Право аренды недвижимости (общие замечания)

Природные свойства недвижимости (в первую очередь земельного участка как ограниченного пространства литосферы), с одной стороны, затрудняют демонстративное непосредственное господство над недвижимой вещью со стороны управомоченного лица, а с другой — не исключают господства над вещью со стороны иных лиц, кроме управомоченного. В результате этих свойств понятие о владении недвижимыми вещами из представления о фактическом господстве лица над вещью трансформируется в понятие о господстве чисто номинальном — регистрационном или юридическом. Вещные права на недвижимость отличаются, таким образом, значительной содержательной спецификой от вещных прав на движимые вещи. Наличие регистрационного господства над недвижимой вещью устраняет необходимость господства фактического и, соответственно, делает ненужной наличие самой возможности фактического господства в составе правомочий вещного права на недвижимость. Достаточно того, чтобы право на недвижимую вещь получило зримое воплощение в виде акта (записи) о его государственной регистрации: опираясь на такую запись, лицо, ею легитимированное, сможет во всякое время установить (восстановить) свое фактическое господство над соответствующей вещью.

Сказанное в полной мере распространяется на все вещные права, имеющие своим объектом недвижимость, включая право аренды недвижимости — земельных участков, зданий, сооружений, помещений в зданиях и сооружениях и объектов незавершенного строительства^[1]. Разделение аренды зданий и сооружений на аренду владельческую и пользовательскую, произведенное ст. 650 ГК по аналогии с общим понятием аренды (ст. 606), по большому счету не имеет практического смысла, ибо владение как фактическое господство арендатора над объектом аренды в обоих случаях заменяется регистрационным (юридическим) господством. Наличие права аренды недвижимой вещи и его содержание определяются записью о государственной регистрации данного права.

Ни ГК, ни иные нормативные акты не содержат законоположений, в равной степени касающихся аренды всех объектов недвижимости, кроме, пожалуй, и. 2 ст. 609 ГК (действие которого, впрочем, почти парализуется рядом специальных, касающихся отдельных видов недвижимых вещей норм и правил), а также ст. 26 и некоторых других (мелких и частных) предписаний Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (последние, впрочем, носят больше технический характер и, больше того, считают своим предметом саму аренду, рассматриваемую в первую очередь как обременение права собственности, а не право на чужую вещь). По этим причинам понятие права аренды недвижимости как таковое оказывается не имеющим самостоятельного содержания — все оно сводится к сумме представлений об арендных правах па отдельные объекты недвижимости, а именно: а) здания и сооружения, а также их конструктивные элементы (помещения); б) земельные участки; в) воздушные и морские суда (самоходные транспортные средства). К рассмотрению этих прав мы сейчас и приступим. В настоящем параграфе рассматриваются особенности права аренды на такие виды недвижимости, как постройки (здания и сооружения) и нежилые помещения, а также транспортные средства. Право аренды земельных участков рассматривается в § 4 (среди ограниченных вещных прав на земельные участки), а право аренды жилых помещений — в § 5 настоящей главы (в числе ограниченных вещных прав на жилые помещения).

Следует также отметить, что правила об аренде зданий и сооружений применяются в силу п. 2 ст. 650 ГК также к аренде предприятий, если специальными нормами ГК не предусмотрено иное. Однако при правильном подходе к понятиям имущественного комплекса вообще и предприятия в частности, т. е. при их рассмотрении не в качестве объектов гражданских прав, но в качестве особенного правового режима принадлежности и перехода комплекса прав, служащих известной цели, аренда предприятия перемещается в рамки понятия о правоспособности и оказывается лежащей вне понятия о вещных правах. Заключая договор аренды предприятия, мы вовсе не устанавливаем какого-то особенного ограниченного вещного права на нечто, именуемое предприятием, мы лишь привносим в правоспособность так называемого арендатора предприятия известные возможности по реализации чужих прав (принадлежащих тому, кто сдал это предприятие в аренду), тем самым несколько урезая правоспособность его контрагента — арендодателя предприятия. Распространение и. 2 ст. 650 ГК норм об аренде заданий и сооружений на аренду предприятий — точно такой же прием юридической техники, как уже знакомая нам фраза абз. 2 и. 1 ст. 132 ГК о том, что «предприятие в целом как имущественный комплекс» (а как еще можно рассматривать предприятие? Не в целом? Или не как комплекс?) «…признается недвижимостью». Соответственно, об аренде предприятий мы здесь не рассуждаем.

В отличие от нрава владеющего арендатора, возникающего с момента поступления вещи в фактическое владение арендатора, право аренды недвижимости должно было бы (по логике названных выше норм ГК и Федерального закона «О государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним») возникать на основании и в момент своей государственной регистрации, осуществляемой (если верить п. 1 ст. 26 Закона) «…посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Соответственно, и прекращается право аренды недвижимости, прежде всего, аннулированием записи о его государственной регистрации, безотносительно к предпосылкам такового, т. е. в связи или с прекращением договора аренды, или выкупом арендованного имущества. Ранее аннулирования записи о государственной регистрации права аренды таковое может прекратиться только гибелью арендованной вещи.

Правом на сдачу в аренду объектов недвижимости не обладают (точнее, не должны были бы обладать) субъекты права оперативного управления — казенные предприятия и учреждения, не являющиеся автономными (см. ст. 297 и 298 ГК). Также и от права хозяйственного ведения право аренды недвижимости не может быть произведено без волеизъявления (согласия) собственника имущества (см. и. 2 ст. 295 ГК); наконец, и доверительный управляющий также не вправе сдать находящуюся под его управлением недвижимость в аренду без согласия учредителя управления — ее собственника (п. 1 ст. 1020 ГК).

• [1] Исключение составляют отнесенные к недвижимости суда воздушные, морские и внутреннего плавания. Их аренда регулируется специальными нормами ГК (§ 3 гл. 34), которые не позволяют установить на эти объекты право аренды недвижимости.