Нотариальное удостоверение договора ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК).

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Однако правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 584 ГК, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Судебная практика

Интересный прецедент в отношении применения к ренте ст. 575 ГК создан решением Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 15.10.2008 № 44г-262. Удовлетворяя исковые требования О. Б. Л. (наследника), суд исходил из того, что, несмотря на то что договор был подписан вне лечебного учреждения, вопрос о заключении договора обсуждался во время нахождения С. А. И. (получателя ренты) в больнице, договор был заключен на кафедре в помещении больницы, именно в этот период Б. А. В. (лечащий врач) занимался сбором документов, передал их нотариусу, 16 июля 2007 г. вызвал нотариуса на дом к С. А. И. Данные обстоятельства подтвердил Б. А. В. в судебном заседании (л. д. 53). Оценив указанные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что сделка противоречит ст. 575 ГК.

Вопрос о том, за плату или бесплатно передается имущество, имеет значение не только при заключении договора, но и в случае его прекращения по инициативе получателя ренты (ст. 594 и 599 ГК). Например, большинство специализирующихся в области рентных отношений компаний, рекламируя свои услуги, обещают клиентам единовременную выплату при заключении договора ренты. Это и означает передачу предмета ренты за плату. Если заключается договор пожизненной ренты, правовые последствия включения в договор такого условия существенно затрагивают интересы получателя ренты (п. 2 ст. 599 ГК). 11отариус должен разъяснить стороне это обстоятельство.

Договор ренты — реальный договор. Это означает, что до момента передачи предмета ренты в собственность плательщика ренты между сторонами нет договорных обязательств. По мнению Н. Ю. Рассказовой, факт нотариального удостоверения соглашения сторон не колеблет этот вывод^[1]. Поэтому у получателя ренты не может быть обязанности из договора ренты по передаче предмета ренты плательщику.

Нотариальная и судебная практика колеблется относительно того, может ли в качестве предмета ренты выступать доля в праве собственности на вещь. Эти сомнения касаются даже договора пожизненного содержания с иждивением, несмотря на прямое указание закона о том, что его предметом может быть только объект недвижимости (ст. 601 ГК), каковым доля в праве не является. Необходимо четко разграничивать понятия части, доли и доли в праве собственности на объект.

Судебная практика

При изучении вопроса полезно обратиться к разъяснению, данному Конституционным Судом РФ в Постановлении от 13.03.2008 № 5-П. На примере жилых помещений Суд подчеркнул различие между объектом, долей объекта и долей в праве на объект: из приведенных законоположений (ст. 244, 246, 248, 249, 252 ГК) следует, что в ГК под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности. По смыслу положений подп. 1 п. 1 ст. 220 НК граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности. ПК не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), а также продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость. Поскольку доля в праве на объект недвижимости (в данном случае — объект жилой недвижимости) по своим фактическим характеристикам, по своей ценности значительно отличается от не разделенного на доли права на такой же объект, который можно индивидуализировать и определить как самостоятельный объект права собственности, суммы имущественного налогового вычета могут различаться в зависимости от того, что именно продает налогоплательщик — целое жилое помещение, выделенную в нем долю в натуре или его долю в праве общей долевой собственности и, соответственно, за продажу чего он рассчитывает на имущественный налоговый вычет.

Существенными условиями договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением являются:

• 1) условие о предмете договора. Предмет договора указывает на его природу и позволяет отнести договор к конкретному договорному типу. При установлении воли сторон нотариус, удостоверяющий договор ренты, должен обратить особое внимание на отграничение договора ренты от договоров купли-продажи с рассрочкой платежа и купли-продажи с правом пожизненного проживания в отчуждаемом жилом помещении. В тексте договора целесообразно использовать не примерное описание предмета договора («Н. передает в собственность М. квартиру в обмен на пожизненное содержание…», «М. обязуется пожизненно содержать Н., а Н. передает ему в собственность квартиру…»), а формулировку, включенную в ГК (ст. 583);
• 2) условие об объекте, передаваемом под выплату ренты;
• 3) условие о размере ренты. Формулирование этого условия вызывает сложности только при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Эти сложности спровоцированы неудачной редакцией ст. 602 ГК, в которой использованы близкие по смыслу выражения «стоимость всего объема содержания» и «стоимость общего объема содержания». Объем содержания — это качественное и количественное выражение предоставляемого содержания за определенный в договоре период. В договорах пожизненного содержания с иждивением целесообразно указывать виды содержания и сроки его предоставления. Например: «Доставка продуктов — через день, уборка помещения — два раза в неделю» и т. д. В зависимости от особенностей договора стороны должны согласовать период времени, за который будет произведена стоимостная оценка объема предоставляемого получателю ренты содержания.

• [1] Рассказова II. 10. Простые и сложные вопросы, связанные с удостоверением договораренты. URL: http://old.notariat.ru/press_4283₂₃.aspx.htm