Управление объектами нежилого фонда в городах. 
Аренда. 
Доверительное управление

Аренда (наем имущества) — это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности; способ реализации отношений собственности.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могут передаваться и в наем.

(социальный или коммерческий) — гражданам, и в аренду — юридическим лицам (ст. 671—688 ГК РФ).

Арендная плата — денежная оплата права пользования арендуемым имуществом, определяемая договором об аренде.

Арендная плата выполняет функции:

• 1) возмещения стоимости объекта недвижимости;
• 2) накопления;
• 3) стимулирования трудовой активности.

Принципы аренды приведены на рис. 8.7.

Рис. 8.7. Принципы аренды

В состав арендной платы (А_п) входят:

• 1) амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (А_м);
• 2) средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (С_к);
• 3) налог на имущество (Н_и);
• 4) арендный процент — часть прибыли от использования имущества (П_а).

Первые три элемента образуют возвратную стоимость (В_с):

В методическом отношении различают верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница — максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней норме прибыли у арендатора:

Нижняя граница — минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества:

Конкретная величина арендной платы — предмет договора в этих границах.

Срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, т. е. на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключенному договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и др.).

Существенное значение для аренды недвижимости имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта.

Капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а текущий — на арендатора (ст. 616 ГК РФ).

Капитальный ремонт необходимо производить в срок, установленный договором, а если он не определен, — в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено действующим законодательством или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению.

Текущий ремонт проводит арендатор, так как именно он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и пр.).

Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимого объекта, производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, а во втором — все произведенные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Только при аренде предприятия сохраняется право арендатора требовать возмещения неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.

Порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в том числе договоров аренды, закреплен Федеральным законом от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О концессионных соглашениях“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В Санкт-Петербурге Концепцией управления недвижимостью города передача объектов недвижимости в аренду рассматривается как возобновляемый источник доходов бюджета Санкт-Петербурга.

Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие значительный совокупный эффект, высокий уровень ликвидности и не нуждающиеся в капитальных вложениях.

При передаче объектов недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие общие условия:

• а) уровень арендной платы не должен создавать дискриминационные условия на рынке недвижимости, что означает безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, направленного на выравнивание ставок арендной платы для частной и государственной недвижимости;
• б) использование государственной недвижимости в коммерческих целях предполагает равенство всех категорий арендаторов, т. е. отсутствие практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях;
• в) соблюдение принципа прозрачности требует равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, предлагаемых к сдаче в аренду;
• г) риски, возникающие в процессе эксплуатации объекта недвижимости, должны быть четко сформулированы и распределены между собственником и арендатором;
• д) арендаторам, выполняющим все условия договора аренды, может разрешаться субаренда с соблюдением уведомительного порядка.

В Санкт-Петербурге определение ставок аренды объектов нежилого фонда города регулируется специальным законодательством^[1].

Арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки на основе Методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург (далее — Методика).

Массовая оценка — метод оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости в Санкт-Петербурге.

Индивидуальная оценка — метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости, базирующийся на учете всех существенных характеристик объекта, состояния рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, условий договора аренды.

Базовая рыночная ставка аренды (А_б) за 1 м² в год, руб., определяется для каждого из трех видов использования объекта — офисная, торговая, производственно-складская — по следующей формуле:

где Ад — базовая ставка за 1 м² в год, руб.; К_} — коэффициент местоположения; К₂ — коэффициент площади; К₃ — коэффициент этажа; К₄ — коэффициент состояния; К₅ — коэффициент типа входа; К_в — коэффициент типа здания; К₇ — коэффициент благоустройства; I — индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга.

Для определения значений указанных коэффициентов используются факторно-стоимостные модели соответствующих секторов рынка аренды объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга, построенные методами корреляционно-регрессионного анализа в рамках мониторинга сделок аренды объектов недвижимости Санкт-Петербурга.

При наличии запрета на то или иное использование из трех перечисленных А_б для него принимается равным 0, т. е. функции использования, запрещенные применительно к данному объекту нежилого фонда, из расчета исключаются.

Независимо от предполагаемого (или текущего) использования помещения арендатором из трех значений А_б (торговой функции, офисной функции, производственно-складской функции) выбирается мак- 3 базовые ставки за 1 м² в год в рублях); от 21 декабря 2005 г. № 1958 «О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург (с изм. на 11 декабря 2007 г.). URL: http://www.commim.spb.rU/Portals/0/files/docs/arenda_ nf/1958.dochttp://www.commim.spb.ru/Portals/0/files/docs/arenda_nf/1958.dochttp:// www.commim.spb. ru/Portals/0/files/docs/arenda_nf/1958.dochttp://www.commim.spb. ru/Portals/0/files/docs/arenda_nf/1958.dochttp://www.commim.spb.ru/Portals/0/files/ docs/arenda_nf/1958.doc симальное значение (Ag_max), если оно является вариантом наилучшего использования объекта.

Рыночная ставка, руб., рассчитывается по формуле.

где К_ар — арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления помещений в аренду, в соответствии с Методикой, по сравнению с практикой вторичного рынка; К_ар принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.

Расчетная ставка аренды за 1 м² в год, руб., для помещения рассчитывается по формуле

где К_с — коэффициент социальной значимости деятельности арендатора.

Общая сумма выплат, руб., за арендуемое помещение за квартал определяется по формуле.

где S — общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта, м².

Приведем порядок расчета некоторых коэффициентов из формулы для расчета Ag.

Коэффициент этажа К₃. Этот коэффициент определяется по формуле

где К_э — коэффициент, учитывающий этаж расположения объекта; К_Т — коэффициент, учитывающий расположение объекта на техническом этаже, при этом для объектов, расположенных на техническом этаже, К_т= 0,8, для иных объектов K_r= 1.

Коэффициент состояния К₄. Классификация технического состояния объектов такова.

«Евростандарт» — объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и (или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.

Отличное — объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.

Нормальное — объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Удовлетворительное — объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

Для объектов, которые без проведения ремонта непригодны для использования по функциональному назначению, используется коэффициент состояния «удовлетворительное».

Коэффициент типа здания К₆. К типу здания «капитальное деревянное» относятся капитальные здания, имеющие бревенчатые стены или деревянные каркасные стены с засыпкой.

Коэффициент благоустройства К₇. Этот коэффициент определяется по следующей формуле:

где К_эл — коэффициент отсутствия электроснабжения; К_ад — коэффициент отсутствия водоснабжения; К_т — коэффициент отсутствия отопления; К_т — коэффициент отсутствия канализации.

При наличии элемента благоустройства соответствующий коэффициент принимается равным 1.

Считается, что элемент благоустройства есть, если существует техническая возможность его подключения (установки). Водоснабжение и канализация в помещении отсутствуют, если персонал, работающий в нем, не имеет доступа ни к одному из мест общего пользования, оснащенных соответствующими удобствами и находящихся в здании.

Определение коэффициента социальной значимости К_с необходимо для корректировки рыночной ставки с учетом социальной значимости вида использования конкретного помещения (здания).

При утверждении закона Санкт-Петербурга о бюджете на очередной финансовый год устанавливается предельная сумма средств бюджета города, соответствующая сумме выпадающих доходов бюджета в результате предоставления льгот по арендной плате. Предоставление льгот осуществляется в пределах указанной суммы.

С 1 января 2007 г. для осуществления социально значимых видов деятельности в аренду могут предоставляться только объекты, входящие в Фонд социально значимых объектов.

Индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году (I) утверждается Правительством Санкт-Петербурга каждые три года на основании прогнозных данных о развитии рынка аренды объектов нежилого фонда города и составляет¹:

• • в 2009 г. — 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2008 г.;
• • в 2010 г. — 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2009 г.;
• • в 2011 г. — 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2010 г.;
• • в 2012 г. — 1,06 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2011 г.;
• • в 2013 г. — 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2012 г.;
• • в 2014 г. — 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2013 г.^[2][3].

