.
• [3] Согласно ст. 25 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ до установления законом субъекта РФ порядка определения органами местного самоуправления доходаи стоимости подлежащего налогообложению имущества граждан и постоянно проживающихсовместно с ними членов их семей, максимального размера этого дохода и стоимости такогоимущества в соответствии с п. 1 ч. 1 и ч. 2 ст. 91.3 Ж К РФ указанный порядок может бытьустановлен актом представительного органа местного самоуправления.
• [4] См.: постановление Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. № 1318 «О регулированииотношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».