Обеспечение исполнения обязательств по договору

Закон об участии в долевом строительстве в качестве способа обеспечения установил залог. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве)^[1].

В данном случае речь идет о залоге в силу закона. Для возникновения залоговых правоотношений в этой ситуации не требуется заключения договора залога (ипотеки). При этом заключение такового договора возможно по желанию заинтересованных сторон. Если стороны заключат договор ипотеки, то его положения не должны противоречить императивным требованиям, установленным в указанном законе.

Законная ипотека на объект долевого строительства (залог права аренды земельного участка) должна пройти процедуру государственной регистрации без отдельного заявления какой-либо стороны. Основанием ее регистрации является заключение договора участия в долевом строительстве и представление этого договора для государственной регистрации.

Залогом имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

• — возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в предусмотренных Законом и (или) договором случаях;
• — уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Правило о залоге всего многоквартирного дома по обязательствам единичных дольщиков представляется не самым удачным как с юридической точки зрения, так и в практическом ракурсе. Так, в правовом аспекте объектом, обеспечивающим исполнение обязательства застройщика перед дольщиком, должен был бы выступать тот объект, который фигурирует в договоре долевого строительства. Таковым является конкретная квартира. Что касается практических аспектов реализации указанного правила, то не исключены ситуации, когда обязательства застройщика окажутся неисполненными перед единственным дольщиком, который потребует реализации предмета залога — всего многоквартирного дома — и удовлетворения его интересов за счет сумм, вырученных от продажи объекта недвижимости. Это неминуемо затронет права иных дольщиков, обязательства перед которыми застройщик исполнил надлежащим образом, а как следствие, дестабилизирует всю ситуацию, связанную с вводом дома в эксплуатацию и передачей их долей всем иным участникам строительства.

Таким образом, комментируемое правило не целесообразно ни с юридической, ни с экономической точек зрения.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

— наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

— прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

• [1] См.: Определение ВС РФ от 02.07.2018 по делу № 305-ЭС16−10864(5), А41−3991/2015 // СПС «КонсультантПлюс».