Для всех арендаторов городских помещений в Санкт-Петербурге предоставляются следующие льготы:

• • продление договора аренды на 10 лет, если помещение выставляется на торги (для добросовестных арендаторов);
• • авансирование арендной платы (без учета дисконтирования) для арендаторов, чьи помещения выставляются на аукцион;
• • мораторий на продажу помещений добросовестных арендаторов сроком на один год.

В Санкт-Петербурге арендаторам предоставляется возможность возмещения городом затрат на выполнение работ по капитальному ремонту и производству иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда^[4].

Возмещение затрат арендатора на выполнение ремонтных работ осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за объект нежилого фонда, на сумму произведенных затрат или части затрат (на капитальный ремонт основных конструкций объекта в связи с неудовлетворительным техническим состоянием, подтвержденным материалами обследования; на работы по сохранению объекта культурного наследия (для объектов нежилого фонда, являющихся зданиямипамятниками либо расположенных в зданиях-памятниках); на работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов к объекту социальной инфраструктуры и т. д.).

Затраты на косметический ремонт, отделочные работы и работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, устройство дополнительных входов, выполнение мероприятий по обеспечению нормативной звукоизоляции, пожарной безопасности, проведение работ по обеспечению технологических процессов, а также работы, связанные с обеспечением дополнительным тепло-, энергои водоснабжением), не возмещаются.

Уменьшение установленной арендной платы на сумму затрат арендатора на выполнение ремонтных работ осуществляется путем прекращения обязанности арендатора по уплате арендной платы на период возмещения затрат:

где СО — период возмещения затрат, мес.; ЗС — сумма затрат арендатора на проведение ремонтных работ (без учета НДС) по видам работ, подлежащим возмещению, в соответствии с проектно-сметной документацией; АП — месячная сумма арендной платы в рублях согласно договору аренды объекта нежилого фонда (без учета льгот по арендной плате и НДС).

Данный порядок не применяется при проведении капитального ремонта фасада здания, находящегося в общей долевой собственности Санкт-Петербурга и иных субъектов гражданского права, либо при наличии в здании объектов нежилого фонда, находящихся в собственности иных субъектов гражданского права.

Возмещение затрат арендатора на выполнение ремонтных работ оформляется дополнительным соглашением к договору аренды объекта нежилого фонда.

Специалисты и практики считают, что аренда по сравнению с доверительным управлением имеет ряд недостатков.

Во-первых, затруднены управление и контроль за развитием объекта недвижимости, причем интересы арендатора и арендодателя в этой области могут не совпадать, а средства управления и контроля являются чисто административными и предъявляют достаточно жесткие требования к проработке договора аренды в части ограничений и обременении.

Во-вторых, арендная плата фиксирована и не зависит от результатов использования арендованного имущества. Доверительное управление недвижимостью во многом решает эти проблемы. Интересы собственника и управляющего совпадают. Прибыль от использования объекта недвижимости, за исключением вознаграждения управляющему, переходит в распоряжение собственника. Собственник имеет возможность осуществлять эффективный контроль за деятельностью управляющего.

Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществить управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Собственник, пока действует договор доверительного управления имуществом, не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию или распоряжению переданным в доверительное управление имуществом.

Важно иметь в виду, что отношения такого рода могут возникнуть как для частной, так и для публичной собственности. Предметом договора доверительного управления является совершение доверительным управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя, если только какие-то из них прямо не исключены законом или договором.

Когда собственник сам использует свое имущество, ему принадлежат и поступления, полученные в результате использования этого имущества (ст. 136, 218 ГК РФ). Однако и бремя его содержания полностью ложится на собственника (ст. 210 ГК РФ). Институт же доверительного управления имуществом позволяет собственнику или назначенному им лицу извлекать выгоду из имущества, не неся бремени содержания этого имущества. Все заботы о его содержании и использовании возлагаются на другое лицо — доверительного управляющего.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

Договор доверительного управления имуществом подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 ГК РФ).

Договор доверительного управления имуществом может быть как возмездным, так и безвозмездным. Возмездный характер договор приобретает, когда в нем определены размер и форма вознаграждения управляющему. При отсутствии таких сведений в договоре он считается не заключенным, поскольку в ст. 1016 ГК РФ размер и форма вознаграждения управляющему отнесены к существенным условиям договора доверительного управления имуществом.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Договор доверительного управления заключается обязательно только в письменной форме (п. 1 ст. 1017 ГК РФ).

В содержании договора доверительного управления в обязательном порядке должны быть указаны существенные условия договора (п. 1 ст. 1016 ГК РФ):

• • состав (перечень) имущества, передаваемого в управление;
• • наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• • размер и форма вознаграждения, если это предусмотрено договором. Форма и размер вознаграждения устанавливаются в договоре самими сторонами. Размер и форма вознаграждения могут быть определены специальными нормативными актами;
• • срок действия договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Объектами доверительного управления могут быть:

• • предприятия и другие имущественные комплексы;
• • отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;
• • ценные бумаги;
• • права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;
• • исключительные права и другое имущество (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

В доверительное управление может быть передано государственное, муниципальное и частное имущество. Однако имущество, находящееся в хозяйственном ведении унитарного предприятия или оперативном управлении казенного предприятия либо учреждения, не может быть передано в доверительное управление.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего (п. 1 ст. 1018 ГК РФ). С этой целью имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет. Более того, для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет (п. 1 ст. 1018 ГК РФ).

Несоблюдение этого условия может привести к тому, что доверительному управляющему, отразившему полученное в управление имущества на собственном балансе, придется уплатить налоги, как если бы это имущество было получено им в собственность.

Учредитель управления может выступать одновременно в качестве выгодоприобретателя. Выгодоприобретатель не является стороной договора управления имуществом, за исключением случаев, когда выгодоприобретатель и учредитель управления (собственник имущества) совпадают.

К функциям доверительного управляющего могут быть отнесены подбор арендаторов, подготовка проектов договоров аренды, контроль за их соблюдением. Управляющий следит за использованием недвижимости по назначению, за ее состоянием, может распоряжаться доходами в пределах, предусмотренных договором.

Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

• 1) ликвидации юридического лица или выгодоприобретателя;
• 2) отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору;
• 3) признания индивидуального предпринимателя, являющегося доверительным управляющим, несостоятельным (банкротом);
• 4) отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления в связи с невозможностью для него лично осуществлять доверительное управление имуществом.

По окончании срока договора доверительного управления недвижимое имущество передается учредителю управления, т. е. собственнику, либо договор доверительного управления продлевается. Законодательством РФ предусмотрена возможность выкупа имущества доверительным управляющим.

• [1] Законы Санкт-Петербурга: от 18 сентября 1997 г. № 149−51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых являетсяСанкт-Петербург» (с изм. на 2 июля 2007 г.); от 14 июля 2004 г. № 387−58 «О методикеопределения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которыхявляется Санкт-Петербург» (с изм. на 26 декабря 2007 г.). URL: http://www.commim.spb.ru/Portals/0/files/docs/arenda_nf/387−58.dochttp://wvvw.commim.spb.ru/Portals/0/files/docs/arenda_nf/387−58.dochttp://www.commim.spb.ru/Portals/0/files/docs/arenda_nf/387−58-l.doc Постановления Правительства Санкт-Петербурга: от 11 декабря 2007 г. № 1589"О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в законыСанкт-Петербурга, устанавливающие порядок определения арендной платы за объектынежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (установлены О
• [2] Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 11 декабря 2007 г. № 1589"О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в законыСанкт-Петербурга, устанавливающие порядок определения арендной платы за объектынежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».
• [3] Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 14 декабря 2011 г. № 1704"О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О порядке определения аренднойплаты за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург».
• [4] Закон Санкт-Петербурга от 14 июля 2004 г. № 387−58 «О методике определенияарендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».