Переустройство и перепланировка жилого помещения

В процессе пользования жилым помещением может возникнуть необходимость в изменении данного помещения. Изменения могут касаться планировки жилого помещения либо имеющегося инженерного и иного оборудования. Если такие изменения являются существенными, то формально определяется необходимость внесения соответствующих изменений в технический паспорт.

В зависимости от характера вносимых изменений они разделяются на два вида: переустройство и перепланировка.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройством является, в частности, установка бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи».

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировкой, в частности, является перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Данные изменения следует отграничивать от текущего ремонта, а также действий, не влекущих изменения технического паспорта жилого помещения. Например, текущим ремонтом будет считаться замена отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета, замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Задание для размышления

Определите, является ли перепланировкой (переустройством): а) остекление балкона, б) замена деревянных окон на пластиковые.

Также переустройство (перепланировку) следует отграничивать от реконструкции.

Реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения (ст. 1 ГрК). Порядок и условия проведения реконструкции регулируются градостроительным законодательством.

Правоотношения по переустройству и перепланировке жилых помещений урегулированы гл. 4 ЖК: даны понятия переустройства и перепланировки (ст. 25), определены основания, порядок получения разрешения на перепланировку (ст. 26−28), последствия самовольной перепланировки (ст. 29). Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 были утверждены формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Переустройство и перепланировка регулируются также нормативными актами, принимаемыми на уровне субъектов РФ, муниципальных образований. Ими устанавливаются правила оказания государственной (муниципальной) услуги по согласованию переустройства и перепланировки. Так, в Москве действует постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

ЖК предусматривает разрешительный порядок осуществления переустройства (перепланировки). Уполномоченные государственные органы осуществляют согласование переустройства (перепланировки), а также контролируют работы по переустройству (перепланировке), осуществляют приемку результатов выполненных работ.

Основные требования к переустройству (перепланировке) направлены на недопущение ухудшения условий эксплуатации жилых помещений, а также нарушений нрав и законных интересов иных проживающих в доме граждан. Данные требования призваны обеспечить безопасность жилища, сохранение потребительских свойств жилого помещения.

Переустройство и перепланировка жилых помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170).

Согласование переустройства (перепланировки) с уполномоченным органом осуществляется в следующем порядке. Собственник или уполномоченное им лицо представляет в орган местного самоуправления:

• 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по утвержденной форме. Данная форма утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266;
• 2) правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• 3) проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Проектная документация на ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений представляется в виде выполненных специализированными проектными организациями исполнительных чертежей и технического заключения о допустимости и безопасности произведенных ремонтно-строительных работ;
• 4) технический паспорт жилого помещения;
• 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма, если заявителем является наниматель по договору социального найма;
• 6) заключение органа, но охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Данный перечень является исчерпывающим. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов. Однако если переустройство (перепланировка) затрагивает общее имущество многоквартирного дома — на его (ее) осуществление должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (и. 2 ст. 40 ЖК). Наличие единогласного решения собственников помещений дома требуется только при решении вопроса об уменьшении общего имущества — его присоединении к изменяемому помещению. Если перепланировка (переустройство) затрагивает общее имущество, но его размер не уменьшается, решение принимается в общем порядке (ст. 45 Ж К).

С 1 января 2017 г. заявитель вправе не предоставлять технический паспорт и при необходимости заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Эти документы может запросить орган, осуществляющий согласование. Если право на жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, заявитель также может не предоставлять правоустаналивающие документы, они запрашиваются органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки и производства ремонтно-строительных работ в жилых домах или отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений принимается уполномоченным органом не позднее чем через 45 дней со дня принятия заявления с прилагаемыми документами.

В данном решении в обязательном порядке устанавливаются режим и сроки производства ремонтно-строительных работ.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилом доме должен быть мотивирован и, но возможности содержать рекомендации по дальнейшим действиям заявителя, необходимым для получения запрашиваемого документа.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

• 1) непредставления необходимых документов;
• 2) представления документов в ненадлежащий орган;
• 3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (ст. 27 ЖК).

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Проведение работ по переустройству (перепланировке) контролируется уполномоченными органами, а также в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией либо ТСЖ или жилищным кооперативом. В частности, ведется журнал проводимых работ, проводится приемка их результатов и проверяется на соответствие требованиям законодательства и технических нормативов, а также проекту.

Завершение работ по переустройству (перепланировке) дает основание заинтересованному лицу обратиться с заявлением о проведении приемки и оформлении акта о завершенном переустройстве, перепланировке.

На основании данного акта вносятся сведения в техническую документацию на жилое помещение.

Переустройство (перепланировка), осуществленное с нарушением установленных гл. 4 ЖК требований, является самовольным.

Самовольным является переустройство (перепланировка) жилого помещения, проведенное: 1) при отсутствии разрешения или 2) с нарушением имеющегося проекта переустройства (перепланировки) (п. 1 ст. 29 ЖК).

Статьей 7.21 КоАП установлена административная ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не, но назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 руб., а самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 руб.

Собственник самовольно перепланированного (переустроенного) жилого помещения или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный уполномоченным органом срок, суд по иску этого органа принимает решение:

• 1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
• 2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору найма, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Суд может отказать в удовлетворении иска органа местного самоуправления и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в измененном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК).

Положения ст. 29 ЖК не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26−28 ЖК, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненное переустройство (перепланировку) и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК документы, а произведенное им переустройство (перепланировка) соответствует требованиям законодательства.

Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в измененном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Судебная практика

Ж К прямо не предусматривает возможности оспаривания произведенного переустройства (перепланировки) другими собственниками помещений многоквартирного дома, а также жилищного кооператива или ТСЖ. Такая возможность есть, если переустройство (перепланировка) предполагает вторжение в общее имущество многоквартирного дома и если собственник не совершил необходимых действий по получению согласия общего собрания собственников помещений данного дома. Это не исключает возможности защиты интересов других собственников помещений многоквартирного дома путем использования гражданско-правовых способов защиты прав, в том числе ст. 304 ГК (см. Определение Конституционного Суда РФ от 16 декабря 2010 г. № 1581−0-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы жилищно-строительного кооператива „Волжский“ на нарушение конституционных прав и свобод статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку суд лишь принимает решение о принудительной продаже жилого помещения, подвергшегося самовольному переустройству (перепланировке) и не приведенного в первоначальное состояние, решение суда не будет являться основанием для прекращения права собственности на жилое помещение. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК).

Право нового собственника на жилое помещение возникает с момента его государственной регистрации, соответственно, права собственности предыдущего собственника на жилое помещение прекращаются с момента государственной регистрации прав нового собственника. Таким образом, до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника предыдущий собственник обладает правом собственности на жилое помещение и не может быть выселен из него (см.: Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных Федеральных законов, утвержденные постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г.).