Каков срок исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности, и как он исчисляется?

По правилу, установленному п. 64 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22, общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. По смыслу п. I ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Может ли покупатель в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности обратиться в суд с иском о признании права собственности?

Иск о государственной регистрации перехода права собственности предъявляется стороной по договору купли-продажи своему контрагенту, когда тот уклоняется от участия в регистрации перехода права собственности. Наиболее часто рассматриваемый иск используется покупателем, исполнившим договор купли-продажи недвижимости, для приобретения права собственности. Возникновение права собственности, как результат регистрации на основании решения суда, делает этот иск схожим, на первый взгляд, с иском о признании права собственности. Однако идентичными их назвать нельзя. Разница между ними видится в сторонах спора, предмете доказывания и других элементах. Но принципиальное отличие состоит в том, что иск о признании права собственности направлен на подтверждение уже существующего права за истцом, в отличие от иска о государственной регистрации перехода права собственности, по которому истец-покупатель право собственности еще не приобрел. Поэтому покупателя, предъявляющего иск о признании права собственности там, где место для иска о государственной регистрации перехода права собственности, надо считать лицом, избравшим ненадлежащий способ защиты и отказывать в иске, так как он не доказал, что обладает правом собственности.

По этому же пути идет практика судов общей юрисдикции.

Так, Б. обратилась в суд с иском к М. о признании за ней права собственности на гараж, мотивируя требования тем, что 8 мая 2007 г. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости. По данному договору М. обязался подготовить документы, необходимые для регистрации перехода права собственности, однако принятых на себя обязательств не исполнил. По передаточному акту спорный гараж находится в пользовании Б. Денежные средства переданы М. в полном объеме, но из-за того, что ответчиком не предоставлены все необходимые документы, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на спорный гараж. В обоснование заявленных требований Б. сослалась на ст. 13 и п. 2 ст. 218 ГК РФ. В судебном заседании истец Б. требования поддержала. Дополнительно пояснила, что у нее возникли проблемы с оформлением прав на земельный участок. На разрешение указанного вопроса может уйти много времени и средств. Это обстоятельство откладывает решение вопроса о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. Представитель ответчика нс возражала против удовлетворения заявленных требований, признала все обстоятельства, изложенные в иске. Дополнительно пояснила, что документы не переданы истице в связи с тем, что их оформление является дорогостоящим, поскольку для этого необходимо ехать в г. Красноярск.

Как установил суд, 8 мая 2007 г. между М. и Б. действительно заключен договор купли-продажи гаража. По передаточному акту от 8 мая 2007 г. указанный гараж передан истцу. В соответствии с п. 10 договора купли-продажи продавец (М.) гарантировал подготовить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (Б.) на отчуждаемый гараж, а также обеспечить (подать совместно с покупателем) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы не позднее 30 июня 2007 г. Также установлено и не отрицалось сторонами, что истец свои обязательства по передаче денежных средств исполнила, однако переход права собственности по договору купли-продажи от 8 мая 2007 г. не зарегистрирован в ЕГРП.

Вынося решение, суд указал, что из взаимосвязи п. 1 ст. 551 и п. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и следок с ней. Таким образом, для перехода права собственности на недвижимое имущество законодательство предусматривает специальную процедуру — государственную регистрацию, осуществляемую органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Анализ приведенных выше правовых норм привел суд к выводу о том, что при уклонении лица от государственной регистрации сделки и (или) перехода права собственности добросовестной стороне предоставлено право требовать в судебном порядке регистрации такой сделки и (или) регистрации перехода права собственности. Подобных требований по рассматриваемому делу истцом не заявлялось. В связи с этим требования истца о признании права собственности на гараж не подлежат удовлетворению. Кроме того, суд принял во внимание, что поводом для обращения в суд явился не возникший между сторонами спор и невозможность разрешения дела во внесудебном порядке, а желание сэкономить время и деньги на более быстрой и менее дорогой, по мнению сторон, процедуре — гражданском судопроизводстве — по сравнению с процедурой регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Соответственно суд нашел основания для применения п. 1 ст. 10 ГК РФ и признания в действиях истца злоупотребления правом с применением последствий в виде отказа защищать право (право на признание — ст. 12 ГК РФ), которым истец злоупотребил (п. 2 ст. 10 ГК РФ)^[1].

• [1] Дело № 2−3625/2007 // Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия.